부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경35284 · 부천지원 · 아파트
철근콘크리트구조 43.25㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

206,280,000원 2억 628만 감정가 270,000,000원

감정가의 76% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 189,000,000원 최저가 대비 +9%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,890만원

최저가의 10% · 18,900,000원

실거래 대비

▼ 19.1% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.55억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권등기는 있으나 말소동의 확약으로 실질 인수 0원, 최근 시세 대비 가격 메리트가 있습니다.

가격 실질취득 189,000,000원은 최근12개월 평균 255,000,000원의 74.1%
자금 최저가 189,000,000원 · 확약 기준 인수액 0원
리스크 임차권등기 말소동의 확약 원본 확인 필요

한 줄 평 대항력 있는 임차권등기가 있는 물건이지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서로 해당 임차인 인수는 실질 0원 처리됩니다. 실질취득 기준은 189,000,000원으로 최근 12개월 평균 255,000,000원 대비 낮아 가격 메리트가 있습니다. 다만 확약 조건 확인은 필수입니다.

감정가

270,000,000원

평가금액

최저가 / 실질취득

189,000,000원

확약 기준 인수 0원

최근 12개월 평균

255,000,000원

최근 거래 3건

핵심 리스크

임차권등기

확약 조건 확인

인천지방법원 2025타경35284. 부천시 원미구 심곡동 제이비팰리스 9층 902호 아파트(도시형생활주택)입니다. 말소기준권리는 2021년 6월 7일 설정된 김형주의 근저당권이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 핵심은 을구 7번 주택임차권등기입니다. 임차인 박경필은 보증금 250,000,000원, 대항력과 우선변제권이 확인되는 구조였으나 제출된 말소동의 확약으로 인수 부담을 별도 검토해야 합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경35284
소재지	경기도 부천시 원미구 심곡동 356-9 제이비팰리스 9층902호
용도 / 이용상태	아파트(도시형생활주택)
소유자	허기태
감정가 / 최저가	270,000,000원 / 189,000,000원
신청채권 / 청구	주택도시보증공사 / 250,000,000원
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권등기 확인이 핵심

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
박경필	250,000,000원	有	有	실질 0원*

* 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 기준. 확약 내용과 절차가 실제 매각 과정에서 유지되는지 확인이 필요합니다.

⚠️ 대항력 임차인 구조 확약이 없다면 낙찰가 189,000,000원 기준 보증금 부족분 64,446,000원은 매수인 인수 위험으로 계산됩니다. 현재는 말소동의 확약에 따라 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 판단합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 메리트

제이비팰리스 동일·유사 면적 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 255,000,000원, 최신 거래는 265,000,000원입니다. 최저매각가 189,000,000원은 최근 12개월 평균의 74.1% 수준입니다.

거래월	전용	층	거래가
2025.10	41.64㎡	12	265,000,000원
2025.05	43.25㎡	9	235,000,000원
2022.06	41.64㎡	11	275,000,000원
평균	—	9건	252,111,111원

매각대금 배분

감정가·실질취득 vs 실거래

실질취득 189,000,000원은 최근 12개월 평균 255,000,000원보다 낮습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 부천대학교 동측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 있습니다.
단지 규모. 제이비팰리스 28세대, 2017년 준공 건물입니다.
환금성. 소규모 주거시설로 대단지 아파트 대비 거래층이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 확인. 말소동의 확약서의 적용 범위와 제출 상태를 반드시 확인해야 합니다.
임차권등기. 박경필 임차권등기의 보증금 250,000,000원 및 권리관계를 확인하세요.
가격 기준. 최저가가 아닌 실질취득 189,000,000원을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
소유권 흐름. 말소기준권리 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

맺으며 — “권리 위험은 줄었지만 확약 확인이 관건”

이 물건은 일반적인 대항력 임차인 인수형과 달리 말소동의 확약으로 실질 취득 부담이 크게 낮아진 사례입니다. 최저가 189,000,000원은 최근 거래 수준보다 낮아 가격 측면의 장점이 있습니다. 다만 확약이 전제된 분석이므로 입찰 전 관련 서류 원본 확인이 핵심입니다.

부동산강제경매

확약으로 인수위험 해소, 실질취득은 시세보다 낮다 — 제이비팰리스 902호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기 확인이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 메리트

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리 위험은 줄었지만 확약 확인이 관건”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (10장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-27	유찰	2억 7,000만원
2	2026-07-08	대기	1억 8,900만원