248,500,000원
인천지방법원 2025타경35286. 부천 소사본동 더로얄아파트 10층 1001호입니다. 감정가는 355,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 248,500,000원입니다. 등기상 소유자는 이경희이며, 2021.07.03. 매매를 원인으로 거래가액 340,000,000원에 취득하고 2021.07.29. 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리분석의 출발점은 2022.12.13. 주경희의 30,000,000원 가압류입니다. 제공된 말소기준권리상 이 가압류가 기준이며, 그 뒤의 교보생명보험 가압류, 현재 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 박상호는 2021.07.29. 전입·점유, 2021.07.05. 확정일자로 이 기준보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 따라서 확약서가 없다면 단순히 “후순위 임차권등기니까 소멸한다”라고 볼 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35286 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 203-21 더로얄아파트 10층 1001호 · 경기도 부천시 소사구 소사로 166 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 면적 거래 기준 59.82㎡ · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물 내 10층 1001호 |
| 단지 | 더로얄아파트 · 26세대 · 사용승인 2017.11.17. |
| 소유자 | 이경희 · 2021.07.03. 매매 · 거래가액 340,000,000원 · 2021.07.29. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 248,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인보다 ‘확약서’가 핵심
박상호의 주택임차권등기는 2023.08.02. 접수됐지만, 실제 임대차계약일은 2021.07.03., 확정일자는 2021.07.05., 전입·점유개시는 2021.07.29.입니다. 말소기준일 2022.12.13.보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인으로 판단됩니다. 보증금은 340,000,000원이고 배당요구도 한 것으로 확인됩니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박상호 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.29. 2021.07.05. | 340,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 승계 아님 |
| 이민수 | 2025.02.04. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
② 시세 비교 — 확약 유효 시 248,500,000원은 최근 시세 아래
더로얄아파트 동일·유사 면적 실거래는 총 8건 확인됩니다. 전체 평균은 323,750,000원이지만 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 321,000,000원, 최신 거래는 2025.07. 300,000,000원입니다. 최근 구간이 이전 구간보다 -1.4% 낮아 가격 흐름은 하락 방향으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 59.82㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2024.09 | 63.39㎡ | 6 | 325,000,000원 |
| 2024.08 | 59.5㎡ | 2 | 338,000,000원 |
| 2024.01 | 59.5㎡ | 8 | 308,000,000원 |
| 2022.09 | 59.5㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2022.02 | 59.5㎡ | 8 | 313,000,000원 |
| 2021.07 | 59.82㎡ | 8 | 326,000,000원 |
| 2021.07 | 59.82㎡ | 10 | 340,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 321,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득가 248,500,000원은 최근 12개월 평균 321,000,000원의 77.4%입니다. 최신 거래 300,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 확약이 실제 매각·말소 과정에서 그대로 작동한다는 전제라면 현재 회차는 최근 실거래보다 낮은 가격대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 248,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,279,000원 |
| 1. 임차인 박상호 보증금 | 340,000,000원 | 244,221,000원 |
| 2. 가압류 · 주경희 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 교보생명보험 주식회사 | 6,645,643원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 340,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박상호에게 244,221,000원이 배당되고 95,779,000원이 부족합니다. 이 95,779,000원이 원래의 매수인 인수 계산액입니다. 다만 박상호 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 박상호 관련 인수는 실질 0원으로 평가합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소사초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 소새울역이 있습니다. 서측으로 폭 약 25m 내외 소사로에 접합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 아파트이며, 위생·급배수·승강기·난방·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 795.8㎡, 공시지가 4,353,000원/㎡, 평지·가로장방 형태이며 대로3류에 접합니다.
- 환금성. 총 26세대 규모이며 확인된 실거래는 8건입니다. 최근 12개월 평균은 321,000,000원이고 최근 구간 추세는 -1.4%로 하락 방향입니다.
- 경매 통계. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회이며 최근 낙찰금액과 낙찰일 자료는 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 박상호 임차권에 관한 확약의 적용 범위와 말소 조건을 반드시 매각물건명세서 원문과 제출 문서로 확인해야 합니다.
- 박상호 미배당 95,779,000원. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 부담으로 남는 계산입니다. 확약 유효 여부에 따라 실질취득가가 248,500,000원과 344,279,000원으로 갈립니다.
- 이민수 별도 확인. 전입일 2025.02.04.로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이므로 원문 서류에서 점유와 금액을 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 321,000,000원, 최신 거래 300,000,000원이며 최근 구간 추세는 -1.4%입니다. 전체 평균 323,750,000원만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 소규모 단지 거래 표본. 더로얄아파트는 26세대이고 확인된 실거래도 8건이므로 개별 호수의 층·상태에 따른 가격 편차를 함께 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정자료상 외국인 등 대상 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
맺으며 — “248,500,000원이 싼가?”의 답은 확약서에 달렸다
표면만 보면 감정가 355,000,000원이 한 번 유찰돼 248,500,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 12개월 평균 321,000,000원의 77.4%이고 최신 거래 300,000,000원보다도 낮습니다. 하지만 박상호는 말소기준일보다 먼저 전입·점유하고 확정일자를 받은 대항력 있는 임차인입니다.
배당표만 적용하면 보증금 340,000,000원 중 95,779,000원이 미배당돼, 낙찰가와 합친 총 부담은 344,279,000원이 됩니다. 이 가격이면 최근 시세보다 높아 유찰가 자체에 의미가 없습니다. 다만 이 사건에는 박상호 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 규칙대로 이를 박상호에게 적용하면 인수는 실질 0원이고, 실질취득은 248,500,000원으로 내려갑니다.
결국 이 사건은 “권리가 위험해서 싼 물건”이 아니라, “확약의 효력이 확인돼야 싼 물건이 되는 사건”입니다. 이민수는 후순위 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상이므로 별도 확인이 필요하고, 시장 역시 최근 추세가 -1.4%이므로 가격 상한을 공격적으로 높일 근거는 부족합니다. 확약 확인 전에는 보류, 확약 확인 후에는 현재 회차 가격 경쟁력을 검토하는 구조입니다.
