인천지방법원 2025타경35302. 경기도 김포시 대곶면 대명항 인근에 있는 대명항수산물타운 비동 3층 3001호입니다. 공부상 용도는 일반음식점, 물건종류는 근린시설입니다. 주변은 수산물시장과 음식점 등이 자리한 상가지대로, 일반적인 주거용 아파트와는 투자 판단 기준이 다릅니다.

소유자 정현수는 2021년 7월 9일 이 부동산의 소유권을 이전받았으며, 당시 등기상 거래가액은 669,060,000원입니다. 같은 날 남서울농업협동조합 앞으로 채권최고액 512,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 국세 압류가 등기됐고, 남서울농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.

경매가 진행되면서 최저매각가는 감정가의 약 24% 수준으로 내려왔습니다. 숫자만 놓고 보면 할인폭이 매우 큽니다. 그러나 상업용 부동산에서는 얼마나 싸게 낙찰받느냐 못지않게, 실제 임대가 가능한지와 다시 매각할 수 있는지가 중요합니다. 특히 현재 공실인 3층 근린시설이라는 점을 먼저 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당·압류는 소멸

2020년부터 2021년 사이 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만, 두 신탁등기 모두 이미 말소됐습니다. 현재 소유권자는 정현수로 기재돼 있으며, 말소기준권리 이전에 존속하는 별도의 인수 대상 제한물권은 확인되지 않습니다.

2023년 11월 9일 김포세무서장 관련 압류가 등기돼 있습니다. 등기상 후순위 압류로서 매각 시 소멸하는 권리이나, 실제 조세채권의 법정기일과 우선배당 여부는 별도 확인해야 합니다. 등기 말소와 배당 우선순위는 서로 다른 문제입니다.

② 가격 분석 — 4회 유찰의 의미

감정가 603,000,000원에서 출발한 물건의 현재 최저매각가는 144,780,000원입니다. 현재 회차의 감정가 대비 비율은 약 24%입니다. 감정가와 최저가의 차이가 매우 크지만, 이 차액을 곧바로 투자수익이나 시세차익으로 해석해서는 안 됩니다.

후속 회차 금액은 유찰이 계속되는 경우의 가정값입니다. 실제 매각일정과 최저가는 법원 공고로 확인해야 합니다.

수산물시장·음식점 중심의 상업지라는 입지 특성상, 점포의 실제 가치는 매출 가능성, 임차수요, 영업환경, 공실 해소 비용 및 재매각 수요에 좌우됩니다. 특히 이 물건은 현재 공실이므로 임대수익을 전제로 한 가격평가에는 별도의 조사가 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 144,780,000원 가정)

예상 집행비용 2,826,920원을 제외하면, 남서울농업협동조합에 141,953,080원이 배당되는 구조입니다. 근저당 채권최고액 512,400,000원 기준 미배당액은 370,446,920원으로 계산됩니다. 신청채권자의 경매 청구금액은 462,424,602원으로, 근저당 채권최고액과 구별해야 합니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·조세채권의 실제 우선순위 및 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권자 회수와 매수인 부담

유찰이 반복되면 최저매각가뿐 아니라 담보권자가 배당받을 수 있는 금액도 줄어듭니다. 이 물건은 현재 최저가 가정에서도 담보채권 전액을 회수하지 못하는 구조입니다.

각 회차에서 신청채권자의 청구금액 462,424,602원은 전액 충족되지 않는 것으로 계산됩니다. 다만 채권자 미회수액의 증가가 매수인의 법적 인수액 증가를 의미하지는 않습니다. 현재 확인된 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포함상공원 남동측 인근에 위치합니다. 대명항 주변 수산물시장과 음식점 등이 형성된 상가지대입니다. 상업활동에 대한 의존도가 있는 입지입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 3층 건물입니다. 위생·급배수설비, 소화설비 및 승강기설비 등이 있으며, 외벽은 벽돌치장쌓기와 페인트 등으로 마감돼 있습니다.
• 이용상태. 공부상 일반음식점이나 실제 현황은 공실입니다. 영업시설로 사용하려면 내부 상태, 설비 정상 작동 여부, 업종별 인허가 가능성을 점검할 필요가 있습니다.
• 토지. 부정형의 평지로서 근린생활시설 및 판매시설의 건부지로 이용되고 있습니다. 토지 전체 면적은 1,870.0㎡이며, 공시지가는 1,095,000원/㎡입니다. 이는 대상 호실의 전유면적 또는 독점 토지면적이 아닙니다.
• 도로. 남서측 약 15m, 북동측 약 8m 도로에 각각 접하고 있습니다.
• 토지이용규제. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 해당하며, 군사시설 관련 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역 등의 규제가 있습니다. 토지거래계약 관련 허가구역 표시도 있으므로 실제 적용 대상과 허가 필요 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 대명항 인근 수산물시장·음식점 중심의 상업시설입니다. 일반 주거용 부동산과 달리 매수자 및 임차인 수요가 제한될 수 있습니다. 현재 공실이고 4회 유찰됐다는 점에서 임대수요와 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 비교. 대명항수산물타운과 주변 유사 근린시설의 최근 실거래 및 매물가격을 확인하세요. 감정가 대비 할인율을 시장가격 대비 할인율로 혼동하면 안 됩니다.
• 공실·점유 확인. 감정평가 당시 공실이었지만 임대차관계는 미상입니다. 현장 출입 상태, 실제 점유자 및 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
• 임대수요와 관리비. 실제 임차수요, 관리비 수준, 공용부분 체납관리비 및 장기 공실에 따른 보유비용을 확인해야 합니다.
• 시설 상태. 음식점 사용에 필요한 위생·급배수·소화설비, 전기 및 내부 인테리어의 상태를 점검하세요. 재사용이나 업종 변경에 따른 비용이 발생할 수 있습니다.
• 권리 원본. 남서울농업협동조합 근저당권, 김포세무서장 관련 압류, 경매개시결정의 말소 여부와 조세채권 배당 우선순위를 확인하세요.
• 인허가와 규제. 해당 호실의 용도와 계획관리지역·성장관리계획구역 등 토지이용규제가 예정된 영업활동에 미치는 영향을 점검하세요.
• 후속 회차. 5회 유찰 시 101,346,000원, 6회 유찰 시 70,942,200원이라는 가격 시나리오가 있지만, 추가 유찰이나 예정 가격의 확정을 전제로 입찰 전략을 세우지 마세요.
• 최종 서류. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “24%라는 숫자보다 공실의 이유가 중요하다”

이 물건의 가장 눈에 띄는 특징은 603,000,000원에서 144,780,000원까지 내려온 최저매각가입니다. 4회 유찰이라는 큰 폭의 가격 조정만 보면 상당한 저가 매수 기회처럼 보일 수 있습니다.

권리 측면에서는 남서울농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 후순위 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리가 없고 법정지상권도 해당 사항이 없습니다. 확인된 권리인수 위험은 낮은 편입니다.

반면 가격과 환금성 판단은 아직 보수적이어야 합니다. 현재 공실이고, 임대차관계가 미상이며, 실거래 비교가격도 확인되지 않았습니다. 대명항 상권에 의존하는 근린시설 특성까지 고려하면, 감정가 대비 할인율만으로 투자 적정성을 판단하기 어렵습니다.

결론은 ‘권리는 비교적 단순하지만, 가격 적정성과 환금성은 검증이 필요하다’입니다. 입찰 여부는 최저가의 낮은 비율이 아니라, 실제 임대 가능성과 예상 보유비용, 유사 거래가격, 향후 매각 가능성을 확인한 뒤 결정하는 것이 적절합니다.