인천지방법원 2025타경35302. 김포 대곶면 대명항 인근 ‘대명항수산물타운’ 비동 3층 3001호 근린시설입니다. 소유자 정현수는 2021.07.09 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 669,060,000원입니다. 같은 날 남서울농업협동조합이 채권최고액 512,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 국의 압류와 남서울농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항이 없고, 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대차관계 미상으로 기재돼 있어, 등재된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유·임대차관계 확인은 구분해서 볼 필요가 있습니다. 특히 상가성 물건은 현장 점유 상태와 사용관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35302 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 대명리 487-9 대명항수산물타운 비동 3층3001호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물 |
| 소유자 | 정현수 · 2021.07.09 소유권이전 · 거래가액 669,060,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 603,000,000원 / 206,829,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남서울농업협동조합 / 462,424,602원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2021.07.09 남서울농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 512,400,000원이고 채무자는 정현수입니다. 이후 2023.11.09 국의 압류와 2025.12.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.02.13 국민건강보험공단 압류는 2024.11.12 이미 말소됐습니다.
② 가격 — 3회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
감정가는 603,000,000원, 현재 최저매각가는 206,829,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 후 감정가의 34.3% 수준입니다. 숫자만 놓고 보면 감정가 대비 낙폭이 크지만, 이 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이며, 공부상 일반음식점이지만 현재는 공실입니다. 대명항 인근 수산물시장·음식점 상가지대라는 입지 특성상 실제 임대수요와 영업수익, 공실기간, 관리상태에 따라 가치 차이가 커질 수 있습니다. 이미 3회 유찰됐다는 사실도 시장의 가격 수용성이 낮았다는 신호로 보수적으로 해석할 필요가 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 206,829,000원 | 203,133,394원 | 309,266,606원 |
| 4회 유찰 시 | 144,780,300원 | 141,953,376원 | 370,446,624원 |
| 5회 유찰 시 | 101,346,210원 | 99,127,363원 | 413,272,637원 |
근저당권 미배당액이 커져도 해당 근저당권은 매각으로 소멸하므로, 표의 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,829,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,695,606원 |
| 2. 근저당 · 남서울농업협동조합 | 512,400,000원 | 203,133,394원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 206,829,000원 가정 시 집행비용 3,695,606원을 제외한 금액이 남서울농업협동조합에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 309,266,606원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포함상공원 남동측 인근이며, 대명항 주변 수산물시장·음식점 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통사정은 보통 정도입니다.
- 이용상태. 공부상 일반음식점이나 현황은 공실 상태입니다.
- 도로. 남서측 약 15m, 북동측 약 8m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 계획관리지역 · 성장관리계획구역(복합형) · 토지면적 1,870.0㎡ · 공시지가 1,095,000원/㎡ · 상업용입니다.
- 규제. 성장관리권역, 하수처리구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 설비. 위생 및 급배수 설비, 소화 설비, 승강기 설비 등이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 실사. 감정평가상 공실입니다. 내부 상태·시설 잔존 여부·열쇠 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 임대차 확인. 감정요항표에는 임대차관계 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사·집행기록·현장을 다시 대조하세요.
- 상권 수익성. 수산물시장·음식점 상가지대 특성에 맞춰 실제 임대료, 공실기간, 업종 수요를 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 해석. 감정가 대비 낙폭은 크지만 비교 실거래가 없으므로 할인율만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 압류·세금. 등기상 국 압류는 매각으로 소멸하나 실제 배당에서 당해세 등은 별도 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로
이 물건의 권리분석 핵심은 어렵지 않습니다. 2021.07.09 남서울농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 현재 최저가는 206,829,000원까지 내려왔지만 근린시설·공실·3회 유찰이라는 조합은 환금성과 임대수익 확인을 요구합니다. 비교 실거래자료가 없는 만큼 “감정가의 34.3%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 사건은 권리는 통과, 가격과 임대수요는 현장 확인 후 판단이 맞습니다.
