부동산강제경매

2025타경35317 · 부천지원 · 건물
철근콘크리트구조 18㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

78,044,400원 7,804만 감정가 95,000,000원

감정가의 82% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 66,500,000원 최저가 대비 +17%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

665만원

최저가의 10% · 6,650,000원

실거래 대비

▼ 2.8% 시세 이하

같은 평형 직전 3건 평균 8,033만원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 전찬미 보증금 인수 가능성이 있는 물건. 유찰 후에도 실질취득 비용을 따져야 합니다.

가격 최저가 6,650만원은 최근12개월 평균 8,180만원의 81.3% 수준
자금 입찰보증금 약 665만원 · 임차보증금 부족분 45,097,000원 인수 가능
리스크 대항력 있는 임차권등기 존재. 다만 HUG 말소동의 확약서 제출 사항 확인 필요

한 줄 평 최근 시세 대비 최저가는 매력적입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 임차권등기입니다. 임차보증금 110,000,000원 중 배당 부족분 45,097,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있어 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.

감정가 / 최저가

95,000,000원

최저 66,500,000원

실질취득 예상

111,597,000원

낙찰가+인수액 기준

시세 대비

81.3%

최근12개월 평균 기준

인수 위험

45,097,000원

임차보증금 부족분

인천지방법원 2025타경35317. 부천시 원미구 심곡동 가온팰리스 9층 909호, 공동주택(도시형생활주택) 물건입니다. 권리 분석에서 가장 중요한 것은 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 전찬미는 2022년 전입과 확정일자를 갖춘 임차권자로, 보증금 110,000,000원에 대해 대항력과 우선변제권을 가진 상태입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경35317
소재지	경기도 부천시 원미구 심곡동 382-6 가온팰리스 9층909호
물건종류 / 이용상태	기타 · 공동주택(도시형생활주택)
소유자	박혜란
감정가 / 최저가	95,000,000원 / 66,500,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 117,021,985원
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

⚠️ 대항력 임차권 주의 임차인 전찬미는 전입일 2022.05.10, 확정일자 2022.04.07, 임차보증금 110,000,000원입니다. 현재 배당 예상액은 64,903,000원으로 부족분 45,097,000원이 발생합니다. 따라서 낙찰가가 낮아져도 실질취득 비용은 단순 낙찰가가 아니라 인수금액을 함께 계산해야 합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
전찬미	110,000,000원	有	有	45,097,000원 가능

③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득을 봐야 한다

가온팰리스 동일 평형 최근 거래 12건 평균은 83,416,666원이며 최근 12개월 평균은 81,800,000원입니다. 최저매각가 66,500,000원은 최근12개월 평균 대비 81.3% 수준으로 낮습니다. 다만 임차보증금 부족분 인수 가능성을 반영하면 실질취득은 약 111,597,000원으로 시세를 웃돕니다.

거래월	층	거래가
2026.06	9	78,000,000원
2026.03	12	80,000,000원
2026.02	7	83,000,000원
2026.01	6	85,000,000원
평균	12건	83,416,666원

매각대금 배분 (6,650만원 가정)

감정가·실질취득 vs 실거래

낙찰가만 보면 저렴하지만 임차권 인수 반영 시 실질취득은 시세 이상입니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 을구 1번 주택임차권등기의 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
확약 사항 확인. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있으므로 실제 효력 범위를 확인해야 합니다.
실질취득 기준 검토. 단순 최저가가 아닌 낙찰가+인수금 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
권리 원본 확인. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 임차권이 먼저다”

이 물건은 최근 시세 대비 최저가격 자체는 매력적인 편입니다. 하지만 대항력 있는 임차권등기로 인해 배당 부족분이 발생하면 매수인의 실질 부담은 크게 증가합니다. 따라서 이 물건은 저가 낙찰형이 아니라 인수 위험 검토형입니다. 확약 적용 여부와 최종 인수 범위를 확인한 뒤 접근해야 합니다.

부동산강제경매

유찰로 싸졌지만, 임차권 인수 위험을 먼저 봐야 한다 — 부천 가온팰리스 909호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득을 봐야 한다

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 임차권이 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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현장 사진 (13장)

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