인천지방법원 2025타경35323. 부천시 오정구 고강동 거성빌라 3층 301호, 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 현 소유자는 원은미이고, 말소기준권리는 2014.06.10. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 59,400,000원입니다. 2025.12.15. 채권자 최서희의 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 67,130,000원으로 감정가 137,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 비율 자체는 시장가 대비 할인율이 아닙니다. 이 물건의 동일 면적 실거래 가격이 제시되지 않았고, 확인된 단지 정보도 대상 면적 37.6㎡와 면적 일치가 되지 않았습니다. 따라서 “감정가 절반이니 싸다”는 결론은 금물입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35323 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 351-6 거성빌라 3층301호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 오정구 고강로112번길 22-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 철근크리트조 평슬래브지붕 지상4층 지하1층 중 3층 301호 |
| 소유자 | 원은미 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 67,130,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최서희 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없지만 점유 확인은 별개
현 소유자 원은미는 2011.11.17. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2014.06.10. 우리은행 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재의 말소기준권리입니다. 2025.12.15. 최서희의 강제경매개시결정은 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모형에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세 대비 49%’는 다르다
현재 최저가는 67,130,000원입니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건에는 가격 판단에 쓸 동일 면적 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 확인된 거성빌라나동 정보는 10세대, 사용승인일 2000.12.27., 대상 면적 37.6㎡이나 해당 면적은 본건과 일치하지 않는 것으로 표시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 67,130,000원 | 49% | 3,878,340원 |
| 3회 유찰 시 | 46,991,000원 | 34.3% | 23,654,838원 |
| 4회 유찰 시 | 32,893,699원 | 24.01% | 37,498,388원 |
현재 회차에서 매수인 인수는 0원으로 계산되므로 배당모형상 실질취득은 67,130,000원입니다. 그러나 비교할 실거래 가격이 없으므로 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 거성빌라나동 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회이고, 확인된 낙찰금액은 없습니다. 현재 2회 유찰됐다는 사실 자체를 가격 가점으로 해석하기보다는 환금성과 실제 시세를 별도로 확인해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,608,340원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 59,400,000원 | 59,400,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 최서희 | 10,000,000원 | 6,121,660원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 67,130,000원을 가정하면 우리은행 근저당권은 59,400,000원 전액 배당되고, 신청채권자 최서희의 10,000,000원 중 6,121,660원이 배당됩니다. 전체 채권 미배당은 3,878,340원이며 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고강초등학교 북서측 인근 거성빌라 단지 내에 위치하며, 주변은 동류형 공동주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재해 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 본건까지 각종 차량 접근이 가능하고 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 2000.12월경 사용승인을 받은 철근크리트조 평슬래브지붕 지상4층 지하1층 공동주택 내 3층 301호입니다. 급배수·위생·난방설비를 구비하고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,889,000원/㎡, 토지면적은 173.3㎡입니다. 본건은 북동측으로 공도와 접합니다.
- 규제. 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 환금성. 거성빌라나동은 10세대 규모이며 확인된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회, 확인된 낙찰금액은 없습니다. 소규모 다세대인 만큼 가격 확인을 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장점유자와 전입관계를 확인하고, 확인되지 않은 점유자의 대항력 여부를 임의로 단정하지 않아야 합니다.
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 49%라는 수치 대신 실제 동일·유사 면적 거래가격을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 면적 비교 주의. 확인된 거성빌라나동 대상 면적 37.6㎡는 본건과 면적 일치가 되지 않은 것으로 표시돼 있으므로 단순 비교를 피해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 매각가 가정에서는 최서희 채권에 3,878,340원의 미배당이 발생하지만, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서와 현황조사·매각 관련 서류, 실제 점유 및 시세를 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 시세다
이 물건은 말소기준권리가 분명하고 현재 배당모형상 인수액도 0원입니다. 숫자만 보면 감정가 137,000,000원에서 67,130,000원까지 내려온 2회 유찰 물건이라 눈에 띕니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 전혀 다른 개념입니다. 동일 면적 실거래 자료가 확인되지 않고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 게다가 10세대 규모의 다세대이고 확인된 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “등기상 인수 0원, 가격 메리트는 미확인, 점유·시세 확인이 선행돼야 한다”입니다.
