인수 0원·시세 지표의 27.3%인데 5회 유찰 — 가격보다 ‘사무소 용도와 점유’를 봐야 한다

서울남부지방법원 2025타경8182. 화곡동 현대블루밍 제102동 2층 201호로, 전용면적 39.73㎡의 다세대 물건입니다. 다만 집합건축물대장상 용도와 감정 당시 이용상태는 모두 사무소입니다. 외형이나 단지 명칭만 보고 일반 주거용 다세대로 단정해서는 안 되는 물건입니다.

권리구조의 기준점은 2016년 2월 16일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 3,240,000,000원이고 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 그 뒤 설정된 제너지의 전세권 210,000,000원, 강서구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가를 전제로 한 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리 뒤에는 2021년 12월 30일 전세금 210,000,000원의 주식회사 제너지 전세권이 설정돼 있습니다. 이 전세권자는 본 경매의 신청채권자이기도 하지만, 현재 최저가 배당 시나리오에서는 선순위 국민은행 근저당권에 매각대금이 모두 흡수돼 제너지의 예상배당은 0원입니다. 다만 전세권 자체는 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하며, 미배당 전세금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

현대캐피탈의 25,336,670원 가압류와 2024년 강서구 압류는 이미 말소됐고, 2025년 1월 강서구 압류와 2025년 2월 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인·점유자 — 대항력은 없지만 명도 확인은 남는다

조사된 점유자는 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 두 사람의 전입일은 모두 2016년 2월 16일 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 미상 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며, 배당자료상 인수액도 0원입니다.

③ 시세 비교 — 27.3%의 할인과 오래된 거래표본

현대블루밍은 28세대, 2015년 준공 물건으로 집계돼 있습니다. 면적이 매칭된 실거래 표본은 3건이며, 공개된 최신 거래월은 2023년 10월입니다.

전체 평균은 288,333,333원, 최신 거래와 최근 12개월 평균 지표는 각각 280,000,000원입니다. 현재 최저가 76,350,000원은 최근 12개월 평균 지표의 27.3%입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 76,350,000원으로 같습니다.

다만 가격 흐름은 과거 거래 대비 -8.2% 하락 추세로 집계됐습니다. 2022년 5월 305,000,000원 거래 이후 2023년 10월에는 280,000,000원으로 낮아졌고, 그 뒤의 거래가 제시되지 않았습니다. 따라서 2.8억원을 2026년 매각기일 현재의 확정 시세로 그대로 적용하기 어렵습니다. 27.3%라는 비율은 분명 큰 할인 신호지만, 거래 공백과 사무소 용도까지 감안해 실제 처분가격을 별도로 검증해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 76,350,000원 가정)

총 채권액 3,475,336,670원 중 집행비용을 제외한 74,575,700원이 국민은행에 배당되고, 제너지 전세권과 현대캐피탈 가압류에는 배당되지 않는 시나리오입니다. 채권 미배당액은 3,400,760,970원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 집합건축물대장상 사무소로 등재돼 있고 감정 당시에도 사무소로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 까치산역은 비교적 원거리에 위치해 대중교통 이용여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 2층으로, 승강기·주차시설·도시가스 개별난방시설이 설치돼 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 6~8m의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 인접 대지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역 등에 해당합니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정은 지목 도로에 한정돼 있으며 지정기간은 2024.09.10부터 2029.09.09까지입니다.
• 공시지가. 4,369,000원/㎡이며 토지면적은 820.7㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 용도 원본 확인. 다세대 외형과 별개로 공부·감정 이용상태는 사무소입니다. 집합건축물대장과 건축물현황도를 직접 확인하세요.
• 근저당 잔존범위. 2016.07.21 일부포기 원인의 근저당 말소기재와 공동담보목록을 원본 등기부에서 대조하세요.
• 점유자 2명. 김상훈·김창환의 실제 점유부분, 점유 원인, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현장조사로 확인하세요.
• 명도 비용. 대항력과 보증금 승계는 없지만 실제 점유자가 있으므로 인도 협의와 절차를 입찰가에 반영하세요.
• 시세 보수 적용. 최신 실거래월이 2023.10이고 거래표본은 3건뿐입니다. 2.8억원을 현재 처분가로 단정하지 말고 사무소 용도의 실제 매물과 비교하세요.
• 하락 추세. 최근 거래 지표가 과거 대비 -8.2%이므로 전체 평균 288,333,333원만 근거로 가격 가점을 주지 마세요.
• 반복 유찰 원인. 현재 5회 유찰, 단지 평균 유찰 5.0회·낙찰률 0%입니다. 현장 접근성·내부 상태·사무소 수요·재매각 가능성을 확인하세요.
• 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표를 확정값으로 보지 마세요.

맺으며 — “싸 보이는 숫자보다, 왜 5번 유찰됐는가”

현재 최저가 76,350,000원과 매수인 인수 0원만 보면 실질취득액은 집계된 최근 시세 지표 280,000,000원의 27.3%입니다. 권리도 말소기준 이후 전세권과 점유자 전입으로 구성돼 있어 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 가격과 권리만 놓고 보면 할인 폭이 큰 소멸형 물건입니다.

하지만 이 물건은 이미 5회 유찰됐습니다. 공부와 감정 이용상태가 사무소이고, 점유자 2명의 보증금·점유부분·배당요구가 확인되지 않았으며, 최신 거래가 2023년 10월에 머물러 있습니다. 가격 추세도 -8.2%입니다. 따라서 2.8억원 시세와 단순 비교해 “7,635만원이면 무조건 싸다”고 판단하는 것은 위험합니다.

권리 인수는 0원, 가격 할인은 크지만 환금성 검증은 필수. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 사무소 용도의 실제 수요, 점유 정리 가능성, 국민은행 공동담보 근저당의 잔존범위와 2026년 현재의 처분 가능 가격입니다.