49,490,000원
인천지방법원 2025타경35333. 김포시 구래동 김포안강럭스나인 17층 1704호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 현 소유자는 김호중으로, 2021.11.19 매매를 원인으로 거래가 87,000,000원에 취득했습니다.
등기 흐름에서 가장 중요한 날짜는 2023.06.19 토스뱅크주식회사 가압류입니다. 제공된 말소기준은 이 가압류인데, 이진혁의 주민등록일자·점유개시일자는 2021.10.15, 확정일자는 2021.09.28입니다. 즉 말소기준보다 앞서 대항요건을 갖춘 것으로 판정돼 대항력 있음으로 분류됩니다.
보증금은 100,000,000원이고 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 49,490,000원 가정 배당표에서는 집행비용 1,290,820원 후 이진혁에게 48,199,180원이 배당되고, 원래 권리 구조만 놓고 보면 부족분 51,800,820원이 매수인 인수로 계산됩니다. 최저가만 보고 ‘49%라 싸다’고 볼 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35333 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6881-3 김포안강럭스나인 17층 1704호 |
| 도로명 | 경기도 김포시 김포한강9로75번길 132 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 20층 건 내 17층 1704호 · 사용승인일 2018.08.23 |
| 소유자 | 김호중 (2021.11.19 매매 · 거래가 87,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 49,490,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 110,786,762원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
2018년 설정됐던 우리은행 근저당 2건은 이미 말소돼 현재 인수 판단의 중심이 아닙니다. 문제는 이진혁의 2021.10.15 전입·점유가 2023.06.19 말소기준 가압류보다 앞선다는 점입니다. 이후 토스뱅크주식회사·서민금융진흥원·주택도시보증공사의 가압류와 2025.12.15 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차관계 2건
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이진혁 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.15 확정일자 2021.09.28 | 100,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 아님 |
| 주식회사 케이리츠 현황조사 | 2023.06.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
이진혁은 실제 임차인으로, 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 따라서 보증금 100,000,000원은 실제 임차보증금으로 봐야 합니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
주식회사 케이리츠는 2023.06.21 전입으로 말소기준 2023.06.19보다 뒤여서 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 확약 밖 임차관계이지만 현재 자료상 매수인 인수로 이어지는 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 미상으로 기재돼 있어 매각물건명세서의 보완 내용은 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 101,000,000원, 현재 최저가는 49,490,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 동일 물건의 최근 실거래 비교자료가 제시돼 있지 않아 현재 가격이 시장가보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다.
특히 이 사건은 가격 판단 이전에 권리 구조를 둘로 나눠 봐야 합니다. 확약 미반영이면 현재 회차에서 51,800,820원의 임차보증금 인수액이 발생하는 구조이고, 말소동의 확약 반영이면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 보아 실질취득이 현재 최저가 49,490,000원이 됩니다. 따라서 이번 사건의 핵심은 ‘얼마나 유찰됐나’보다 확약이 실제 매각조건에 어떻게 반영되는가입니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,490,000원 · 확약 미반영 룰상 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,290,820원 |
| 1. 임차인 이진혁 보증금 | 100,000,000원 | 48,199,180원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 36,278,075원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,316,637원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,786,762원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 룰상 계산에서는 집행비용 1,290,820원과 임차인 배당 48,199,180원으로 매각대금 49,490,000원이 전부 소진됩니다. 임차보증금 부족분 51,800,820원이 매수인 인수로 계산되지만, 본문에서는 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영해 해당 인수를 실질 0원으로 판단했습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가서상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 평지붕 20층 건 내 17층 1704호입니다. 집합건축물대장상 사용승인일은 2018.08.23입니다.
- 주위환경. 한가람초등학교 남측 인근으로 근린생활시설·오피스텔·공동주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부근에 버스정류장이 소재하며 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 필지 북측 약 16m 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 성장관리권역·택지개발지구·철도보호지구·하수처리구역 등에 해당합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 최근 실거래 비교자료가 없어 시장가격 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 확인. 이 사건의 경제성은 이진혁 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 반영되는지에 달려 있습니다.
- 이진혁 임차권. 보증금 100,000,000원, 전입·점유 2021.10.15, 확정일자 2021.09.28의 선순위 대항력 임차권입니다.
- 케이리츠 임차관계. 2023.06.21 전입으로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 미상으로 확인돼 있습니다.
- 가격 판단. 감정가 101,000,000원 대비 현재 최저가 49,490,000원이라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 기재돼 있으므로 공부상 용도와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 말소동의 확약서 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 확약서가 먼저다”
이 물건은 감정가 101,000,000원에서 2회 유찰돼 49,490,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석을 하지 않고 할인율만 보면 핵심을 놓칩니다. 이진혁은 말소기준보다 앞서 대항력을 취득한 보증금 100,000,000원의 임차권자로, 현재 회차 룰상 계산에서는 51,800,820원이 매수인에게 남습니다.
반전은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이 확약을 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원이고 현재 회차 실질취득은 49,490,000원으로 정리됩니다. 반대로 확약이 없다면 유찰이 더 진행될수록 임차보증금 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 주식회사 케이리츠는 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없으나 보증금은 미상입니다.
따라서 결론은 단순합니다. 권리는 확약서 확인이 최우선, 가격은 실거래 검증이 그다음. 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기에는 근거가 부족하고, 2회 유찰과 근린시설·오피스텔 이용상태까지 감안하면 보수적으로 접근할 사건입니다.
