최저가 106,400,000원의 착시, 실질취득은 557,289,600원 이상 — 부천 삼성홈맨션 201호

인천지방법원 2025타경35345. 부천시 소사구 소사본동 삼성홈맨션 2층 201호, 전용 34.85㎡의 다세대주택입니다. 감정가 152,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 106,400,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 실거래 평균보다 낮아 보이지만, 등기와 점유관계를 함께 보면 결론은 정반대입니다. 2020년 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 전입한 사람이 5명이고, 이 가운데 안수민의 임차보증금 127,000,000원은 임차권등기로 확인됩니다. 이장원 198,000,000원, 최재식 230,000,000원의 보증금도 각각 확인돼 있습니다.

현재 최저가 106,400,000원을 전제로 하면 안수민에게 104,110,400원이 배당되고, 미배당액 22,889,600원이 매수인에게 남습니다. 이장원과 최재식은 우선변제 배당 없이 각각 198,000,000원과 230,000,000원이 전액 인수되는 계산입니다. 따라서 알려진 인수액은 합계 450,889,600원, 실질취득액은 557,289,600원입니다. 보증금이 확인되지 않은 서동일·이준용의 선순위 전입 위험까지 고려하면 실제 부담은 이보다 커질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

현재 권리분석의 말소기준은 2020.11.03. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그 뒤의 국세 압류와 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 수산업협동조합중앙회, 정찬덕, 최석구, 서창농업협동조합, 옹진수산업협동조합 등의 근저당과 카드사·은행 가압류는 해지 또는 2008년 종전 경매 매각으로 이미 말소된 이력입니다. 현재 매수인 부담의 핵심은 이들 과거 권리가 아니라, 2020.11.03.보다 먼저 형성된 임차관계입니다.

② 임차인 분석 — 실제 인명 6명, 선순위 전입 5명

확인되는 실제 인명은 서동일·이장원·최재식·김정숙·이준용·안수민 등 6명입니다. 임차권 경정등기는 안수민 임차권의 확정일자를 바로잡은 등기로, 별도 임차인으로 세지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다.

승계액은 현재 최저매각가 106,400,000원과 예상배당을 기준으로 한 금액입니다. 서동일·이준용은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없으며, 실제 계약과 점유가 인정될 경우 추가 인수액이 발생할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단

삼성홈맨션 전용 34.85㎡의 비교 가능한 거래는 4건이며 모두 2021년 거래입니다. 평균은 134,000,000원, 최신 거래는 2021.11. 155,000,000원입니다. 현재 최저가 106,400,000원만 비교하면 평균의 79.4%이지만, 알려진 인수액까지 더한 실질취득액 557,289,600원은 평균의 415.9%, 최신 거래의 359.5%입니다.

거래 표본이 모두 2021년에 머물러 있어 현재 가격을 정밀하게 확정하기에는 한계가 있습니다. 그러나 실질취득액이 거래 평균과 최신 거래의 3배를 크게 넘는 만큼, 시세 표본의 시점 차이를 감안하더라도 가격 부담이 해소되는 구조로 보기 어렵습니다.

④ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총액은 거의 고정

매각가는 106,400,000원에서 74,480,000원, 52,136,000원으로 내려가지만 알려진 인수액은 450,889,600원에서 482,260,640원, 504,202,448원으로 늘어납니다. 그 결과 실질취득액은 556,338,448원~557,289,600원 범위에 머뭅니다. 낙찰가 하락분이 사실상 임차인의 미배당 보증금으로 이동하는 구조입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 106,400,000원 가정)

매각대금은 집행비용과 안수민 임차보증금의 일부 배당으로 전액 소진됩니다. 알려진 매수인 인수액은 450,889,600원이며, 서동일·이준용의 보증금은 포함되지 않았습니다. 실제 배당은 조세채권, 배당요구 적법성, 계약 및 점유관계 확정에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 중 2층 201호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다. 외벽은 스톤코트 마감, 창호는 샤시창호입니다.
• 입지. 부천시 소사구청 동측 인근의 주택지대로, 주변에 다세대·단독주택·아파트·근린상가가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다. 서측 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급수설비와 도시가스설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다. 공시지가는 2,196,000원/㎡입니다.
• 환금성. 16세대 소규모 다세대이고 비교 거래 4건이 모두 2021년에 집중돼 있습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회, 낙찰률은 0.0%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 상한 재계산. 최저가가 아니라 낙찰가와 모든 미배당 보증금을 합산해야 합니다. 현재 알려진 기준은 557,289,600원 이상입니다.
• 서동일·이준용 보증금 확인. 두 사람은 말소기준 전 전입이나 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 계약서, 주민등록, 실제 점유 및 반환 여부를 반드시 대조해야 합니다.
• 이장원·최재식 계약 존속 확인. 각각 198,000,000원과 230,000,000원의 보증금이 확인됩니다. 순차 임대차인지 현재도 반환채권이 남아 있는지 확인이 핵심입니다.
• 안수민 임차권 경정 확인. 등기상 확정일자가 2018.08.28.로 경정된 경위와 최종 배당순위, 실제 배당액을 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 가압류 확인. 청구금액은 3,046,000,000원이며 말소기준권리입니다. 해당 가압류의 범위와 임차보증금 채권과의 관계를 원문으로 대조해야 합니다.
• 세금·관리비 확인. 국세 압류가 존재하고 관리비 체납 여부는 별도로 확인해야 합니다. 배당표에 반영되지 않은 조세와 공용부분 관리비가 실제 비용에 영향을 줄 수 있습니다.
• 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.07.로 기재돼 있으므로 법원에서 매각 실시·변경·취소 및 낙찰 결과를 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가는 내려가지만, 실질취득은 내려가지 않는다”

이 물건의 최저가는 감정가 152,000,000원에서 106,400,000원으로 내려왔습니다. 그러나 알려진 임차보증금 인수액이 450,889,600원이라 현재 실질취득은 557,289,600원 이상입니다. 2회 유찰 시에도 556,740,640원, 3회 유찰 시에도 556,338,448원으로 총부담이 거의 같습니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임차인의 미배당 보증금이 늘기 때문입니다.

거래 평균 134,000,000원이나 최신 거래 155,000,000원과 비교할 대상은 최저가가 아니라 이 실질취득액입니다. 더구나 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자 2명이 남아 있습니다. 가격 메리트 없음, 권리 위험 매우 높음, 추가 인수액 미상. 서류상 임차관계가 모두 해소됐다는 명확한 증빙이 없는 한 입찰을 보류하는 것이 타당한 사건입니다.