인천지방법원 2025타경35345. 부천시 오정구 고강동 태산아트빌 2층 201호, 전용 36.565㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 185,000,000원이고 한 차례 유찰되어 최저매각가는 129,500,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 말소기준일보다 앞서 전입한 점유자 가운데 보증금이 확인된 이장원 198,000,000원과 최재식 230,000,000원은 우선변제권 없이 대항력 있는 임차인으로 분류돼, 배당받지 못한 보증금 합계 428,000,000원을 매수인이 인수하는 구조로 계산돼 있습니다.
따라서 현재 회차 기준 실질취득은 최저가 129,500,000원에 알려진 인수액 428,000,000원을 더한 557,500,000원입니다. 이는 확인된 태산아트빌 실거래 184,000,000원의 약 3.03배입니다. 최저가가 실거래의 70.4%라는 숫자는 인수액을 제외한 표면가격일 뿐이며, 이 물건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35345 (청산을 위한 형식적 경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 313-8 태산아트빌 2층 201호 도로명: 경기도 부천시 오정구 고강로154번길 67-11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 36.565㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 규모 / 사용승인 | 14세대 · 2018.07.16 |
| 소유자 | 박혜진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (감정가의 70%·1회 유찰) |
| 경매신청 | 파산채무자 박혜진의 파산관재인 박문길 · 청구액 0원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 4.28억과 선순위 근저당 확인이 핵심
임차인·점유자 분석 (실제 임차인·점유자 5명)
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이준용 | 2018.07.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 이장원 | 2018.08.10 | 198,000,000원 | 있음 | 없음 | 198,000,000원 |
| 서동일 | 2018.09.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 최재식 | 2019.03.29 | 230,000,000원 | 있음 | 없음 | 230,000,000원 |
| 김정숙 | 2021.02.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
서동일은 2025.12.26 배당요구를 했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당액과 미배당 인수액을 산정할 수 없습니다. 이장원·최재식의 합계 428,000,000원만 현재 알려진 인수액에 반영돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
태산아트빌은 14세대 규모이며, 확인된 실거래 표본은 2021년 11월 1건입니다. 전용 33.05㎡·3층이 184,000,000원에 거래됐습니다. 대상 호실은 전용 36.565㎡로 면적은 매칭되지만, 거래가 1건뿐이고 거래시점도 제한적이어서 시세 판단의 신뢰도는 높지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 33.05㎡ | 3층 | 184,000,000원 |
| 평균 | 1건 | - | 184,000,000원 |
최저매각가 129,500,000원은 실거래 184,000,000원의 70.4%입니다. 하지만 알려진 임차보증금 인수액을 더하면 실질취득은 557,500,000원으로 올라가 실거래의 303.0%가 됩니다. 여기에 보증금 미상인 선순위 전입자와 선순위 근저당 존속 위험은 포함되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 최저가 기준으로도, 실질취득 기준으로도 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 알려진 인수 | 실질부담 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 129,500,000원 | 428,000,000원 | 557,500,000원 | 4,095,113,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 90,650,000원 | 428,000,000원 | 518,650,000원 | 4,133,381,700원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 63,454,999원 | 428,000,000원 | 491,454,999원 | 4,160,087,191원 |
③ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,613,000원 |
| 인수 · 임차인 이장원 보증금 | 198,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 최재식 보증금 | 230,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 한국양봉농업협동조합 | 1,176,000,000원 | 126,887,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,046,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 파산채무자 박혜진의 파산관재인 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,222,000,000원 중 채권자 배당액은 126,887,000원, 미배당액은 4,095,113,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 차감돼 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 임차인 보증금 428,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고강초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 동유형 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 상황도 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 201호이며 다세대주택으로 이용 중입니다. 외벽은 몰탈 위 치장타일 마감, 창호는 새시 창호입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 평지·가로장방형 토지이며 동측 약 6미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,926,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 나지구, 항공표면, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 14세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 실거래는 1건뿐입니다. 관련 경매물건의 평균 유찰 횟수는 13.4회, 매각률은 0.0%로 나타나 환금성에 매우 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 회차의 최소 실질부담은 557,500,000원입니다. 최저가 129,500,000원만으로 수익성을 계산하지 마세요.
- 임차보증금 원본 확인. 이장원·최재식의 임대차계약서, 실제 점유, 보증금 반환 여부와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 미상 전입자 확인. 이준용·서동일의 보증금과 확정일자, 점유 지속 여부를 확인해야 인수액의 상한을 계산할 수 있습니다.
- 선순위 근저당 확인. 한국양봉농업협동조합 공동담보의 실제 잔존채무와 2018.09.21 일부포기 말소가 해당 호실에 미치는 범위를 등기 원본과 공동담보목록으로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 부천시·국·부평구 압류 가운데 당해세가 있으면 배당순서와 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 한 호실에 복수 전입자가 조사된 만큼 현장 방문과 전입세대 열람을 통해 현재 점유자를 특정해야 합니다.
- 환금성 점검. 14세대 소규모 다세대이고 경매 평균 유찰 13.4회·매각률 0.0%로 나타나므로 재매각 기간과 자금회수 가능성을 보수적으로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 공동담보목록과 세금 체납 내역을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “1.295억에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 표면 최저가는 129,500,000원이지만, 알려진 대항력 임차보증금 428,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 557,500,000원입니다. 확인된 실거래 184,000,000원의 303.0%이고, 보증금 미상인 선순위 전입자 2명과 한국양봉농업협동조합 선순위 근저당의 존속범위는 아직 추가 위험으로 남습니다.
유찰이 더 진행돼도 알려진 보증금 인수액은 사라지지 않습니다. 3회 유찰 가격을 적용해도 실질부담은 491,454,999원입니다. 소규모 다세대, 실거래 1건, 평균 유찰 13.4회와 매각률 0.0%라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가 할인은 착시이고, 현재 확인된 권리와 가격만으로도 입찰 매력이 극히 낮습니다. 임차보증금과 선순위 근저당의 소멸이 원본으로 명확히 확인되지 않는 한 입찰을 보류하는 것이 타당합니다.