최저가 1.53억이 아니라, 확인된 실질취득 5.81억 이상 — 부천 드림채 202호

인천지방법원 2025타경35345. 부천시 오정구 고강동 ‘드림채’ 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 219,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 153,300,000원까지 내려왔습니다. 감정가만 보면 최근 거래 220,000,000원과 비슷하고, 최저가만 보면 최근 거래의 69.7%라 저렴해 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 아니라 임차보증금 승계가 가격을 결정합니다.

말소기준은 2020.11.03. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그보다 앞서 전입한 사람은 이준용, 이장원, 서동일, 최재식 등 4명입니다. 이 가운데 이장원은 보증금 198,000,000원, 최재식은 230,000,000원이 확인되며, 두 사람 모두 대항력은 있으나 우선변제권은 없는 것으로 배당 시나리오에 반영됐습니다. 따라서 매각대금에서 배당받지 못한 보증금 합계 428,000,000원 전액이 매수인 부담으로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸해도 임차보증금은 남는다

등기부상 근저당권은 없고, 2020.11.03. 주택도시보증공사 가압류가 말소기준권리입니다. 그 뒤의 부천시 압류, 국세 압류, 부평구 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인의 보증금은 별개의 문제입니다. 후순위 등기가 지워진다는 사실이 선순위 임차보증금까지 없애주지는 않습니다.

임차인·점유관계 — 알려진 인수 외에 미상 위험도 남는다

보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이준용·서동일은 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없습니다. 다만 두 사람 모두 말소기준일보다 먼저 전입했으므로, 실제 임대차계약과 점유가 확인되면 추가 승계액이 발생할 가능성이 있습니다. 현재 계산된 428,000,000원은 확인된 보증금만 반영한 금액이므로 실질취득 581,300,000원은 상한이 아니라 최소 확인액입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

드림채는 2018.07.17. 준공된 16세대 다세대주택입니다. 비교 면적 36.26㎡의 확인된 실거래는 2022.04. 200,000,000원과 2025.02. 220,000,000원 두 건이며, 최근 12개월 평균은 220,000,000원입니다. 최근 거래는 이전 거래보다 10.0% 높습니다.

감정가 219,000,000원은 최신 거래 220,000,000원과 거의 같은 수준입니다. 문제는 한 차례 유찰된 최저가가 아니라, 그 위에 붙는 임차보증금입니다. 현재 회차의 확인된 실질취득 581,300,000원은 최근 실거래보다 361,300,000원 높고, 최근 거래가의 264.2%입니다. 최저가가 최근 거래의 69.7%라는 숫자는 이 물건의 경제성을 설명하지 못합니다.

③ 예상배당표 (매각가 153,300,000원 가정)

매각대금 153,300,000원은 집행비용 2,946,200원과 주택도시보증공사 배당 150,353,800원으로 전액 소진됩니다. 주택도시보증공사 미배당액은 2,895,646,200원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있으나, 이장원·최재식의 확인된 보증금 승계액 428,000,000원이 자동으로 해소되는 구조는 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 입지. 부천시 오정구 고강동 고강선사유적공원 서측 인근으로, 공동주택·아파트와 근린생활시설이 혼재하며 주위 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 무난합니다. 북측으로 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 가축사육제한구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,832,000원/㎡입니다.
• 환금성. 2018년 준공된 16세대 다세대주택으로, 확인된 동일 면적대 실거래가 2건에 불과합니다. 실거래 표본이 적어 아파트 대단지보다 가격 검증과 재매각이 제한적일 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 인수금 재확인. 이장원 198,000,000원, 최재식 230,000,000원의 임대차계약 원본, 실제 점유, 보증금 반환 여부와 권리 승계관계를 확인해야 합니다.
• 미상 선순위 전입자. 이준용·서동일은 말소기준보다 앞선 전입자입니다. 보증금, 확정일자, 실제 점유와 임대차 종료 여부가 확인되기 전에는 추가 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
• 점유관계 중복 점검. 하나의 호수에 여러 전입자가 확인되므로 각 전입자의 점유 기간, 세대 관계, 임차권 이전·종료 여부를 주민등록·임대차계약서·현장조사로 대조해야 합니다.
• 세금 압류. 부천시·국·부평구 압류가 있으므로 당해세 금액과 법정기일을 확인해야 합니다. 실제 배당 순서와 주택도시보증공사 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 가격 기준. 응찰 판단은 최저가 153,300,000원이 아니라 확인된 실질취득 581,300,000원 이상을 기준으로 해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 종기 관련 문서와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.53억 낙찰”이 아니라 “5.81억 이상 취득”

이 물건은 한 차례 유찰돼 감정가 219,000,000원에서 153,300,000원까지 내려왔습니다. 하지만 가격 메리트는 없습니다. 확인된 대항력 임차보증금만 428,000,000원이고, 현재 회차의 실질취득은 최소 581,300,000원입니다. 이는 최신 실거래 220,000,000원의 264.2%입니다.

더 큰 문제는 581,300,000원도 확정 상한이 아니라는 점입니다. 보증금이 확인되지 않은 이준용·서동일이 말소기준보다 먼저 전입해 있어 추가 인수 가능성이 남습니다. 후순위 압류가 소멸한다는 이유나 최저가가 감정가의 70%라는 이유로 접근해서는 안 됩니다. 확인된 인수만으로도 시세를 크게 초과하고, 미상 선순위 점유관계까지 남은 고위험 인수형 사건입니다.