인천지방법원 2025타경35345. 부천시 오정구 고강동 청솔하이빌A 4층 401호, 전용 48.21㎡ 다세대주택입니다. 감정가 240,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 168,000,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 최신 실거래 225,000,000원보다 57,000,000원 낮지만, 권리관계는 전혀 가볍지 않습니다. 말소기준권리는 2020.11.03. 주택도시보증공사의 가압류이고, 그보다 앞선 전입자와 근저당권이 존재합니다.
배당안은 이장원 보증금 198,000,000원과 최재식 보증금 230,000,000원을 전액 매수인 인수로 계산합니다. 두 금액만 합쳐도 428,000,000원입니다. 현재 최저가를 더한 실질취득액은 최소 596,000,000원으로, 최근 12개월 평균 234,000,000원의 2배를 크게 넘습니다. 최저가가 낮다는 이유로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35345 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 357-1 청솔하이빌에이 4층 401호 도로명: 경기도 부천시 오정구 고강로152번길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 48.21㎡ · 4층 401호 |
| 소유자 | 박혜진 (2019.01.09. 매매, 거래가액 229,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 168,000,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 경매신청 | 파산채무자 박혜진의 파산관재인 박문길 · 청산을 위한 형식적 경매 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 건물 정보 | 2018.10.22. 사용승인 · 12세대 · 철근콘크리트구조 · 도시가스 및 승강기설비 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 핵심
말소기준권리는 2020.11.03. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 부천시 압류, 국가 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 반면 2018.12.27. 오정농업협동조합 근저당권은 말소기준보다 앞서며, 등기 판정상 매수인 인수로 분류돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 알려진 인수 428,000,000원
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력·우선변제·승계 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이준용 | 2018.07.23 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계액 미상 |
| 이장원 | 2018.08.10 / 미상 | 198,000,000원 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 없음 전액 인수 |
| 서동일 | 2018.09.20 / 미상 | 미상 | 2025.12.26 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계액 미상 |
| 최재식 | 2019.03.29 / 미상 | 230,000,000원 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 없음 전액 인수 |
| 김정숙 | 2021.02.02 / 2019.02.07 | 229,000,000원 | 2021.05.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 조건부 인수 |
실제 임차인은 5명입니다. 이장원과 최재식은 말소기준권리보다 앞서 전입했고, 배당안상 우선변제권 없이 각각 198,000,000원과 230,000,000원의 보증금 전액이 매수인에게 승계되는 것으로 계산돼 있습니다.
이준용과 서동일도 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수 없으며, 대항력 가능·인수액 미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
청솔하이빌A의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 239,333,333원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 234,000,000원과 최신 거래 225,000,000원을 우선 적용해야 합니다. 최근 거래 구간은 이전 거래보다 6.4% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 48.54㎡ | 2층 | 225,000,000원 |
| 2024.05 | 48.54㎡ | 5층 | 243,000,000원 |
| 2022.11 | 49.13㎡ | 3층 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 234,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 239,333,333원 |
최저가 168,000,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 71.8%입니다. 하지만 알려진 임차보증금 인수액 428,000,000원을 더한 실질취득액은 596,000,000원으로 상승합니다. 최근 12개월 평균의 254.7%, 최신 거래가의 264.9%입니다. 따라서 “최저가가 시세보다 28.2% 낮다”는 비교는 이 사건의 경제적 실질을 반영하지 못합니다.
④ 유찰별 실질취득 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 알려진 인수 | 실질취득 최소 | 최근 평균 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 168,000,000원 | 428,000,000원 | 596,000,000원 | 254.7% |
| 2회 유찰 시(49%) | 117,599,999원 | 428,000,000원 | 545,599,999원 | 233.2% |
| 3회 유찰 시(34%) | 82,319,999원 | 428,000,000원 | 510,319,999원 | 218.1% |
실질취득 최소액은 각 회차 최저매각가에 배당안상 매수인 인수액 428,000,000원을 더한 값입니다. 보증금 미상 임차인 2명, 김정숙의 조건부 보증금 229,000,000원과 선순위 근저당 위험은 포함하지 않았습니다.
3회 유찰돼 최저가가 82,319,999원까지 내려가도 알려진 인수액을 포함한 실질취득액은 510,319,999원입니다. 최근 12개월 평균의 218.1%에 해당하므로, 유찰 횟수만 늘어난다고 시세 메리트가 생기는 구조가 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 | 매각가의 1.9% 추정 |
| 인수 · 임차인 이장원 | 198,000,000원 | 0원 | 보증금 전액 매수인 인수 |
| 인수 · 임차인 최재식 | 230,000,000원 | 0원 | 보증금 전액 매수인 인수 |
| 조건부 인수 검토 · 김정숙 | 229,000,000원 | 0원 | 보증금 전액 미배당 시 임차권 인수 |
| 을구 1번 근저당 · 오정농업협동조합 | 720,000,000원 | 164,848,000원 | 미배당 555,152,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,046,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 경매개시결정 · 파산채무자 박혜진의 파산관재인 | 미상 | 0원 | 배당 계산 제외 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
총 채권액 3,766,000,000원 중 채권자 예상배당은 164,848,000원이며, 미배당액은 3,601,152,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 청솔하이빌A는 12세대 규모입니다.
- 입지. 고강초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소음대책지역 제3종구역 나지구, 항공표면 진입표면구역, 과밀억제권역과 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 실거래 표본은 3건이며 최근 거래 추세는 -6.4%입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 원본 대조. 오정농업협동조합 근저당 720,000,000원과 2019.03.29. 일부포기 말소등기의 정확한 적용 범위를 공동담보목록과 함께 확인해야 합니다.
- 임차인 5명 현황 확인. 현재 점유자, 실제 퇴거 여부, 전입세대열람과 각 임대차계약서를 대조해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 이준용과 서동일은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 인수액 상한을 계산할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 이장원과 최재식의 배당요구 여부 및 우선변제권 유무를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 조건부 임차권 확인. 김정숙이 배당으로 보증금 229,000,000원을 전액 회수하지 못하는 경우의 승계 범위를 확인해야 합니다.
- 시세 기준 변경. 최저가 168,000,000원이 아니라 알려진 인수를 더한 596,000,000원 이상을 취득원가로 놓고 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래는 225,000,000원이고 최근 거래 추세는 -6.4%입니다. 전체 평균 239,333,333원만으로 가격을 낙관해서는 안 됩니다.
- 세금·비용 확인. 당해세, 최우선변제, 미납 관리비와 명도비용은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.68억짜리 물건”이 아니다
이 사건을 최저가 168,000,000원의 다세대주택으로 보면 판단이 크게 어긋납니다. 배당안상 이장원과 최재식의 보증금 428,000,000원을 매수인이 인수하므로, 최소 실질취득액은 596,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 234,000,000원의 254.7%이며, 최신 거래 225,000,000원과 비교해도 264.9%입니다.
여기에 보증금 미상 임차인 2명, 김정숙의 조건부 임차권 229,000,000원, 말소기준보다 앞선 오정농업협동조합 근저당 720,000,000원의 잔존 범위가 남아 있습니다. 실거래 추세도 -6.4% 하락이고, 12세대 다세대주택의 환금성까지 고려해야 합니다. 최저가 할인은 권리 인수액을 상쇄하지 못합니다. 원본 확인으로 모든 선순위 권리와 임차보증금이 해소되지 않는 한, 이 사건은 가격과 권리 양쪽에서 모두 보수적으로 접근해야 할 D등급 고위험 물건입니다.