한 줄 평 최저매각가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차보증금 인수 위험입니다. 임차권등기된 김도윤 임차인의 보증금 1.93억 중 배당 부족분 117,373,560원이 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다. 단, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 반드시 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
158,000,000원 / 77,420,000원
2회 유찰
실질취득 검토
194,793,560원
낙찰가+예상 인수액
임차보증금 인수
117,373,560원
김도윤 임차인 부족분
핵심지표
C등급
인수 위험 확인 필요
인천지방법원 2025타경35355. 김포시 통진읍 온누리씨티 201동 204호 다세대주택입니다. 감정가는 1억5800만원, 현재 최저가는 7742만원으로 두 차례 유찰됐습니다. 그러나 이 사건은 단순 저가 낙찰형이 아닙니다. 등기상 말소기준권리 이전에 설정된 주택임차권등기가 존재하고, 보증금 미회수분이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35355 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 서암리 886-10 온누리씨티 201동 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 도시형생활주택-단지형연립주택 |
| 소유자 | 이병길 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 77,420,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 214,993,303원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
을구 4번 주택임차권등기가 말소기준권리 이전에 존재합니다. 김도윤 임차인은 보증금 193,000,000원, 확정일자 2021.08.09, 전입 2021.08.30으로 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
⚠️ 매수인 인수 위험 현재 배당 기준으로 김도윤 임차인은 75,626,440원을 배당받고도 117,373,560원이 부족합니다. 이 부족분은 임차권등기의 효력에 따라 매수인 인수 가능성이 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있으므로 실제 인수 여부는 원본 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 최저가만 보면 안 되는 구조
온누리씨티201동202동 동일 평형 실거래는 67.72㎡ 기준 최근 거래 평균 119,900,000원입니다. 최근 거래는 2023.09월 100,000,000원이며 최근 12개월 평균도 100,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 67.72㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2022.04 | 67.72㎡ | -1 | 108,500,000원 |
| 2021.10 | 67.72㎡ | -1 | 108,000,000원 |
| 2021.09 | 67.72㎡ | 2 | 193,000,000원 |
| 2021.07 | 67.72㎡ | -1 | 90,000,000원 |
최저매각가 77,420,000원만 보면 최근 거래 100,000,000원 대비 낮아 보입니다. 그러나 임차보증금 인수 가능액까지 포함하면 실질취득금액은 약 194,793,560원으로 계산되어 최근 시세 수준을 크게 초과합니다.
배당분배 (최저가 77,420,000원)
실질취득 vs 실거래
인수 위험 반영 시 최저가 메리트가 사라집니다.
③ 예상배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,793,560원 |
| 임차인 김도윤 보증금 | 193,000,000원 | 75,626,440원 |
| 주택도시보증공사 | 214,993,303원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
④ 임차인 분석
| 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|
| 김도윤 | 有 | 有 | 117,373,560원 가능 |
| 문희수 | 有 (보증금 미상) | 미상 | 확인 필요 |
⛔ 입찰 전 확인사항 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 임차권 말소 및 인수 위험 제거에 어떤 영향을 미치는지 반드시 확인해야 합니다. 확약 범위 밖 임차인 위험은 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 주의. 7,742만원은 낮아 보이나 임차보증금 인수 가능성을 반영해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 을구 4번 주택임차권과 확약서 내용을 원본으로 확인하세요.
- 실질취득 기준 판단. 단순 낙찰가가 아닌 인수 포함 금액으로 시세와 비교해야 합니다.
- 소유자·점유 관계 확인. 현황조사와 명세서 내용을 재확인하세요.
맺으며 — “낙찰가는 절반, 책임은 그대로”
이 물건은 감정가 대비 49%까지 떨어진 가격만 보면 매력적으로 보입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 부담하는 총취득비용입니다. 대항력 있는 임차권등기와 보증금 부족분 인수 가능성이 있어, 확약 여부가 확인되지 않는 상태에서는 보수적으로 접근해야 합니다. 가격은 낮지만 권리는 가볍지 않은 물건입니다.
