서울남부지방법원 2025타경8369. 영등포동주민센터 남동측 인근의 ‘이지리움에스’ 11층 1107호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 전용면적 비교 기준은 12.4㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 13층 중 11층입니다. 현재 소유자 조석훈은 2022년 2월 28일 매매계약 후 2022년 3월 2일 거래가액 150,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금과 특별매각조건입니다. 임차인 김민정은 2022년 2월 28일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 2월 14일입니다. 말소기준인 2023년 12월 27일 영등포구 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 원칙대로라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득 총액은 보증금 150,000,000원 부근에 고정됩니다. 다만 이 사건은 특별매각조건으로 그 인수 구조를 해소한 것이 가격 판단의 출발점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 특별조건으로 해소

말소기준권리는 2023년 12월 27일 영등포구 압류입니다. 임차인 김민정의 전입·점유와 확정일자, 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 경매라면 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하는 경우 부족분이 매수인에게 승계됩니다. 현재 최저가 89,920,000원 배당안에서는 집행비용을 제외한 87,901,440원이 임차인에게 배당되고, 부족분 62,098,560원이 룰상 인수액입니다.

임차인 분석

실제 임차인은 1명입니다. 김민정은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 등기부상 임차권자입니다.

회차별 인수 구조 — 특별조건이 없으면 총액은 내려가지 않는다

특별조건이 없다면 낙찰가가 89,920,000원에서 71,936,000원, 57,548,800원으로 내려가도 미배당 인수액이 62,098,560원, 79,758,848원, 93,887,078원으로 늘어납니다. 결국 낙찰가 하락만으로 실질취득 총액이 크게 낮아지지 않고 보증금 150,000,000원 부근에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건에서 가격 메리트가 성립하는 이유는 유찰 자체가 아니라 특별매각조건에 따른 인수 해소입니다.

② 시세 비교 — 실질취득 기준으로 최신 거래의 58.0%

이지리움S는 총 82세대, 사용승인일은 2013년 2월 6일입니다. 비교 거래는 전용 12.12㎡~13.37㎡ 표본 12건이며, 전체 평균은 143,916,666원입니다. 다만 과거 100,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 155,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 타당합니다. 최근 구간은 이전 거래보다 8.5% 상승한 흐름입니다.

특별매각조건이 이행돼 인수액이 실질 0원이면 실질취득 89,920,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 155,000,000원의 58.0%입니다. 전체 평균 143,916,666원과 비교해도 최저가는 62.5%입니다. 반대로 특별조건이 적용되지 않으면 룰상 인수액까지 더한 실질 총액이 보증금 150,000,000원 부근이 되어, 최신 거래 155,000,000원과 큰 차이가 없는 구조로 바뀝니다.

③ 예상배당표 (매각가 89,920,000원 가정)

배당안상 임차보증금 미배당액은 62,098,560원이나, 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 영등포동주민센터 남동측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·공구상가·아파트단지·소규모 점포가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 북동측 및 남서측 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
• 이용상태. 전용 비교면적 12.4㎡의 도시형생활주택 원룸형이며, 기본 위생·급배수·승강기·화재설비·기계식 주차장과 도시가스 개별난방을 갖췄습니다.
• 토지. 인접 도로 대비 평탄한 사다리형 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 남서측 약 8미터와 남동측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당하며 공시지가는 6,994,000원/㎡입니다.
• 환금성. 총 82세대의 소형 원룸형으로 전체 거래 표본은 12건이나 최근 12개월 표본은 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 낙찰률은 0.0%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 대조. 반환청구권 포기 주체와 범위, 임차권등기 말소 조건, 말소 시점을 매각물건명세서와 법원 문건에서 확인하세요.
• 임차권 말소 이행. 잔금납부 후 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
• 인수형 원칙 분리. 특별조건이 적용되지 않는 경우 현재 회차의 미배당 인수액은 62,098,560원입니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 상태와 현재 실제 점유자를 현황조사 및 현장에서 다시 확인하세요.
• 원룸형 수익성. 전용 12.4㎡ 소형 주택이므로 실임대료·관리비·공실기간·기계식 주차장 이용조건을 점검하세요.
• 최근 시세 보강. 최근 12개월 평균 표본은 1건이므로 2024.03 거래 155,000,000원 외에 인근 중개업소 호가와 임대차 사례를 확인하세요.
• 제시 외 건물. 매각물건명세서상 제시 외 건물 포함 범위와 평가 반영 여부를 원문으로 대조하세요.
• 세금·체납 확인. 당해세, 공용부분 관리비, 최우선변제 등 배당안에 반영되지 않은 항목을 확인하세요.

맺으며 — “유찰 할인”보다 중요한 것은 특별매각조건

표면만 보면 감정가 140,500,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 89,920,000원으로 내려온 물건입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 김민정의 보증금은 150,000,000원입니다. 특별조건이 없다면 현재 회차의 미배당액 62,098,560원이 매수인에게 승계되고, 더 유찰돼도 인수액이 증가해 실질취득 총액은 보증금 부근에 머뭅니다.

이 사건의 투자 논리를 바꾸는 것은 매각물건명세서의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다. 그 조건이 온전히 이행되면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 89,920,000원으로 최신 거래 155,000,000원의 58.0%입니다. 가격 메리트는 분명하지만, 특별매각조건 확인이 곧 권리분석의 전부인 사건입니다. 결론은 조건 이행 확인 시 가격 매력, 확인 전에는 선순위 임차보증금 인수형입니다.