한 줄 평 최저매각가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 황찬하의 보증금 210,000,000원 중 미배당 예상액 104,026,060원이 매수인 부담으로 이어질 수 있어 실질취득가 기준으로 판단해야 합니다.
감정가
221,000,000원
다세대
최저가
108,290,000원
2회 유찰
실질취득 추정
212,316,060원
낙찰가+인수액
매수인 인수
104,026,060원
황찬하 임차보증금 미배당
인천지방법원 2025타경35364. 부천시 소사구 심곡본동 성주산파크빌1차 가동 102호 다세대주택입니다. 감정가는 2.21억원이며 현재 최저매각가는 1.08억원까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건은 단순 할인 물건이 아닙니다. 등기상 주택임차권자인 황찬하의 대항력이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35364 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 630-39 성주산파크빌1차 가동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 전용면적 | 64.52㎡ |
| 소유자 | 김재 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 108,290,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 황찬하 | 210,000,000원 | 有 | 有 | 미배당 약 104,026,060원 인수 가능 |
| 문남인 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 위험 확인 필요 |
황찬하는 2021년 6월 11일 전입, 2021년 5월 13일 확정일자를 받은 임차권등기권자입니다. 배당요구를 했으나 최저매각가 기준 약 105,973,940원만 배당되고 부족분 약 104,026,060원이 남습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있어 해당 확약 적용 범위는 별도 확인이 필요합니다.
② 실질취득 분석 — 최저가만 보면 안 된다
현재 최저매각가 108,290,000원은 감정가 대비 낮지만, 대항력 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 실질취득은 약 212,316,060원입니다.
⚠️ 핵심 판단 낙찰가가 내려가도 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수액은 증가하는 구조입니다. 따라서 최저가 1.08억원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
③ 시세 비교
성주산파크빌1차 동일평형 최근 거래 기준입니다. 최근 거래는 2022.09 205,000,000원, 2021.06 210,000,000원이며 최근 12개월 평균은 205,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 64.52㎡ | 3층 | 205,000,000원 |
| 2021.06 | 64.52㎡ | 1층 | 210,000,000원 |
| 평균 | 2건 | 207,500,000원 |
최저매각가 자체는 최근 거래 대비 낮지만, 임차보증금 인수를 고려한 실질취득 약 2.12억원은 최근 거래 수준을 웃도는 금액입니다.
배당분배 (최저가 108,290,000원)
가격 비교
최저가가 아닌 실질취득 기준으로 비교해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 황찬하 임차권등기 및 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 확약 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 실제 인수 위험을 제거하는 범위를 확인해야 합니다.
- 실질취득 계산. 낙찰가와 미배당 임차보증금을 함께 산정해야 합니다.
- 소규모 단지. 성주산파크빌1차는 16세대 규모로 환금성 검토가 필요합니다.
맺으며 — “반값 최저가보다 중요한 것은 인수금액”
이 물건은 권리관계가 단순한 할인 물건이 아닙니다. 최저매각가는 1.08억원이지만 대항력 임차인의 보증금 인수 가능성을 반영하면 실제 부담은 달라집니다. 입찰 전 반드시 확약 적용 여부와 실질취득가를 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
