인천지방법원 2025타경35368. 김포시 풍무동 풍무센트럴푸르지오 219동 23층 2304호, 전용 112.8015㎡ 아파트입니다. 감정평가 이용상태도 공동주택(아파트)이고, 현장조사 당시 자가사용중인 것으로 탐문됐습니다. 등기상 현재 소유자는 윤일성이며, 2019.08.09 설정된 수협은행 근저당권 416,900,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 오에스비저축은행 근저당권과 임정연의 소유권이전청구권가등기, 신한카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리관계의 핵심은 배당 부족과 매수인 인수를 구분하는 것입니다. 현재 최저가 623,000,000원을 매각가로 가정하면 채권 총액 1,505,655,541원 중 614,370,000원만 배당되고 891,285,541원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 데이터에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자들이 전액 변제받지 못한다는 사실 자체가 낙찰자의 추가 부담으로 이어지는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35368 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 936 풍무센트럴푸르지오 219동 23층 2304호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 112.8015㎡ · 철근콘크리트구조 35층 건물 내 23층 |
| 소유자 | 윤일성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 890,000,000원 / 623,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 431,800,757원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2018.06.22 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원, 가등기 성격은 확인
임차인 없음. 감정평가 현장조사에서도 자가사용중인 것으로 탐문됐습니다. 말소기준은 2019.08.09 수협은행 근저당권이며, 이후 오에스비저축은행 근저당권 4건, 2025.07.07 소유권이전청구권가등기, 2025.12.17 임의경매개시결정, 2026.01.27 신한카드 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 앞서 2018년에 설정됐던 신한은행 근저당권 2건은 2019.08.12 해지로 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 12개월 평균의 70%
풍무센트럴푸르지오 동일 면적대 전용 112.8㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 895,416,666원이지만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 890,000,000원, 최신 거래는 2026.07의 885,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -1.8% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 112.8㎡ | 8 | 885,000,000원 |
| 2026.06 | 112.8㎡ | 13 | 905,000,000원 |
| 2026.06 | 112.8㎡ | 30 | 945,000,000원 |
| 2026.03 | 112.8㎡ | 5 | 840,000,000원 |
| 2026.03 | 112.8㎡ | 26 | 900,000,000원 |
| 2026.02 | 112.8㎡ | 24 | 925,000,000원 |
| 2026.02 | 112.8㎡ | 15 | 865,000,000원 |
| 2025.12 | 112.8㎡ | 29 | 855,000,000원 |
| 2025.06 | 112.8㎡ | 18 | 880,000,000원 |
| 2024.08 | 112.8㎡ | 29 | 910,000,000원 |
| 2024.07 | 112.8㎡ | 9 | 915,000,000원 |
| 2024.07 | 112.8㎡ | 20 | 920,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 112.8㎡ | 8건 | 890,000,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득가는 623,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균의 70.0%이고, 전체 실거래 평균 대비로는 69.6%입니다. 최근 12개월 평균과 감정가가 모두 890,000,000원으로 같아, 1회 유찰로 가격 수준이 크게 내려온 상태입니다. 다만 시장 자체는 -1.8% 하락 추세이므로 감정가 대비 할인폭만으로 가격을 판단하기보다 최신 거래 885,000,000원과 최근 12개월 평균 890,000,000원을 함께 보는 편이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 623,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,630,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 416,900,000원 | 416,900,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사오에스비저축은행 | 146,400,000원 | 146,400,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사오에스비저축은행 | 386,400,000원 | 51,070,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사오에스비저축은행 | 146,400,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 주식회사오에스비저축은행 | 386,400,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 23,155,541원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,505,655,541원 중 예상 배당액은 614,370,000원, 미배당은 891,285,541원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세 등 우선 배당요소는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수금은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 623,000,000원 | 614,370,000원 | 891,285,541원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 436,100,000원 | 429,339,000원 | 1,076,316,541원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 305,270,000원 | 300,196,220원 | 1,205,459,321원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 현재 회차에서 경매신청채권자의 청구액은 431,800,757원이고 예상 배당은 197,470,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 2회 유찰 시 예상 배당은 12,439,000원, 3회 유찰 시에는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 거래자료 기준)
- 입지. 김포시 풍무동 풍무역 남서측 인근. 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 규모. 풍무센트럴푸르지오는 2,467세대, 사용승인일은 2018.06.22입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 35층 건물 내 23층이며, 위생설비·급배수설비·승강기시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 공동주택 부지로 이용 중이고, 단지 내 포장도로와 외곽 공도가 연접돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 자연녹지지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래가 12건 확인되며 최저 840,000,000원, 최고 945,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 890,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 2025.07.07 임정연 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후이지만, 담보가등기 여부를 포함한 종류 확인이 필요하다고 표시돼 있습니다.
- 말소기준 재확인. 2019.08.09 수협은행 근저당권이 기준이며 이후 권리가 매각으로 소멸하는지 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원문으로 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 현장조사에서는 자가사용중인 것으로 탐문됐고 임차인은 없지만, 실제 인도상태는 매각 전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격은 최근 시세 우선. 전체 평균 895,416,666원보다 최근 12개월 평균 890,000,000원과 최신 거래 885,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 최근 추세는 -1.8%입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 891,285,541원은 크지만 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획상 규제 표시가 있으므로 실제 취득·이용 단계에서 적용 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 가격이 강점, 단 가등기는 확인”
이 사건은 임차인 없이 자가사용으로 조사됐고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 0원입니다. 2019.08.09 수협은행 근저당을 기준으로 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조여서 권리분석의 큰 줄기는 비교적 명확합니다. 다만 2025.07.07 가등기는 별도 주의사항에서 종류 확인이 필요하다고 표시돼 있으므로 이 부분은 원문 확인 없이 넘길 사안이 아닙니다.
가격 측면에서는 감정가 890,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 623,000,000원으로 내려왔고, 인수금이 없어 실질취득가도 같은 623,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 890,000,000원의 70.0%여서 가격 간격은 분명합니다. 다만 최근 거래 추세가 -1.8%인 만큼 “감정가 대비 싸다”만 볼 것이 아니라 하락 중인 실거래 흐름과 가등기 확인을 함께 통과해야 하는 물건입니다. 권리는 대체로 정리형, 가격은 경쟁력 있음, 최종 확인 포인트는 가등기 성격입니다.
