부동산강제경매

2025타경35377 · 부천지원 · 근린시설
철근콘크리트구조 48.19㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

157,384,000원 1억 5,738만 감정가 206,000,000원

감정가의 76% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 144,200,000원 최저가 대비 +9%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,442만원

최저가의 10% · 14,420,000원

실거래 대비

▼ 53.0% 싸게 매수

같은 평형 직전 1건 평균 3.35억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 유찰로 최저가는 낮아졌으나 임차권등기 보증금 인수 여부가 핵심인 근린시설

가격 최저가 144,200,000원이지만 임차보증금 부족분 69,618,800원 반영 시 실질취득 부담 213,818,800원
자금 입찰가는 낮아졌지만 대항력 임차권 인수 가능성을 포함한 자금 계획 필요
리스크 김영진 보증금 211,000,000원 임차권등기 존재. 주택도시보증공사 확약 적용 범위 확인 필요

한 줄 평 임차권등기된 김영진의 보증금 2.11억이 핵심입니다. 우선변제 배당 후 부족분 69,618,800원이 발생해 매수인 인수 위험이 남습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사항이 있어 실제 적용 범위를 반드시 확인해야 하는 물건입니다.

감정가 / 최저가

206,000,000원

최저 144,200,000원

실질취득 부담

213,818,800원

최저가 + 인수 69,618,800원

매수인 인수

69,618,800원

임차보증금 부족분

핵심지표

B등급

임차권 인수 확인 필요

인천지방법원 2025타경35377. 부천시 원미동 태강씨티 13층 1304호 근린시설 물건입니다. 표면상 최저가는 1.442억으로 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차권등기와 보증금 인수 가능성입니다. 임차인 김영진은 보증금 2.11억, 대항력과 우선변제권을 가진 임차권자로 확인됩니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경35377
소재지	경기도 부천시 원미구 원미동 4-12 태강씨티 13층 1304호
물건종류 / 이용상태	근린시설 · 공부상 오피스텔
소유자	고완석
감정가 / 최저가	206,000,000원 / 144,200,000원
신청채권 / 청구액	주택도시보증공사 / 211,000,000원
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권등기가 승부처

을구 3번 주택임차권등기가 존재합니다. 임차인 김영진은 보증금 211,000,000원, 전입일 2021.01.15, 확정일자 2020.12.14로 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태입니다. 현재 회차 기준 우선배당 후 부족분 69,618,800원이 발생하며 매수인 인수 가능성이 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 실제 부담 범위 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김영진	211,000,000원	有	有	부족분 가능

⚠️ 실질취득 기준 분석 최저가 144,200,000원만 보면 저렴해 보이지만, 임차보증금 부족분 69,618,800원을 고려하면 실질 부담은 약 213,818,800원 수준입니다. 대항력 임차인 인수 여부를 제외한 가격 판단은 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 144,200,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,818,800원
임차인 김영진 보증금	211,000,000원	141,381,200원
주택도시보증공사 가압류	788,000,000원	0원
경매개시결정	211,000,000원	0원
매수인 인수 부족분	69,618,800원	69,618,800원

매각대금 배분

최저가 vs 실질취득

임차권 부족분 반영 시 최저가의 의미가 달라집니다.

⛔ 가격 관점 감정가 대비 70%까지 떨어졌지만, 대항력 있는 임차권등기 때문에 단순 할인 매수로 보기 어렵습니다. 실질취득 부담은 최저가보다 높아지며, 확약 적용 범위를 확인하지 않으면 인수 위험을 안고 입찰하는 구조입니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 원미중학교 서측 인근 주상복합 및 근린생활시설 혼재 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 정류장이 위치합니다.
건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 내 1304호, 승강기·도시가스·난방시설 등이 구비되어 있습니다.
규제. 준공업지역, 지구단위계획구역 등 토지이용 제한 사항이 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 김영진 보증금 211,000,000원과 부족분 인수 여부를 반드시 확인하세요.
확약서 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권 부담 전체에 적용되는지 확인이 필요합니다.
실질가격 계산. 최저가만 보지 말고 인수 가능 금액을 포함해 판단해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 중요하다”

이 물건은 최저가 자체는 감정가 대비 낮지만, 대항력 있는 임차권등기가 존재한다는 점이 가장 큰 변수입니다. 임차보증금 부족분이 발생하는 구조에서는 낙찰가 하락이 곧 실질 부담 감소로 이어지지 않습니다. 주택도시보증공사 확약의 적용 범위를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.

부동산강제경매

임차권등기 인수 위험이 핵심 — 부천 태강씨티 1304호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 승부처

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 144,200,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 중요하다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (11장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-27	유찰	2억 600만원
2	2026-07-08	대기	1억 4,420만원