부동산강제경매

2025타경35379 · 부천지원 · 근린시설
철근콘크리트구조 48.19㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

200,932,000원 2억 93만 감정가 263,000,000원

감정가의 76% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 184,100,000원 최저가 대비 +9%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,841만원

최저가의 10% · 18,410,000원

실거래 대비

▼ 40.0% 싸게 매수

같은 평형 직전 1건 평균 3.35억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차인 보증금 2.11억 중 3,027만원 인수 가능성이 남는 권리 주의형 물건입니다.

가격 최저가 1.841억이나 실질취득은 인수액 포함 약 2.144억 수준으로 가격 메리트 재검토 필요
자금 입찰보증금 약 1,841만원 · 매수인 인수 가능액 30,277,400원
리스크 임차권등기·대항력 있는 임차인 존재. 다만 확약서 제출 사항 확인 필요

한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 물건이지만 핵심은 가격이 아닙니다. 임차권등기된 대항력 임차인의 보증금 2.11억이 존재해 일부 인수 위험이 있습니다. 최저가만 보고 접근하면 안 되고, 실질취득금액 기준으로 판단해야 하는 권리 확인형 물건입니다.

감정가 / 최저가

263,000,000원 / 184,100,000원

1회 유찰

실질취득 기준

214,377,400원

최저가 + 인수 가능액

매수인 인수

30,277,400원

임차보증금 부족분

핵심지표

대항력 임차권

권리 검토 필수

인천지방법원 2025타경35379. 경기도 부천시 원미동 태강씨티 10층 1004호 근린시설입니다. 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 이 사건의 핵심은 유찰로 내려온 가격보다 임차권등기와 대항력입니다. 임차인 이홍선은 임차보증금 211,000,000원, 전입일 2021.01.28, 확정일자 2021.01.08로 우선변제권을 갖고 있습니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경35379
소재지	경기도 부천시 원미구 원미동 4-12 태강씨티 10층 1004호
물건종류 / 이용상태	근린시설 · 업무시설(오피스텔)
소유자	고완석
감정가 / 최저가	263,000,000원 / 184,100,000원
신청채권자 / 청구액	주택도시보증공사 / 211,000,000원
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 매각물건명세서상 인수권리로 표시된 을구 순위 3번 주택임차권등기를 주의해야 합니다. 임차인 이홍선은 대항력 있음으로 확인되어 매수인 인수 가능성이 존재합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수 위험

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
이홍선	211,000,000원	有	有	가능성 있음

⚠️ 실질취득 기준 판단 최저가 184,100,000원에서 배당으로 180,722,600원이 지급되고 부족분 30,277,400원은 매수인이 부담할 가능성이 있습니다. 따라서 단순 낙찰가는 1.841억이지만 실질취득 기준은 약 214,377,400원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 184,100,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,377,400원
임차인 이홍선 보증금	211,000,000원	180,722,600원
주택도시보증공사 가압류	788,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

낙찰가 vs 실질취득

인수액 포함 시 단순 최저가보다 높은 금액 기준으로 판단해야 합니다.

✅ 확인 요소 임차인의 배당요구와 우선변제권은 확인됩니다. 또한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사항이 있어 실제 인수 범위는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.

⛔ 입찰 주의 임차권등기 인수 가능성이 있는 물건은 유찰률만 보고 저가 낙찰로 판단하면 안 됩니다. 확약 범위 밖의 권리관계와 실제 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 원미중학교 서측 인근으로 주변은 공동주택, 업무시설 및 소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.
용도. 준공업지역 내 업무시설로 이용 중이며 위반건축물 사항은 없습니다.
환금성. 오피스텔·근린시설 성격으로 주거 아파트와 동일한 환금성 판단은 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 보증금 211,000,000원과 대항력 여부를 기준으로 실질취득가를 계산해야 합니다.
확약서 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 인수 위험을 얼마나 제거하는지 원본 확인이 필요합니다.
가격 판단. 최저가보다 실질취득금액 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 먼저다”

이 물건은 감정가 대비 저렴해 보이지만, 경매 투자에서 가장 중요한 것은 표면 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기와 보증금 부족분 인수 가능성이 있어 실질취득 기준으로 접근해야 하는 물건입니다. 확약 여부와 최종 인수 범위를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.

부동산강제경매

임차권등기 인수 위험을 먼저 봐야 한다 — 부천 태강씨티 1004호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 보증금 인수 위험

③ 예상배당표 (매각가 184,100,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (14장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-27	유찰	2억 6,300만원
2	2026-07-08	대기	1억 8,410만원