45,875,000원
서울남부지방법원 2025타경8443. 강서구 화곡동 유디코파크리움 102동 8층 801호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 김대성이고 2021년 3월 25일 매매를 원인으로 2021년 4월 9일 소유권이 이전됐으며 거래가액은 140,000,000원입니다. 감정가 역시 140,000,000원이지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가격은 45,875,000원까지 내려왔습니다.
표면 가격만 보면 감정가와 확인 거래가의 32.8% 수준이어서 매우 낮아 보입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가보다 먼저 대항력 임차인과 특수매각조건을 읽어야 합니다. 이현주는 2021년 4월 2일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021년 3월 12일입니다. 말소기준인 2022년 2월 8일 압류보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8443 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 산172-4 유디코파크리움 제102동 제8층 제801호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 강서로19길 21 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 대상면적 12.77㎡ · 지하2층/지상8층 건물 내 8층 |
| 사용승인 | 2011.12.06 |
| 소유자 | 김대성 · 2021.03.25 매매 · 2021.04.09 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 45,875,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나, 특수조건이 핵심
말소기준권리는 2022.02.08 갑구 11번 압류입니다. 2012년 성남중앙신용협동조합 명의로 설정됐던 여러 근저당권과 그 이전·근질권은 2018년 임의경매 매각 과정에서 이미 말소돼 현재 경매에서 매수인이 인수하는 권리가 아닙니다. 반면 이현주의 전입·점유개시일은 2021.04.02로 말소기준보다 빠릅니다.
| 실제 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이현주 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 2021.04.02 / 2021.03.12 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계인 HUG 조건 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차보증금을 하나 더 가진 임차인이 아니라 매각조건에 주택임차권승계인으로 기재된 주체입니다. 따라서 보증금 140,000,000원을 임차인과 주택도시보증공사에 중복 합산하면 안 됩니다.
* 배당계산상 현재 회차 미배당액은 95,350,750원이지만, 위 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 32.8% 숫자만 보고 현재 시세라 단정하면 안 된다
유디코파크리움의 확인 거래는 유사면적 12.28㎡ 기준 3건이며 세 거래가 모두 140,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 평균의 32.8%입니다. 특수조건이 정상 이행돼 인수가 0원이면 실질취득 역시 현재 회차에서는 최저가인 45,875,000원 수준으로 출발합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 12.28㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2022.03 | 12.28㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2021.10 | 12.28㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 평균 | 12.28㎡ | 3건 | 140,000,000원 |
다만 가격판단에서 중요한 제한이 있습니다. 확인되는 최신 거래가 2022.09이고 나머지 표본도 2021.10·2022.03 거래입니다. 매각기일은 2026.08.27이므로 이 140,000,000원을 곧바로 2026년 현재의 확정 시세로 놓고 “무조건 싸다”고 결론내리기 어렵습니다. 특히 대상은 12.77㎡ 원룸형이고 단지 규모도 29세대로, 거래 표본 자체가 많지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,875,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,225,750원 |
| 1. 임차인 이현주 보증금 | 140,000,000원 | 44,649,250원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 140,000,000원 중 44,649,250원만 배당되고 95,350,750원이 남습니다. 그러나 이 잔액에 대해 임차인과 임차권승계인이 매수인을 상대로 한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특수조건 때문에 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
④ 추가 유찰 시 — 미배당은 늘어도 실질 인수는 0원*
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 총부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 이 사건도 배당계산만 보면 같은 모습입니다. 하지만 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 각 회차의 실질 인수는 0원*이어서 낙찰가 하락이 실질취득가 하락으로 연결됩니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 특수조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 33% | 45,875,000원 | 95,350,750원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 36,700,000원 | 104,360,600원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 21% | 29,360,000원 | 111,568,480원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선·5호선 까치산역이 있어 제반 교통환경은 보통입니다.
- 이용. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 위생·급배수·전기·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 2필 일단 토지의 남동측과 북동측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접하고, 102동은 남동측 도로와 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 토지로 근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 화곡동 산172-4 토지의 공부상 지목은 임야이나 현황은 대입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 유디코파크리움은 29세대이고 대상은 12.77㎡ 원룸형입니다. 단지 경매 평균 유찰 4.6회, 낙찰률 10.0%로 가격뿐 아니라 재매각성도 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특수매각조건 원문 재확인. 임차인 및 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 권리계산상 95,350,750원의 미배당액이 발생하므로, 실질 인수 0원 판단은 반드시 조건 이행과 연결해서 봐야 합니다.
- 입찰보증금 조건. 특별매각조건은 최저매각가격의 20%입니다.
- 오래된 거래표본 경계. 확인 거래 3건은 2021.10·2022.03·2022.09이고 모두 140,000,000원입니다. 이를 2026년 현재 시세로 그대로 단정하지 마세요.
- 5회 유찰 원인 점검. 원룸형 면적, 29세대 규모, 환금성, 현장 상태와 점유 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 산172-4 토지는 공부상 임야이나 현황은 대로 평가돼 있으므로 토지 관련 공부와 현황을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차인 = 무조건 1.4억 부담”은 아니다
이 사건의 첫인상은 상당히 위험합니다. 보증금 140,000,000원, 전입·점유 2021.04.02, 말소기준 2022.02.08이므로 대항력이 있고, 현재 배당표대로라면 95,350,750원이 미배당됩니다. 여기까지만 보면 최저가 45,875,000원에 낙찰받아도 결국 보증금 수준의 부담을 안는 전형적인 인수형 물건입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 임차인과 주택임차권승계인이 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되기 때문에, 그 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 권리상 핵심 위험은 상당 부분 제거됩니다.
그렇다고 최저가가 낮다는 이유만으로 높은 등급을 줄 물건도 아닙니다. 이미 5회 유찰됐고, 대상은 12.77㎡ 원룸형, 단지는 29세대이며, 확인 가능한 실거래 3건은 모두 2022.09 이전입니다. 권리조건은 매력적이지만 환금성과 현재 시세 확인이 부족한 물건. 결국 입찰의 승부처는 특수조건의 확실한 이행 여부와 현장 기준의 현재 가격 검증입니다.
* 배당표상 미배당 보증금은 존재하지만, 매수인에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우의 실질 인수액을 의미합니다.
