한 줄 평 최근 실거래 대비 최저가는 낮지만, 대항력 있는 임차권등기 보증금 293,000,000원이 존재합니다. 배당으로 195,907,000원이 지급되고 부족분 97,093,000원은 매수인 인수 가능성이 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 있어 최종 인수 여부 확인이 필요합니다.
감정가 / 최저가
285,000,000원
1회 유찰
실질취득 가능액
296,593,000원
낙찰가+인수 예상
임차인 인수
97,093,000원
확약 확인 필요
핵심지표
대항력 임차권
보증금 293,000,000원
인천지방법원 2025타경35381. 부천시 원미구 역곡동 서암빌리지 에이동 403호 다세대 물건입니다. 등기상 핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 임혜정 임차인은 전입일 2021.08.06, 확정일자 2021.07.26으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권등기권자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35381 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 35-4 서암빌리지 에이동 4층403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) |
| 소유자 | 고완석 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 199,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준은 2022.09.13 압류(국)이며, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 1번 주택임차권은 말소기준 이전 대항력을 가진 권리로 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임혜정 | 293,000,000원 | 有 | 有 | 97,093,000원 가능 |
② 실질취득 분석 — 최저가만 보면 안 되는 이유
현재 최저매각가 199,500,000원 기준 임차인은 우선변제로 195,907,000원을 배당받고, 부족분 97,093,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.
⚠️ 대항력 임차권 인수 구조 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가하여 실질취득 비용은 크게 줄지 않습니다. 본 물건은 최저가 199,500,000원만 보고 판단하면 안 됩니다.
배당 분배
감정가 vs 실질취득 vs 실거래
임차권 인수 가능성을 반영한 실질취득 기준 비교입니다.
③ 시세 비교
서암빌리지 동일 면적권 최근 거래 기준입니다. 최근 12개월 평균은 242,500,000원이며 최신 거래는 2025.12월 260,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 46.14㎡ | 3층 | 260,000,000원 |
| 2025.10 | 44.02㎡ | 5층 | 225,000,000원 |
| 2024.05 | 46.86㎡ | 3층 | 256,000,000원 |
최저가는 최근 12개월 평균 대비 82.3% 수준으로 가격만 보면 할인 구간입니다. 그러나 임차권 인수 가능성을 반영한 실질취득액 296,593,000원은 최근 거래 수준을 넘어설 수 있어 인수 여부 확인 전 단순 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
④ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 임혜정 보증금 293,000,000원과 인수 가능 금액 확인.
- 확약서 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부와 적용 범위를 확인.
- 실질취득 기준 입찰. 최저가가 아니라 인수 가능 금액 포함 총 취득비용으로 판단.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·배당관계를 직접 확인.
맺으며 — “싸 보이는 가격 뒤의 임차권”
이 물건은 권리관계가 복잡해 보이지 않지만 핵심은 명확합니다. 대항력 있는 임차권 보증금이 존재하기 때문에 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 인수 위험을 제거하는지 확인한 뒤, 실질취득 기준으로 입찰가를 결정해야 하는 물건입니다.
