부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경35392 · 부천지원 · 아파트
철근콘크리트구조 159.78㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

759,300,000원 7억 5,930만 감정가 902,000,000원

감정가의 84% 2026-07-09 낙찰

최저매각가 631,400,000원 최저가 대비 +20%

낙찰일

07-09 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

6,314만원

최저가의 10% · 63,140,000원

실거래 대비

▼ 7.8% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 8.23억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 유찰 1회로 최저가는 감정가 대비 70%까지 내려왔지만 대항력 임차인 보증금 미상 리스크 확인이 필요한 물건입니다.

가격 최저가 631,400,000원 = 최근12개월 실거래 평균 853,125,000원의 74.0%로 가격 메리트 구간
자금 입찰보증금 약 63,140,000원 · 인수권리 명세상 없음이나 대항력 임차인 보증금 확인 필요
리스크 전입일이 말소기준 이전인 임차인 존재 — 보증금 미상으로 인수 가능성 검토

한 줄 평 권리 구조상 말소기준 이후 권리는 대부분 소멸하지만, 대항력 있는 임차인 1명(보증금 미상)이 핵심 변수입니다. 현재 최저가는 6.314억으로 최근 12개월 실거래 평균 8.531억 대비 약 74.0% 수준이라 가격 메리트는 있습니다. 다만 임차보증금 확인 전에는 안전 낙찰로 단정할 수 없습니다.

감정가 / 최저가

902,000,000원

최저 631,400,000원

실거래 평균

853,125,000원

최근12개월 8건

최저가 ÷ 시세

74.0%

가격 메리트 구간

인수 리스크

확인 필요

대항력 임차인 보증금 미상

인천지방법원 2025타경35392. 부천시 원미구 약대동 부천아이파크 106동 1103호 아파트입니다. 전용면적 159.78㎡ 규모의 대형 평형으로, 감정가는 9억 200만원이며 현재 1회 유찰 후 최저가는 6억3140만원입니다.

등기상 말소기준권리는 2018년 6월 12일 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이후 신한카드 가압류, 현대캐피탈 가압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력 가능성이 있는 임차인이 존재합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경35392
소재지	경기도 부천시 원미구 약대동 216-1 부천아이파크 제106동 제11층 제1103호
물건종류 / 전용	아파트 · 전용 159.78㎡
소유자	조윤재
감정가 / 최저가	902,000,000원 / 631,400,000원 (1회 유찰)
청구금액	444,521,958원
매각기일	2026.07.09

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 대항력 임차인 확인 필요

임차인	전입일	대항력	보증금	판단
ZHANG CHUANAI(장전애)	2016.05.17	有	미상	보증금 확인 필요 · 인수 가능성 검토

⚠️ 핵심 리스크 전입신고가 말소기준권리 이전으로 대항력이 인정될 가능성이 있습니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있으나, 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최종 인수 여부 판단이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 최근 거래 대비 할인 구간

부천아이파크 동일 평형(159.78㎡) 최근 거래 기준입니다. 최근12개월 평균은 853,125,000원, 최신 거래는 2025.12월 800,000,000원입니다.

거래월	층	거래가
2025.12	6	800,000,000원
2025.10	20	870,000,000원
2025.10	9	870,000,000원
2025.06	8	885,000,000원
2025.04	12	880,000,000원
평균	12건	856,166,666원

최저매각가 631,400,000원은 최근12개월 평균 대비 74.0%입니다. 가격 자체는 할인 구간이지만, 대항력 임차인의 보증금이 낙찰 후 추가 부담으로 연결될 수 있으므로 실질취득액 기준 검토가 필요합니다.

배당 분배 (최저가 631,400,000원)

감정가 vs 실거래 시세

최저가는 시세 대비 낮지만 임차보증금 확인 전 단순 할인으로 판단 금지

④ 예상 배당표

항목	채권액	배당액
집행비용	-	8,714,000원
한국스탠다드차타드은행 근저당	596,400,000원	596,400,000원
인크레딧대부 근저당	409,500,000원	26,286,000원
신한카드 가압류	16,946,592원	0원
현대캐피탈 가압류	22,496,825원	0원

✅ 권리 관점 말소기준 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 법정지상권 등 특별한 부담은 명시되어 있지 않습니다.

⛔ 주의할 점 임차인 ZHANG CHUANAI(장전애)는 전입일이 말소기준 이전으로 대항력 가능성이 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 최저가만 보고 입찰하면 예상하지 못한 인수금 부담이 발생할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차보증금 확인. 대항력 임차인의 보증금·배당요구 여부 확인 후 입찰가 산정.
실질취득가 계산. 낙찰가 외 인수 가능 금액을 포함해 시세와 비교.
가격 메리트 활용. 최저가는 최근12개월 평균 대비 낮은 수준이나 리스크 반영 필요.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서 확인.

맺으며 — “가격은 좋지만 임차인이 변수”

부천아이파크 1103호는 1회 유찰로 가격 경쟁력이 생긴 물건입니다. 최근12개월 실거래 평균 대비 최저가는 74% 수준으로 접근 매력이 있습니다. 그러나 대항력 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않아 단순히 6.314억원짜리 할인 물건으로만 보면 안 됩니다. 권리는 정리되지만, 임차인 확인이 끝난 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.

부동산임의경매

유찰 후 가격은 매력적, 그러나 대항력 임차인 확인이 필요한 부천아이파크 1103호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 대항력 임차인 확인 필요

③ 시세 비교 — 최저가는 최근 거래 대비 할인 구간

④ 예상 배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 좋지만 임차인이 변수”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-04	유찰	9억 200만원
2	2026-07-09	대기	6억 3,140만원