한 줄 평 임차인 인수 위험이 없는 권리 안전형 아파트입니다. 현재 최저가는 감정가 대비 70% 수준으로 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 347,400,000원 대비 74.2%입니다. 다만 근저당 채권 구조가 복잡하고 후순위 채권 미배당이 발생하는 사건이라 권리보다 회수 구조를 확인해야 하는 물건입니다.
감정가 / 최저가
368,000,000원
최저 257,600,000원
최근 12개월 평균
347,400,000원
동일 면적 5건
최저가 ÷ 최근시세
74.2%
가격 여지 있음
매수인 인수
0원
임차인 없음
수원지방법원 2024타경95655. 경기도 오산시 금암동 세교센트럴파크 513동 301호 아파트입니다. 소유자는 가상호 씨이며, 2020년 5월 농협은행 근저당을 시작으로 다수의 금융권 권리가 설정되었습니다. 기준권리는 2020.05.27 농협은행 근저당권이며, 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차인이 아니라 채권 구조와 가격입니다. 매수인이 떠안을 권리는 없지만, 현재 매각대금 257,600,000원 기준으로 농협은행 이후 후순위 근저당권 일부는 배당 부족이 발생합니다. 이는 매수인 부담은 아니지만 사건 진행의 배경이 되는 요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경95655 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 금암동 517 세교센트럴파크 513동 3층301호 |
| 용도 / 규모 | 아파트 · 513동 3층 301호 |
| 소유자 | 가상호 |
| 감정가 / 최저가 | 368,000,000원 / 257,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 | 제이비우리캐피탈 주식회사 / 205,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
말소기준권리는 2020.05.27 설정된 농협은행 근저당권입니다. 오산시 압류, 임의경매개시결정, 후순위 근저당권 등은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사상 인수 대상 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 대비 할인 구간
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 75.79㎡ | 8 | 355,000,000원 |
| 2026.01 | 75.79㎡ | 8 | 353,000,000원 |
| 2026.01 | 75.79㎡ | 16 | 340,000,000원 |
| 2026.01 | 75.79㎡ | 15 | 329,000,000원 |
| 2025.10 | 75.79㎡ | 17 | 360,000,000원 |
| 평균 | — | 최근 12개월 5건 | 347,400,000원 |
최근 12개월 평균은 347,400,000원, 최신 거래는 355,000,000원입니다. 현재 최저가 257,600,000원은 최근 12개월 평균 대비 74.2% 수준입니다. 다만 최근 거래 추세는 과거 대비 -2.0%로 소폭 하락 흐름입니다.
⚠️ 가격 판단 전체 평균 거래가 351,458,333원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 봐야 합니다. 현재 최저가는 최근 시세보다 낮아 가격 여지는 있지만, 급격한 상승 전제로 접근하기보다는 보수적인 낙찰가 판단이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 257,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,406,400원 |
| 농협은행 근저당 | 224,400,000원 | 224,400,000원 |
| 주식회사더케이원대부 근저당 | 205,400,000원 | 28,793,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 최근 실거래
최저가는 최근 12개월 평균 대비 낮지만 최근 거래 흐름은 -2.0%입니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 부담이 없고 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 권리분석 난도는 낮은 편입니다.
⛔ 주의할 점 채권총액 429,800,000원 대비 배당 부족이 발생하는 구조입니다. 이는 매수인 인수금은 아니지만, 후순위 채권 관계와 사건 진행 배경을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 문시초등학교 북측 인근으로 아파트 단지, 단독 및 다가구주택, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 도보 5분 거리 버스정류장과 약 10분 거리 세마역으로 대중교통 접근성이 양호합니다.
- 단지. 세교센트럴파크 849세대, 2009년 준공 단지입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없으며 아파트로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 347,400,000원과 최신 거래 355,000,000원을 기준으로 상한선을 설정하세요.
- 권리 확인. 임차인 인수는 없지만 배당표와 후순위 채권 구조는 확인해야 합니다.
- 유찰 전략. 현재 1회 유찰 상태로 가격 메리트가 형성된 구간입니다.
- 현장 확인. 실제 내부 상태, 관리 상태, 점유 관계를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 숫자로 판단”
이 물건은 임차인 인수 위험이 없는 깨끗한 권리 구조입니다. 다만 경매에서 중요한 것은 권리 안전성과 가격 매력이 별개라는 점입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 대비 낮아 가격 경쟁력이 있지만, 하락 추세와 복잡한 채권 구조를 감안해 냉정한 입찰가 설정이 필요합니다. 권리는 합격, 승부처는 낙찰가입니다.
