인천지방법원 2025타경35394. 부천시 원미구 역곡동 우리그린빌 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중인 전용 33.54㎡ 물건입니다. 현재 등기명의자는 김준호이며, 2019.10.03. 매매를 원인으로 거래가액 170,000,000원에 취득했습니다. 등기상 과거 근저당권 2건은 각각 말소등기가 뒤따르고, 현재 강제경매개시결정일인 2025.12.18.이 권리판단의 기준점으로 제시돼 있습니다.
문제는 전입자 공수연입니다. 전입일 2021.05.11.은 강제경매개시결정보다 앞서지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 점유 범위가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 실제 임대차가 존재하고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 있다면 그 범위가 매수인에게 승계될 수 있어, 현재 최저가 123,200,000원은 실질취득가의 하한일 뿐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35394 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 28-6 우리그린빌 4층 402호 도로명: 경기도 부천시 원미구 지봉로33번길 4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택-원룸형 · 전용 33.54㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2013.12.27. 사용승인 · 승강기·도시가스난방·화재경보시설 |
| 소유자 | 김준호 (2019.10.03. 매매, 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 123,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 공수연 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 전입자가 핵심
을구 1번 부천지구원예농업협동조합 근저당권은 2014.04.04. 말소등기가, 을구 3번 신한은행 근저당권은 2019.10.17. 말소등기가 각각 뒤따릅니다. 따라서 현재 등기 흐름에서 핵심 기준점은 2025.12.18. 강제경매개시결정입니다. 다만 공수연의 전입일은 그보다 앞선 2021.05.11.이므로, 실제 임대차와 점유가 인정될 경우 매각으로 정리되지 않는 보증금 위험이 남을 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·승계 여부를 확정할 수 없다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 공수연 | 2021.05.11 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 가능 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증금을 합산할 사안은 아니며, 확인 대상 임차인은 공수연 1명입니다. 다만 보증금 액수가 확인되지 않아 예상 인수액과 실질취득가를 숫자로 표시할 수 없습니다. 시뮬레이션에 인수액이 0원으로 계산되어 있더라도, 이는 보증금이 확인되지 않은 임차인의 법률상 승계 위험을 제거하는 근거가 되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘최저가 + 미배당 보증금’으로 판단
우리그린빌은 2013.12.27. 사용승인된 16세대 규모 건물입니다. 전용 32.65㎡~33.54㎡ 유사면적 실거래 5건의 전체 평균은 159,000,000원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 164,000,000원, 최신 거래는 2026.03. 163,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 33.16㎡ | 2 | 163,000,000원 |
| 2026.02 | 33.16㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2022.09 | 32.65㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2022.04 | 33.54㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2022.02 | 32.65㎡ | 4 | 167,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 164,000,000원 |
현재 최저가 123,200,000원은 최근 12개월 평균의 75.1%이고, 전체 실거래 평균의 77.5%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 5.4% 높은 흐름이어서 시세 자체는 하락 추세가 아닙니다. 권리 문제가 없다면 가격상 여유가 있는 구간이지만, 이 사건은 임차보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 시세 비교의 기준은 123,200,000원이 아니라 123,200,000원에 실제 승계되는 미배당 보증금을 더한 금액이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,524,800원 |
| 1. 근저당 · 부천지구원예농업협동조합 | 1,056,000,000원 | 120,675,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 공수연 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,348,400,000원 중 120,675,200원이 배당되고, 미배당액은 1,227,724,800원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금 인수 위험은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 신청채권 회수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 123,200,000원 | 120,675,200원 | 1,227,724,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 86,240,000원 | 84,287,680원 | 1,264,112,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 60,367,999원 | 58,881,375원 | 1,289,518,625원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 신청채권자 공수연의 예상배당은 계속 0원이고 미배당액은 커집니다. 공수연이 진정한 임차인이고 신청채권이 임대차보증금 반환채권이라면, 낮은 낙찰가는 배당 부족분을 늘려 매수인의 보증금 승계 위험을 키울 수 있습니다. 따라서 이 사건에서는 추가 유찰이 곧바로 실질취득가 하락을 의미하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택 중 도시형생활주택-원룸형으로 이용 중이며, 전용면적은 33.54㎡입니다.
- 입지. 지봉로33번길 일대에 각급학교·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 동측과 남측으로 폭 약 15m·7m 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 2013.12.27. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로, 승강기·위생·급배수·도시가스난방·화재경보시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 평지·사다리형 토지이며, 공시지가는 ㎡당 2,742,000원입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가톨릭대학교 절대·상대보호구역, 토지거래계약 허가구역에 포함 또는 저촉됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성. 16세대의 소규모 원룸형 다세대로, 대단지 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 제한적입니다. 확인된 실거래는 5건입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 공수연의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유 개시일, 전입세대확인서, 확정일자와 배당요구 여부를 대조하세요.
- 신청채권 원인 확인. 공수연의 청구금액 170,000,000원이 임대차보증금 반환채권인지 다른 채권인지 경매신청서와 집행권원으로 확인하세요.
- 근저당 말소 범위 확인. 부천지구원예농업협동조합 근저당의 일부포기가 이 호실에 대한 전부 말소인지, 신한은행 근저당 말소가 완결됐는지 등기 원문을 확인하세요.
- 실질취득가 산정. 응찰가가 아니라 응찰가에 미배당 임차보증금과 명도·체납비용을 더한 총액을 최근 12개월 평균 164,000,000원 및 최신 거래 163,000,000원과 비교하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.05.04. 기재된 민간임대주택 등기의 말소 처리와 경매 후 행정상 의무 여부를 확인하세요.
- 토지거래허가구역 확인. 지정기간과 대상 용도에 다세대가 포함되어 있으므로 입찰자 유형과 취득 방식에 따른 적용 여부를 관할 기관에 확인하세요.
- 매각 진행 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.07.이므로 변경·유찰·낙찰·취하 여부를 법원 공고에서 다시 확인하세요.
- 관리비·명도 확인. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유자, 열쇠 인도와 인도명령 가능 여부를 관리주체와 현황조사 원문으로 점검하세요.
맺으며 — “표면 할인은 크지만, 총취득가는 아직 모른다”
현재 최저가 123,200,000원은 최근 12개월 실거래 평균 164,000,000원의 75.1%로, 숫자만 보면 관심을 가질 만한 가격입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라 공수연의 임차인 지위입니다. 전입은 말소기준보다 앞서고, 보증금과 우선변제 요건은 확인되지 않으며, 신청채권자 역시 같은 공수연입니다.
여기에 과거 근저당권의 말소 내역과 예상배당 구조 사이의 불일치까지 남아 있습니다. 임대차와 배당관계를 확인해 인수액이 없거나 제한적이라는 결론을 얻는다면 가격 메리트가 살아날 수 있지만, 확인 전 단계에서는 실질취득가 자체가 미정입니다. 가격은 관심, 권리는 보류. 입찰 판단은 공수연의 보증금과 신청채권 원인을 확정한 뒤에 내려야 합니다.
