293,300,000원
373,500,000원
인천지방법원 2025타경35399. 부천시 원미구 원미동 ‘부천원미동문디이스트’ 101동 9층 903호 아파트입니다. 2024.01.29. 사용승인을 받은 14층 건물의 9층 물건으로, 비교 대상 면적은 59.95㎡입니다. 감정가 419,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 293,300,000원입니다.
등기상 핵심은 2024.05.16. 설정된 삼성생명보험주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 228,800,000원이고 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 설정된 신탁등기, 임의경매개시결정과 부천시 압류는 선순위 존속 권리로 보기 어렵습니다. 점유자 유재희·유경영의 전입신고도 말소기준일 이후여서 낙찰자가 보증금을 떠안을 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35399 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 원미동 224 부천원미동문디이스트 제101동 제9층 제903호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 · 비교 면적 59.95㎡ · 지상 14층 중 9층 |
| 사용승인 / 규모 | 2024.01.29. · 108세대 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 419,000,000원 / 293,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성생명보험주식회사 / 212,098,659원 |
| 매각기일 | 2026.07.07. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 점유
최초 소유권보존은 이현승 명의로 이뤄졌고, 같은 날 주식회사무궁화신탁으로 신탁됐다가 2024.05.16. 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 이어 삼성생명보험 근저당과 새로운 신탁등기가 순차적으로 접수됐습니다. 삼성생명보험 근저당의 접수번호가 38576, 신탁등기의 접수번호가 38577이므로 근저당이 신탁보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유자 2명, 보증금 인수 0원
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유재희 | 2024.06.25. | 40,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유경영 | 2024.12.09. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 유재희의 보증금은 40,000,000원이고 유경영의 보증금은 확인되지 않습니다. 그러나 두 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2024.05.16. 이후입니다. 따라서 보증금 액수나 배당 여부와 별개로 낙찰자에게 대항할 수 없고 미배당 보증금도 승계되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 293,300,000원은 최근 평균의 78.5%
부천원미동문디이스트의 유사 면적 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 373,500,000원, 최신 거래는 2026.04.의 385,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득금액인 293,300,000원은 최근 12개월 평균의 78.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 60.34㎡ | 14 | 385,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 10 | 372,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 4 | 361,000,000원 |
| 2026.01 | 60.34㎡ | 14 | 388,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 6 | 368,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 2 | 358,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 4 | 361,000,000원 |
| 2025.12 | 61.15㎡ | 3 | 366,000,000원 |
| 2025.12 | 61.15㎡ | 9 | 384,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 5 | 361,000,000원 |
| 2025.11 | 61.15㎡ | 11 | 389,000,000원 |
| 2025.11 | 61.15㎡ | 12 | 389,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 373,500,000원 |
표본 거래 범위는 358,000,000원부터 389,000,000원입니다. 현재 최저가 293,300,000원은 실거래 최저가보다도 낮으며, 최신 거래와 최근 12개월 평균 모두를 밑돕니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수가 없으므로 이 물건은 최저가와 실질취득금액이 동일합니다. 따라서 현재 가격의 비교 기준도 293,300,000원으로 잡을 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 293,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,906,200원 |
| 1. 근저당 · 주택도시보증공사 | 88,650,000원 | 88,650,000원 |
| 2. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 228,800,000원 | 199,743,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 총 채권액 317,450,000원 중 288,393,800원이 배당되고, 29,056,200원이 미배당됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 293,300,000원 | 288,393,800원 | 29,056,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 205,310,000원 | 201,635,660원 | 115,814,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 143,717,000원 | 140,904,962원 | 176,545,038원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 그 미배당 채권을 낙찰자가 대신 갚는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자인 삼성생명보험주식회사는 현재 회차에서도 청구액 212,098,659원 전액을 배당받지 못하는 것으로 계산됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 원미구청 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2024.01.29. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 14층 건물로, 승강기·주차장·난방·상하수도·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측과 서측으로 상태가 양호한 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역이며, 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지 외국인 등을 대상으로 한 토지거래허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 2,459,000원이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 108세대 규모의 신축 아파트로 최근 12건의 유사 면적 거래가 확인됩니다. 다만 세대수가 크지 않아 매도 시 거래량과 경쟁 매물을 함께 살펴야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 제2024-1997호 확인. 신탁 목적·수익자·처분 권한·임대차 승인 여부를 최신 신탁원부로 대조하세요.
- 주택도시보증공사 근저당 확인. 2024.05.17. 말소 이력과 배당 시뮬레이션상 88,650,000원 배당 가정이 엇갈리므로 최신 등기부와 채권계산서를 확인하세요.
- 점유자 2명 현장 확인. 두 사람 모두 대항력은 없지만 실제 점유 범위, 계약관계, 이사 협의 가능성을 조사해야 합니다.
- 유경영 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않았으나 전입일이 말소기준 이후이므로 인수 대상은 아닙니다. 명도 및 배당 관계 확인을 위해 계약서 존재 여부는 점검하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 누수·하자·마감 상태를 별도로 조사하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리사무소와 관계기관에서 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 실거래 평균 373,500,000원과 최신 거래 385,000,000원을 기준으로 수리비·명도비·취득비용을 차감해 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적이지만 서류 확인이 먼저다
이 물건은 두 점유자의 전입이 모두 말소기준일 이후라 보증금 인수가 없고, 현재 회차의 실질취득금액도 최저가와 같은 293,300,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 373,500,000원의 78.5%로, 가격만 보면 감정가 신건보다 훨씬 현실적인 구간에 들어왔습니다.
다만 현재 소유자가 주식회사무궁화신탁인 신탁부동산이고, 2024.05.17. 말소된 주택도시보증공사 근저당이 배당 시뮬레이션에는 포함돼 있다는 점은 그냥 넘길 수 없습니다. 인수 위험은 낮지만 서류 확인 난도는 낮지 않은 물건입니다. 결론은 “가격은 합격권, 신탁원부·배당관계·점유 확인 후 입찰”입니다.
