한 줄 평 최저매각가만 보면 감정가의 49%까지 내려온 매력적인 물건처럼 보입니다. 그러나 핵심은 대항력 있는 임차인 보증금 170,000,000원입니다. 배당으로 부족한 91,967,660원은 매수인이 인수하며, 낙찰가와 합산한 실질취득은 약 170,000,000원으로 고정됩니다. 최근 거래 150,000,000원보다 높은 구조입니다.
감정가
163,000,000원
최저가 79,870,000원
실질취득
약 170,000,000원
낙찰가+인수보증금
인수액
91,967,660원
미배당 임차보증금
핵심지표
대항력 有
임차권등기 인수
인천지방법원 2025타경35401 사건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 대상하이츠빌 비동 402호 다세대주택입니다. 소유자는 채재하이며, 경매개시결정은 2025년12월19일 주택도시보증공사 신청으로 진행되었습니다. 핵심 권리는 을구 순위 3번 주택임차권등기입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35401 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 147-15 대상하이츠빌 비동 4층402호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 |
| 소유자 | 채재하 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 79,870,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
⛔ 매수인 인수 위험 임차인 이형인은 보증금 170,000,000원, 전입일 2020.05.01, 확정일자 2020.04.08로 대항력과 우선변제권을 보유합니다. 현재 회차 낙찰가 79,870,000원에서 우선배당 78,032,340원을 받고도 91,967,660원이 부족하며 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이형인 | 170,000,000원 | 有 | 有 | 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준
대상하이츠빌(A동) 동일 면적 기준 최근 거래는 2024.11 거래 150,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 150,000,000원이며, 최저가 79,870,000원만 보면 저렴하지만 임차보증금 인수 후 실질취득은 약 170,000,000원입니다.
배당 분배
감정가/실질취득 vs 실거래
실질취득 약 1억7,000만원으로 최근 거래 1억5,000만원보다 높습니다.
④ 배당 구조
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 집행비용 | 1,837,660원 |
| 임차인 이형인 우선변제 | 78,032,340원 |
| 미배당 보증금 인수 | 91,967,660원 |
| 소유자 교부 | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 계산. 79,870,000원 낙찰가만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다. 인수보증금을 포함해야 합니다.
- 확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사항이 있으나, 적용 범위와 실제 임차인 인수 해소 여부를 원본 확인해야 합니다.
- 환금성. 대상하이츠빌(A동)은 14세대 규모이며 최근 거래 1건으로 유동성 검토가 필요합니다.
- 민간임대주택. 민간임대주택 등기 내용과 임대의무기간 관련 사항을 확인해야 합니다.
⚠️ 결론 이 물건은 권리분석상 가장 중요한 포인트가 임차권등기입니다. 최저가는 낮지만 대항력 임차인의 미배당 보증금이 남아 실질취득은 약 170,000,000원입니다. 최근 거래 150,000,000원 대비 가격 메리트가 부족하며, 확약 적용 여부를 확인하기 전에는 보수적인 접근이 필요합니다.
