98,000,000원
인천지방법원 2025타경35404. 부천시 소사구 송내동 신우해피빌 나동 4층 401호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 최저가는 감정가 200,000,000원에서 두 차례 유찰돼 98,000,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 절반 수준이지만, 이 사건은 가격보다 선순위 임차인의 대항력을 먼저 봐야 합니다. 김진민은 2021.03.30 점유를 개시하고 2021.03.31 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2021.03.05입니다. 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류는 그 뒤인 2021.07.22에 들어왔습니다.
따라서 김진민은 데이터상 대항력 있음으로 판정되어 있고, 배당요구도 했습니다. 현재 회차 예상배당에서는 보증금 187,000,000원 중 95,836,000원만 배당되고 91,164,000원이 부족합니다. 이 부족분이 매수인에게 인수될 경우 최저가 98,000,000원과 합친 실질취득은 189,164,000원입니다. 즉 유찰로 최저가가 크게 낮아졌어도 실질 부담은 임차보증금 수준으로 다시 올라옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35404 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 329-7 신우해피빌 나동 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 경인로19번길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 집합건축물대장상 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 중 4층 401호 |
| 소유자 | 홍원우 · 2021.05.07 소유권이전 · 거래가액 187,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 206,025,048원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인의 대항력이 핵심
말소기준권리는 2021.07.22 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 충북신용보증재단 가압류, 국 압류, 우리금융저축은행 가압류, 대한채권관리대부 가압류, 청주시 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정, 부천시 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 김진민의 전입은 2021.03.31로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진민 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.31 | 2021.03.05 | 187,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
김진민은 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인입니다. 따라서 보증금 187,000,000원은 실제 임차보증금으로 분석합니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저가에서는 전액 회수가 되지 않습니다.
③ 실질취득 — 최저가가 내려가도 총부담은 크게 안 내려간다
현재 회차의 최저가는 98,000,000원이고 예상 인수액은 91,164,000원입니다. 두 금액을 합치면 실질취득은 189,164,000원입니다. 감정가의 49%라는 표면 할인율만 보고 9,800만원짜리 물건으로 판단하면 안 되는 이유입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 임차인 인수 가능 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 98,000,000원 | 91,164,000원 | 189,164,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 68,600,000원 | 120,034,800원 | 188,634,800원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 48,020,000원 | 140,244,360원 | 188,264,360원 |
회차가 더 내려가면 낙찰대금은 98,000,000원 → 68,600,000원 → 48,020,000원으로 급감하지만, 임차인 미배당 인수 가능액은 91,164,000원 → 120,034,800원 → 140,244,360원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득은 각각 189,164,000원, 188,634,800원, 188,264,360원으로 보증금 187,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 임차인 김진민 보증금 | 187,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 가압류 · 충북신용보증재단 | 20,484,867원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 우리금융저축은행 | 34,359,748원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대한채권관리대부 | 21,949,895원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 206,025,048원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 2,164,000원을 제외한 95,836,000원이 김진민에게 배당되고, 보증금 부족분 91,164,000원이 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류에 관한 안내가 있어 당해세가 우선 차감되는 경우 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 후순위 권리 — 많지만 핵심은 아니다
말소기준 이후에는 다수의 압류·가압류가 누적되어 있습니다. 충북신용보증재단 20,484,867원, 우리금융저축은행 34,359,748원, 대한채권관리대부 21,949,895원의 가압류와 주택도시보증공사의 경매개시결정 등이 있고, 제공된 현재 배당표에서는 이들에 대한 예상배당이 모두 0원입니다.
다만 이 권리들은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있어, 매수인 관점에서 가장 중요한 위험은 후순위 채권액 자체가 아니라 선순위 대항력 임차보증금의 미배당입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 송내1동행정복지센터 동측 인근으로 아파트·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수 시설과 개별난방시설이 설치되어 있습니다.
- 도로. 토지는 공동주택 부지로 이용 중이며 본건 남동측으로 공도와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·송내 역세권 지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 단지 규모. 신우해피빌은 16세대이며 준공일은 2009.01.21입니다. 경매 관련 평균 유찰횟수는 2.0회로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 본다. 현재 최저가 98,000,000원에 예상 인수 91,164,000원을 합친 189,164,000원을 자금 판단의 기준으로 삼아야 합니다.
- 김진민 대항력 확인. 전입 2021.03.31이 말소기준 2021.07.22보다 빠르고, 보증금 187,000,000원·확정일자 2021.03.05·배당요구가 확인됩니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제로 대항력 포기까지 포함하는지 확인해야 합니다. 말소동의만으로 대항력 포기를 임의 추정하면 안 됩니다.
- 세금 배당순위 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 존재하면 임차인 예상배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 최저가 68,600,000원, 4회 유찰 시 48,020,000원으로 낮아져도 인수 가능액이 각각 120,034,800원·140,244,360원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 실제 배당순위를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,800만원에 사는 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 98,000,000원이 아니라 김진민의 보증금 187,000,000원입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 95,836,000원이 배당되고 91,164,000원이 남아, 낙찰가와 합친 실질취득은 189,164,000원이 됩니다.
더 유찰되어도 구조는 크게 바뀌지 않습니다. 3회 유찰 시 실질취득 188,634,800원, 4회 유찰 시 188,264,360원으로 계산돼 최저가 하락분 상당 부분이 임차보증금 인수 증가로 상쇄됩니다. 따라서 “감정가 49%까지 떨어졌다”는 이유만으로 낮은 가격이라고 판단하면 안 됩니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 반드시 원문을 확인할 요소입니다. 실제 문서에 대항력 포기와 임차권등기 말소 조건이 명확하다면 해당 임차인 인수는 달리 평가할 수 있지만, 현재 제공된 문구만으로 그 효과를 확정해 인수액을 0원으로 처리하는 것은 보수적인 권리분석과 맞지 않습니다. 현재 판단은 권리 확인 전제의 C등급 — 싸 보이는 최저가보다 확약서와 선순위 임차보증금이 승부처입니다.
