최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 물건은 단순한 주거용 아파트가 아닙니다. 1층 근린생활시설, 2~4층 다중주택으로 이용 중인 원룸형 건물이고, 임차권·전세권이 다수 쌓여 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 전입신고일 미상 임차권 1건은 원본 대조 전까지 보수적으로 봐야 합니다.
수원지방법원 2024타경97477. 경기도 수원시 장안구 율전동 104-5 소재 콤쓰원룸 건물 및 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 등기상 소유자는 주식회사공간제작이고, 말소기준은 2022.06.28 서수원신용협동조합 근저당권입니다. 이후 압류, 경매개시결정, 임차권등기, 전세권은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건의 핵심은 “소멸하느냐”보다 배당이 얼마나 부족하고, 임차관계가 얼마나 복잡하냐입니다.
현재 회차 최저가 1,610,678,000원을 기준으로 배당하면, 집행비용과 선순위 근저당 2건을 채운 뒤 강제경매 신청채권자 황선홍에게 44,171,220원만 일부 배당됩니다. 그 뒤의 임의경매 신청채권, 전세권 노지영·박상수는 0원 배당으로 남습니다. 여기에 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 해당 여부까지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97477 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 율전동 104-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설, 2~4층 다중주택 |
| 등기상 부동산 | [건물] 경기도 수원시 장안구 율전동 104-5외 1필지 콤쓰원룸 |
| 소유자 | 주식회사공간제작 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,300,968,440원 / 1,610,678,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 황선홍 / 121,718,170원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 토지 | 대 · 160.0㎡ · 공시지가 1,487,000원/㎡ · 제1종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤에 임차권·전세권이 쌓였다
말소기준은 2022.06.28 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 을구 2번 근저당도 설정됐고, 이후 다수의 주택임차권등기와 전세권이 붙었습니다. 등기부상 임차권·전세권의 등기 접수는 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 흐름이지만, 임차인 표에서 보듯 이주원 150,000,000원은 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 판정을 단정하면 안 됩니다.
② 임차인·임차권 표 — 대부분 대항력 없음, 1건은 미상
조사·등기상 임차관계가 다수 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 확인된 보증금만 합산해도 834,000,000원이고, 보증금이 확인되지 않은 점유자도 여럿 있습니다.
| 성명 | 점유·호실 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤이재 | 102호 외 1필지66.0000㎡ | 20,000,000원 | 2022.10.27 / 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 이영호 | 401호 | 확인 필요 | 2022.10.05 / 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 정현화 | 호실 확인 필요 | 확인 필요 | 2024.10.16 / 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 박상수 | 호실 확인 필요 | 확인 필요 | 2023.09.19 / 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 노지영 | 호실 확인 필요 | 확인 필요 | 2023.10.25 / 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 정진원 | 호실 확인 필요 | 확인 필요 | 2022.10.26 / 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 이준희 | 호실 확인 필요 | 확인 필요 | 2023.09.25 / 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 배정현 | 404호 | 확인 필요 | 2022.11.22 / 확인 필요 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 김상백 | 호실 확인 필요 | 확인 필요 | 2023.07.04 / 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 정혜영 | 호실 확인 필요 | 확인 필요 | 2023.01.30 / 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 양세정 | 호실 확인 필요 | 확인 필요 | 2023.07.27 / 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 황지수 | 호실 확인 필요 | 확인 필요 | 2022.08.23 / 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 소재우 | 203호 | 50,000,000원 | 2022.09.08 / 2022.09.15 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 진용호 | 202호 | 5,000,000원 | 2023.07.06 / 2023.07.06 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 윤민서 | 205호 | 31,000,000원 | 2022.09.07 / 2022.08.29 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 조원우 | 204호 | 50,000,000원 | 2022.08.16 / 2022.08.22 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 황선홍 | 207호 | 120,000,000원 | 2022.07.26 / 2022.07.25 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 장진영 | 406호 | 48,000,000원 | 2022.09.27 / 2022.09.29 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 정민성 | 208호 | 35,000,000원 | 2022.08.29 / 2022.08.29 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 김현희 | 306호 | 50,000,000원 | 2022.08.29 / 2022.08.29 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 김경훈 | 301호 | 100,000,000원 | 2024.06.20 / 2024.06.20 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 이주원 | 308호 | 150,000,000원 | 확인 필요 / 확인 필요 | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 최진만 | 402호 | 175,000,000원 | 2025.05.08 / 2023.11.01 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 호실 확인 필요 | 확인 필요 | 2024.06.20 / 2024.06.20 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,610,678,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,506,780원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 서수원신용협동조합 | 804,000,000원 | 804,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 서수원신용협동조합 | 744,000,000원 | 744,000,000원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 황선홍 | 121,718,170원 | 44,171,220원 |
| 4. 갑구 12번 경매개시결정 · 서수원신용협동조합 | 121,718,170원 | 0원 |
| 5. 을구 12번 전세권 · 노지영 | 160,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 13번 전세권 · 박상수 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 2,111,436,340원 중 1,592,171,220원만 배당되고, 미배당은 519,265,120원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 장안구 율전동 소재 “상률초등학교” 남동측 인근에 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역 성균관대역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설, 2~4층은 다중주택으로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고상 1층은 다가구 주택 1호와 상가 2호, 2~3층은 다가구주택 01~09호, 4층은 다가구주택 01~08호가 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕 지상4층 건물이고 사용승인일자는 2022.06.23입니다. 위생 급·배수설비와 도시가스보일러에 의한 난방설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역, 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역이 확인됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입·확정일자 원본 대조. 이주원 150,000,000원은 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
- 다중주택 호실 대조. 2~4층 다중주택 구조라 호실, 도면, 실제 점유자가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 해당 시 0순위 차감으로 후순위 미배당이 더 커질 수 있습니다.
- 관계인 확인. 황선홍은 임차권자와 경매개시결정 채권자로 함께 등장하므로 가장임차인 의심 또는 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각이며 제시외 건물 목록3-1, 3-2가 포함됩니다. 구조·면적·사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 가격 상한. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다. 미배당, 임차관계, 명도비용을 함께 반영해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 중요한 것은 임차관계다
이 사건은 감정가 2,300,968,440원에서 한 번 유찰되어 최저가가 1,610,678,000원까지 내려왔습니다. 하지만 가격만 보고 접근할 물건은 아닙니다. 다중주택·근린생활시설이 섞인 건물이고, 임차권등기·전세권·점유자가 다수 확인됩니다. 배당표상 인수는 0원이지만, 전입신고일 미상 임차권 1건은 대항력 가능성을 열어둬야 합니다. 권리의 큰 틀은 말소형, 실무 난도는 임차관계·명도형입니다. 결론은 보수적입니다. 이 물건은 “싸게 보이는 70% 물건”이 아니라, 원본 확인과 현장조사가 끝나야 비로소 응찰가를 정할 수 있는 고난도 원룸건물입니다.
