부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경35406 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 70.62㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

247,000,000원 2억 4,700만 감정가 330,000,000원

감정가의 74% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 231,000,000원 최저가 대비 +6%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,310만원

최저가의 10% · 23,100,000원

실거래 대비

▲ 5.9% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 3건 평균 2.33억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차인 보증금 인수 위험으로 최저가만 보면 안 되는 다세대 경매

가격 최저가 231,000,000원이지만 인수 포함 실질취득 약 349,034,000원
자금 임차보증금 345,000,000원 중 118,034,000원 미배당 가능
리스크 임차권등기·대항력·우선변제권 존재

한 줄 평 권리상 가장 중요한 변수는 임차권입니다. 임차인 조은옥의 보증금 345,000,000원은 대항력·우선변제권이 확인되어 현재 회차 낙찰 시 배당 부족분 118,034,000원이 매수인 인수 위험으로 남습니다. 최저가만 보면 저렴해 보이지만 실질취득가는 약 349,034,000원 수준으로 봐야 합니다.

감정가

330,000,000원

다세대

최저가

231,000,000원

1회 유찰

실질취득

349,034,000원

인수 포함

핵심지표

보증금 리스크

임차권등기

인천지방법원 2025타경35406 사건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 신성베네치아 201호 다세대 물건입니다. 감정가는 330,000,000원이며 현재 최저가는 231,000,000원입니다. 그러나 일반적인 유찰 할인만 보고 접근하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커 매수인이 실질적으로 부담하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경35406
소재지	경기도 부천시 원미구 춘의동 220-18 신성베네치아 2층201호
용도 / 이용상태	다세대 · 도시형생활주택 이용
소유자	최승환
감정가 / 최저가	330,000,000원 / 231,000,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

⛔ 매수인 인수 위험 임차인 조은옥은 2021.11.01 전입, 2021.09.29 확정일자를 갖춘 임차권등기 권리자입니다. 배당에서 보증금 전액 회수가 되지 않아 부족분은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
조은옥	345,000,000원	有	有	인수 가능

가격 판단 기준 변경 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재하므로 최저가 231,000,000원이 아니라 낙찰가+인수금액을 기준으로 판단해야 합니다. 현재 회차 기준 예상 실질취득가는 약 349,034,000원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,034,000원
임차인 조은옥 보증금	345,000,000원	226,966,000원
박동명 근저당	180,000,000원	0원
주택도시보증공사	379,417,565원	0원
매수인 인수	118,034,000원	미배당 보증금

매각대금 분배

감정가/실질취득 vs 실거래

최근 실거래 평균 337,500,000원 기준. 최저가는 낮지만 인수 포함 실질취득은 약 349,034,000원입니다.

④ 시세 비교

신성베네치아 최근 거래는 2021.09 330,000,000원, 2021.11 345,000,000원으로 평균 337,500,000원입니다. 최저가 자체는 평균 대비 낮지만 대항력 임차인 인수를 반영하면 실질취득가는 최근 평균보다 높습니다. 따라서 단순 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

인수금 확인. 낙찰가보다 임차보증금이 크면 부족분 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있으나, 해당 임차인 인수 위험 해소 여부는 원본 확인이 필요합니다.
우선매수권 여부 확인. 전세사기피해자 우선매수권 등 외부 낙찰 제한 요소는 확인 대상입니다.
실질취득가 기준 응찰. 최저가가 아니라 보증금 인수를 포함한 총비용으로 판단해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 인수금이 중요하다”

이 물건은 다세대 경매에서 자주 발생하는 임차권 리스크 유형입니다. 최저매각가는 231,000,000원이지만 대항력 있는 임차인의 보증금 부족분이 남아 실제 부담은 달라집니다. 권리관계의 핵심은 임차권이며, 입찰 판단은 반드시 실질취득가 기준으로 해야 합니다.

부동산강제경매

보증금 인수가 승부처 — 신성베네치아 201호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)

④ 시세 비교

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 인수금이 중요하다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (8장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-27	유찰	3억 3,000만원
2	2026-07-08	대기	2억 3,100만원