수원지방법원 2024타경97712. 경기도 화성시 향남면 구문천리 868 일원의 기타 + 토지 물건입니다. 감정요항상 건물은 2021.06.21. 사용승인을 받은 일반철골구조 기타지붕 단층 근린생활시설이고, 이용상태는 종전 작업장으로 기재되어 있습니다. 소유자는 주식회사원카라반이며, 2021.07.12. 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 신용보증기금·충남신용보증재단·중소벤처기업진흥공단·도이치파이낸셜 주식회사 가압류, 국·화성시 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 등기상 후순위 권리는 정리됩니다. 하지만 이 사건의 핵심은 “인수 0원이라 안전하다”에서 끝나지 않습니다. 현재 최저가 기준 배당을 해도 첫 번째 근저당권자 중소기업은행에만 일부 배당되고, 두 번째 근저당권과 후순위 가압류권자들은 배당을 받지 못합니다. 즉 시장이 감정가를 이미 두 차례 낮춘 상태이고, 회수 불능 채권이 큰 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97712 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 향남면 구문천리 868 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(종전 작업장) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕 단층 근린생활시설 · 2021.06.21. 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사원카라반 |
| 감정가 / 최저가 | 2,214,064,000원 / 1,084,892,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,836,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
임차인 없음. 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2021.07.12. 중소기업은행 근저당권입니다. 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정 및 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 권리분석의 1차 결론은 매수인 인수 0원입니다.
② 임차인·점유 리스크
| 구분 | 판정 | 매수인 영향 |
|---|---|---|
| 임차인 | 없음 | 보증금 인수 없음 |
| 대항력 | 해당 없음 | 대항력 임차인 인수 없음 |
| 우선변제 | 해당 없음 | 임차인 배당·승계 이슈 없음 |
보증금 인수형 사건은 아닙니다. 따라서 실질취득은 최저매각가와 동일하게 1,084,892,000원으로 보는 것이 기본입니다. 다만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설·토지가 결합된 물건이므로, 임차인보다 용도·건축물 상태·제시외 건물·매각 제외 물건 확인이 더 중요합니다.
③ 가격 구조 — 2회 유찰에도 ‘싼 물건’ 단정 금지
현재 회차 최저가는 1,084,892,000원으로 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 크게 낮아 보이지만, 감정요항과 매각조건을 함께 보면 조심해야 합니다. 본건은 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되며, 지상 컨테이너는 이동이 용이하다는 이유로 매각에서 제외됩니다. 또한 일반건축물대장상 위반건축물로 확인된 사항이 명시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 1,084,892,000원 | 1,071,643,080원 | 1,524,297,384원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 759,424,400원 | 749,430,156원 | 1,846,510,308원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 531,597,079원 | 523,881,108원 | 2,072,059,356원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,084,892,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 13,248,920원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,656,000,000원 | 1,071,643,080원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 충남신용보증재단 | 20,250,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 200,454,061원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 도이치파이낸셜 주식회사 | 39,236,403원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로는 집행비용을 제외한 잔액이 을구 1번 근저당권에 배당되고, 나머지 채권은 미배당으로 남습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구문천1리마을회관 남측 인근에 위치하며, 주위는 공장 및 창고·소규모 공장지대·농촌마을·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 제반 차량 출입이 가능한 상태이고, 인근도로 배치상 차량 이용편은 대체로 보통입니다. 인근 버스정류장 위치와 노선 기준 대중교통여건도 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설(종전 작업장) 상태입니다. 벽체는 판넬마감, 창호는 하이샷시창으로 기재되어 있습니다.
- 토지이용. 자연녹지지역, 대로2류 접함, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 사항이 기재되어 있습니다.
- 주의사항. 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있으나, 매각물건명세서 비고상 일반건축물대장상 위반건축물 확인 사항이 함께 존재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리보다 물건성. 인수 권리는 0원으로 보이지만, 근린생활시설·토지 결합 물건이라 사용 목적과 환금성 검토가 우선입니다.
- 제시외 건물. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건을 원본으로 확인하고, 평가 반영 여부와 실제 사용 가능성을 점검해야 합니다.
- 매각 제외 컨테이너. 지상 컨테이너는 이동이 용이하므로 매각에서 제외된다고 기재되어 있어 낙찰 후 사용 가능 자산으로 보면 안 됩니다.
- 위반건축물. 일반건축물대장상 위반건축물 확인 사항은 대출·사용승계·원상회복·매각성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당구조. 현재 최저가 기준으로도 채권자 미배당이 1,524,297,384원입니다. 채권자 회수 구조가 나쁘다는 점은 시장의 가격 저항 신호로 볼 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물대장을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “쓸 수 있는 가격”이 중요하다
이 사건은 대항력 임차인이나 선순위 인수 권리가 문제되는 사건은 아닙니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 매수인 인수액도 0원으로 정리됩니다. 그러나 그 사실만으로 좋은 물건이라고 판단하기엔 부담이 큽니다. 감정가 2,214,064,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가가 1,084,892,000원까지 내려왔고, 그 가격에서도 배당상 미회수 채권이 1,524,297,384원 남습니다. 여기에 근린생활시설(종전 작업장), 일괄매각, 제시외 건물, 매각 제외 컨테이너, 위반건축물 확인 사항까지 겹칩니다. 권리는 합격, 물건성과 가격은 보수적으로 재검토해야 하는 사건입니다.