인천지방법원 2025타경35419. 부천시 원미구 춘의동 제이와이팰리스 12층 1205호입니다. 사건 용도는 근린시설이고, 감정요항표상 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 강진욱이며 2021년 9월 29일 거래가액 325,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 말소기준 자체보다 그보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 김가희는 2021년 8월 16일 임대차계약, 2021년 8월 17일 확정일자, 2021년 9월 17일 전입·점유개시를 했습니다. 제공 권리분석상 말소기준은 2022년 11월 22일 부천시 압류이므로 전입이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 325,000,000원, 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각대금만으로 전액 변제가 되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35419 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 춘의동 205-33 제이와이팰리스 12층1205호 도로명: 경기도 부천시 원미구 조마루로385번길 41 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층건 내 12층 1205호 · 사용승인일 2017.08.07 |
| 소유자 | 강진욱 (2021.09.29. 거래가액 325,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 212,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 325,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.11.22. 갑구 6번 압류 · 부천시 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
2017년 농협은행 근저당권 240,000,000원은 2021년 9월 17일 이미 말소됐습니다. 이후 김가희의 전입·점유가 시작됐고, 2022년 11월 22일 부천시 압류가 말소기준으로 잡힙니다. 따라서 후순위의 주택도시보증공사 가압류, 안산시 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조지만, 김가희의 대항력은 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김가희 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.17 | 2021.08.17 | 325,000,000원 | 2023.09.21 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
김가희는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금을 다른 신고와 중복 합산하지 않고 김가희의 보증금 325,000,000원 한 건으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,779,200원 |
| 1. 임차인 김가희 보증금 | 325,000,000원 | 209,020,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 325,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차보증금 미배당 · 매수인 인수 | - | 115,979,200원 |
현재 회차 배당 가정에서 집행비용 3,779,200원을 먼저 공제한 뒤 김가희에게 209,020,800원이 배당됩니다. 보증금 중 115,979,200원이 남아 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 회차별 실질취득 — 유찰이 싸게 만들지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 212,800,000원 | 115,979,200원 | 328,779,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 148,960,000원 | 178,925,440원 | 327,885,440원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 104,272,000원 | 222,987,808원 | 327,259,808원 |
이 표가 이 사건의 가격 구조를 그대로 보여줍니다. 현재 최저가는 212,800,000원이지만 인수액을 더하면 328,779,200원입니다. 2회 유찰돼 매각가가 148,960,000원까지 떨어져도 인수액이 178,925,440원으로 늘어 총부담은 327,885,440원, 3회 유찰 시에도 327,259,808원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 원미구 춘의동, 전철 7호선 춘의역 남측 인근입니다. 주위는 공업용 부동산과 오피스텔 등이 혼재하며 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 남동측 소로를 통해 부천로에 연계되고, 인근에 버스정류장과 7호선 춘의역이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정요항표상 공부상 오피스텔입니다. 등기사항전부증명서에는 주택임차권이 등기돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물의 12층 1205호이며, 사용승인일은 2017.08.07입니다. 위생·급배수, 도시가스, 엘리베이터, 주차설비가 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 1,268.3㎡, 사다리형 평지, 공장용지이며 남동측 소로에 접합니다. 공시지가는 3,013,000원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역·춘의준공업지역 지구단위계획구역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되며 소로2류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 위반 여부. 감정 자료상 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 212,800,000원만 비교하지 말고 보증금 미배당 인수액 115,979,200원을 함께 보세요. 현재 회차 매각가와 인수액의 합은 328,779,200원입니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 대항력 포기까지 포함하는지, 김가희의 보증금 인수책임을 제거하는 조건이 무엇인지 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 2회 유찰 시 매각가는 148,960,000원으로 낮아지지만 인수액은 178,925,440원, 3회 유찰 시에는 인수액이 222,987,808원으로 증가합니다.
- 현점유 확인. 임차권등기 상태와 현재 실제 점유상태가 동일하다고 단정하지 말고 현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 공부상 오피스텔이므로 실제 사용형태와 인허가·대장 상태를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서 원문과 배당요구 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸진다”가 통하지 않는 사건
감정가 304,000,000원짜리 물건이 1회 유찰돼 212,800,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 이 사건에는 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 김가희의 325,000,000원 보증금이 있습니다.
현재 회차에선 115,979,200원, 2회 유찰 시 178,925,440원, 3회 유찰 시 222,987,808원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그래서 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 어느 회차에서도 약 3.27억~3.29억 수준입니다. 낙찰가가 싸질수록 인수가 커져 총액은 거의 줄지 않습니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 변수지만, 현재 확인되는 내용만으로는 대항력 포기까지 확정할 수 없습니다. 따라서 원문 확인 전 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 감정가보다 높고, 인수위험이 핵심인 물건. 확약서에서 대항력 포기가 명확히 확인되기 전에는 최저가 212,800,000원을 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
