대항력 있는 임차권등기로 보증금 부족분 인수 가능성이 있고 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 을구 1순위 주택임차권등기가 존재하고 보증금 150,000,000원 중 배당 부족분 101,800,820원을 매수인이 부담할 가능성이 있습니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되는 인수형 물건입니다.
감정가 / 최저가
101,000,000원 49,490,000원
2회 유찰
실질취득 예상
151,290,820원
낙찰가+인수 가능액
임차보증금 인수
101,800,820원
부족분 기준
핵심지표
임차권 인수형
권리 확인 필수
인천지방법원 2025타경35433. 부천시 원미구 중동 베네피아오피스텔 1513호 근린시설 물건입니다. 감정가는 1억 100만원, 현재 최저가는 4,949만원까지 떨어졌습니다. 하지만 이 사건은 일반적인 유찰 할인형이 아닙니다. 을구 1순위에 등록된 주택임차권등기가 말소기준권리보다 앞서 존재해 매수인이 임차보증금 문제를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경35433 (강제경매)
소재지
경기도 부천시 원미구 중동 1168-2 베네피아오피스텔 15층 1513호
물건종류 / 이용상태
근린시설 · 업무시설(오피스텔) 이용중
소유자
채재하
감정가 / 최저가
101,000,000원 / 49,490,000원
신청채권자
주택도시보증공사
매각기일
2026.07.08
① 권리 흐름 — 임차권등기 확인이 핵심
⛔ 인수 위험 을구 1순위 주택임차권등기(오은지)가 존재합니다. 임차보증금 150,000,000원에 대해 최저가 49,490,000원 기준 배당 부족분 101,800,820원이 발생하며, 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.
② 임차인 분석
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
오은지
150,000,000원
有
가능
검토필요
임차인은 2022.05.31 전입, 2022.05.24 확정일자를 갖추었고 2024.08.01 임차권등기가 접수되었습니다. 전입신고가 말소기준권리 이전에 있어 대항력이 인정될 가능성이 있으며, 배당요구를 통해 우선변제권 행사도 가능합니다.
③ 예상배당표 (최저매각가 49,490,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,290,820원
임차인 오은지 보증금
150,000,000원
48,199,180원
주택도시보증공사
150,000,000원
0원
임차보증금 부족분
101,800,820원
매수인 인수 가능
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득
최저가만 보면 낮지만 인수 가능 보증금을 포함하면 부담은 크게 증가합니다.
⚠️ 확약 관련 확인 필요 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있습니다. 확약서가 실제 임차권 인수 해소 조건인지 원본 확인이 필요하며, 확약 범위 밖 위험은 별도 검토해야 합니다.
인수금액 계산. 낙찰가만 보지 말고 임차보증금 부족분을 포함한 실질취득금액으로 판단해야 합니다.
확약서 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서의 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.
임차권등기 검토. 임차인의 대항력·우선변제권·배당 결과를 입찰 전 재확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 인수 위험을 먼저 보라”
이 물건은 최저가가 감정가의 49%까지 떨어져 외형상 매력적으로 보입니다. 그러나 주택임차권등기로 인해 보증금 인수 가능성이 존재합니다. 낙찰가가 낮아져도 인수 부담이 증가할 수 있어 단순 할인율만으로 접근하면 안 됩니다. 핵심은 확약서와 임차권 관계 확인이며, 권리 정리가 확인될 때만 가격 메리트를 다시 평가해야 합니다.
사건 개요
같은 단지 3건 동시 경매
소재지
경기도 부천시 원미구 중동 1168-2 베네피아오피스텔 15층1513호
법원·사건
인천지방법원
부천지원·2025타경35433
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-07-08 10:00
·별관 제122호 법정
물건
베네피아오피스텔 15층1513호
철근콘크리트구조 30.59㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 부천시 원미구 중동 1168-2 베네피아오피스텔 15층1513호
2026-01-19 12:22
현장에 임하였으나 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상임. 별도의 확인이 필요함.
덧붙인 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차 현황서에는 등재자가 없음.
안내문을 우편함에 끼워 두었음.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
