인천지방법원 2025타경35443. 부천시 오정구 원종동 ‘다하임’ 에이동 5층 502호, 전용 74.94㎡ 다세대주택입니다. 소유자 김석현은 2021.07.23 매매를 원인으로 거래가액 329,000,000원에 소유권을 취득했고, 그 뒤 2021.08.27 주식회사세단투자대부가 채권최고액 150,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리이며, 이후 부천시 압류·서울보증보험 가압류·주택도시보증공사의 강제경매개시결정·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건의 핵심은 후순위 권리들이 아니라 말소기준보다 앞서 전입한 박세훈 임차인입니다. 박세훈은 2021.03.05 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2021.02.17입니다. 따라서 2021.08.27 말소기준 근저당보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 조사됐습니다. 2023.03.30 주택임차권등기도 마쳤으며 배당요구도 한 상태라 일반적인 구조라면 미배당 보증금의 매수인 인수 여부가 가장 큰 위험이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35443 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 원종동 296-6 다하임에이동 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 74.94㎡ · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건물 내 제5층 제502호 |
| 소유자 | 김석현 (2021.07.23 매매 · 거래가액 329,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 398,000,000원 / 195,020,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 329,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
등기부상 2020.02.11 설정됐던 경인북부수산업협동조합 근저당권 2건은 2021.03.05 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현존 권리 중 말소기준은 2021.08.27 주식회사세단투자대부 근저당권 150,000,000원입니다. 그보다 먼저 전입한 박세훈은 대항력 있는 실제 임차인 1명이며, 후일 임차권등기가 이뤄졌습니다. 다만 해당 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제출돼 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 확약이 핵심
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박세훈 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.05 | 2021.02.17 | 329,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
박세훈은 2021.03.05 주민등록과 점유를 시작해 말소기준인 2021.08.27보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.02.17이고 배당요구가 확인되어 대항력과 우선변제권을 함께 갖춘 구조입니다. 임차권등기에는 임차보증금이 329,000,000원으로 기재돼 있습니다. 다만 이번 매각에서는 해당 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점이 결정적입니다.
③ 가격 비교 — 49%까지 내려왔지만 거래시점이 오래됐다
다하임은 총 22세대, 사용승인일은 2020.01.23입니다. 대상과 면적이 일치하는 74.94㎡ 거래는 제공 자료에서 2건 확인되며, 모두 2021.07 · 5층 · 329,000,000원입니다. 현재 최저매각가 195,020,000원은 이 확인 거래가의 59.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 74.94㎡ | 5 | 329,000,000원 |
| 2021.07 | 74.94㎡ | 5 | 329,000,000원 |
| 평균 | 74.94㎡ | 2건 | 329,000,000원 |
수치만 보면 감정가 398,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 195,020,000원까지 내려왔고, 과거 확인 거래가 329,000,000원의 59.3%입니다. 그러나 최신 확인 거래가가 2021.07에 머물러 있습니다. 따라서 “현재 시세보다 40% 이상 싸다”라고 단정하는 것은 금물입니다. 거래 표본도 2건에 불과하므로 현재 가격 메리트는 현장 매매호가와 추가 실거래 확인을 전제로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 195,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,530,280원 |
| 2. 근저당 · 주식회사세단투자대부 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 7,043,750원 | 7,043,750원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 329,000,000원 | 34,445,970원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 486,043,750원, 채권자 예상배당은 191,489,720원, 미배당은 294,554,030원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 329,000,000원 중 34,445,970원을 배당받는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 제출된 말소동의 확약을 반영해 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족은 커지지만 확약 반영 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 195,020,000원 | 191,489,720원 | 294,554,030원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 136,514,000원 | 133,802,804원 | 352,240,946원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 95,559,800원 | 93,439,724원 | 392,604,026원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 ‘다세대주택’으로 이용 중입니다.
- 입지. 오정초등학교 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제502호이며 위생·급배수·승강기·난방설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 722.2㎡, 평지·정방형이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,091,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 핵심은 박세훈 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 대조해야 합니다.
- 보증금 구조 확인. 임차권등기상 보증금은 329,000,000원입니다. 확약이 없었다면 최저가가 내려가도 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있는 구조였다는 점을 이해해야 합니다.
- 최신 시세 재확인. 제공된 동일 면적 거래는 2021.07의 329,000,000원 2건입니다. 현재 호가·최근 실거래를 별도로 확인하지 않고 59.3% 할인율을 그대로 투자수익으로 해석하면 안 됩니다.
- 명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 현황과 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 부천시 압류와 국민건강보험공단 압류가 있으므로 배당 순위에 영향을 줄 수 있는 조세·공과금의 실제 금액을 원문으로 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정자료상 해당 지역에는 2025.8.26.~2026.8.25. 토지거래계약에 관한 허가구역 내용이 기재돼 있습니다. 입찰 전 적용 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 확약의 효력과 현재 시세다
첫인상만 보면 위험해 보입니다. 박세훈은 말소기준보다 먼저 전입했고, 임차권등기상 보증금도 329,000,000원입니다. 현재 최저가 195,020,000원보다 훨씬 큽니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금을 떠안아 실질취득비용이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다.
하지만 이 사건에는 그 임차권을 대상으로 한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 제공 자료 기준으로는 그 때문에 매수인 실질 인수액이 0원입니다. 권리위험의 중심이 크게 해소된 셈입니다. 반대로 남은 판단의 중심은 가격입니다. 2회 유찰로 398,000,000원에서 195,020,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 거래는 2021.07의 329,000,000원 2건뿐입니다. 따라서 이 물건은 “확약 확인은 필수, 가격은 최신 시세 재검증 후 판단”이 핵심입니다.
