인천지방법원 2025타경35445. 경기도 부천시 소사구 괴안동 삼융렉스빌 제101동 402호 다세대주택입니다. 감정가는 1억9,600만원, 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 1억3,720만원입니다. 표면상 할인폭은 있지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차권등기된 대항력 임차인입니다.
임차인 김윤주는 임차보증금 2억8,000만원, 전입 2021.12.27, 확정일자 2021.12.07로 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태입니다. 최저가 낙찰 시 배당으로 회수하지 못하는 금액이 발생하며, 매수인 인수 위험을 반드시 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35445 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 102 삼융렉스빌 101동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) |
| 전용면적 | 35.07㎡ |
| 소유자 | 이연희 |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 137,200,000원 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 말소기준보다 앞선 구조
을구 3순위 주택임차권등기(김윤주)는 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 임차보증금 280,000,000원에 대해 배당요구가 진행되었고, 최저매각가 기준 부족분 145,520,800원이 발생합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김윤주 | 280,000,000원 | 有 | 가능 | 검토 |
③ 시세 비교
삼융렉스빌 동일 면적 최근 거래는 5건이며 평균 거래가는 280,000,000원입니다. 최저매각가는 평균 시세 대비 약 49% 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 35.07㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2023.07 | 35.07㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2022.03 | 35.07㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2022.03 | 35.07㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2021.11 | 35.07㎡ | 4 | 280,000,000원 |
가격만 보면 저렴해 보입니다. 그러나 대항력 임차인이 있는 경우 비교 기준은 단순 낙찰가가 아니라 실질취득금액입니다. 최저가 기준 실질 부담은 약 2.827억원으로 시세 2.8억원과 유사한 수준입니다.
④ 예상배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,720,800원 |
| 임차인 김윤주 보증금 | 280,000,000원 | 134,479,200원 |
| 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수 예상 | 145,520,800원 | 145,520,800원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 김윤주 임차권의 말소동의 확약서 범위와 효력을 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 검토. 낙찰가와 인수 가능 보증금을 합산해 판단해야 합니다.
- 시세 비교. 최근 거래 기준 280,000,000원과 비교해 실제 부담액을 계산해야 합니다.
- 명도 확인. 임차권등기 임차인의 권리관계 확인 후 접근해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수금액”
이 사건은 감정가 대비 낮은 최저가가 눈에 띄지만, 핵심은 임차권입니다. 김윤주의 보증금 2.8억원 중 배당 부족분이 발생할 수 있어 낙찰가만으로는 저렴하다고 보기 어렵습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 확인 요소이며, 최종 입찰 전 확약 내용과 임차권 소멸 여부를 반드시 검토해야 합니다.
