부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경35449 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 31.38㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

168,080,000원 1억 6,808만 감정가 220,000,000원

감정가의 76% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 154,000,000원 최저가 대비 +9%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,540만원

최저가의 10% · 15,400,000원

실거래 대비

▼ 9.5% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.86억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차보증금 2.55억 중 미배당 인수 가능성이 있는 다세대. 확약 확인이 핵심입니다.

가격 최저가 154,000,000원이지만 실질취득은 임차보증금 인수 포함 검토 필요
자금 최저가 기준 입찰금액 외 임차보증금 부족분 103,956,000원 인수 가능성
리스크 정경덕 임차권등기 대항력 있음·우선변제권 행사 가능

한 줄 평 권리분석의 핵심은 임차권등기입니다. 정경덕 임차인의 임차보증금은 255,000,000원, 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 현재 최저가 154,000,000원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되고, 매수인 인수 가능 금액을 포함한 실질취득 기준으로 접근해야 합니다.

감정가

220,000,000원

다세대 감정

최저가

154,000,000원

1회 유찰

임차 인수 가능

103,956,000원

정경덕 부족분

핵심지표

대항력 임차

확약 확인 필요

인천지방법원 2025타경35449. 부천 소사구 괴안동 디와이팰리스 가동 402호 다세대 물건입니다. 감정가는 2.2억, 현재 최저가는 1.54억까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 가격보다 먼저 확인해야 할 권리가 있습니다. 을구 3번 주택임차권등기자인 정경덕의 보증금 2.55억이 존재하며, 배당 부족분이 발생하면 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경35449
소재지	경기도 부천시 소사구 괴안동 119-12 디와이팰리스 제가동 4층402호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)
소유자	권태익
감정가 / 최저가	220,000,000원 / 154,000,000원
채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 255,000,000원
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리는 2025년 2월 19일 압류입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 을구 3번 임차권등기는 말소기준권리 이전에 설정된 권리로 매수인 인수 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
정경덕	255,000,000원	有	有	인수 가능
이재봉	미상	없음	해당 없음	없음

⚠️ 임차권 인수 계산 최저가 154,000,000원 기준 배당 후 정경덕 임차보증금 부족분은 103,956,000원입니다. 낙찰가가 내려가면 인수액이 증가해 실질취득 부담은 임차보증금 수준으로 접근할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,956,000원
임차인 정경덕 보증금	255,000,000원	151,044,000원
주택도시보증공사	255,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

배당 분배

감정가 vs 실거래

최근 거래 196,000,000원 기준. 최저가는 낮지만 임차 인수 포함 실질취득 판단 필요.

④ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 정경덕 임차권등기와 보증금 255,000,000원을 기준으로 인수 위험을 계산해야 합니다.
확약서 확인. 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부와 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.
실질취득 기준. 최저가 154,000,000원만으로 가격 판단 금지. 인수 가능 금액을 합산해야 합니다.
점유 확인. 이재봉 전입은 말소기준권리 이후로 대항력 없음으로 확인되나 보증금은 미상입니다.

맺으며 — “유찰이 곧 기회는 아니다”

이 물건은 감정가 대비 70%까지 내려온 다세대지만, 핵심 변수는 가격이 아니라 임차권입니다. 정경덕 임차인의 대항력 있는 임차보증금 2.55억 때문에 최저가만 보고 접근하면 실제 부담을 과소평가할 수 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 확약 내용이 실제 인수 위험을 해소하는 범위인지 확인된다면 판단은 달라질 수 있습니다. 현재 기준 결론은 권리 확인 후 입찰 검토형 물건입니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차보증금 2.55억이 남는다 — 부천 디와이팰리스 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰이 곧 기회는 아니다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-27	유찰	2억 2,000만원
2	2026-07-08	대기	1억 5,400만원