인천지방법원 2025타경35456. 부천시 오정구 원종동 제이팰리스 102동 202호 다세대주택입니다. 전용면적 39.23㎡ 규모로, 소유자는 신불선 씨입니다. 표면상 최저가는 1억430만원으로 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 등기부상 핵심 변수는 2024년 설정된 주택임차권입니다.
임차권자는 이승지 씨이며 주민등록·점유개시일은 2020.11.16, 확정일자는 2020.10.08입니다. 말소기준권리 이전에 성립한 임차권으로 매수인 인수 가능성이 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 실제 인수 제거 여부는 확약 범위와 효력 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35456 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 원종동 385-4 제이팰리스 제102동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 39.23㎡ |
| 소유자 | 신불선 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 104,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 159,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권이 승부처
등기부상 선순위 근저당은 이미 말소된 상태이며, 현재 핵심 권리는 을구 순위 5번 주택임차권입니다. 해당 임차권은 말소기준권리 이전으로 분석되어 매수인 인수 가능성이 있습니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있으므로, 확약이 임차권 전체에 적용되는지 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권 확인
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 권리 | 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이승지 | 건물 전부 | 156,000,000원 / 159,000,000원 | 대항력 有 우선변제 | 임차권등기 |
③ 시세 비교 — 최저가만 보면 안 되는 이유
동일 단지 제이팰리스(101,102동) 동일면적 39.23㎡ 기준 최근 거래는 1건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 39.23㎡ | 2 | 143,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 143,000,000원 |
최저가는 최근 거래 대비 72.9% 수준입니다. 다만 임차권 인수 가능성이 남아 있다면 단순 낙찰가 기준 할인은 의미가 줄어듭니다. 확약이 인정되지 않는 경우 실질취득은 임차보증금 수준으로 재평가해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,260,200원 |
| 주택도시보증공사 | 159,000,000원 | 102,039,800원 |
| 잔여 | - | 0원 |
신청채권자는 102,039,800원이 배당되고 56,960,200원의 미배당이 발생하는 구조입니다. 임차인 배당 여부와 당해세 등은 실제 배당절차에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확약 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서의 적용 범위와 효력을 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 임차보증금은 156,000,000원과 159,000,000원으로 기재되어 있어 최종 확인이 필요합니다.
- 실질취득 계산. 확약이 인정되지 않으면 낙찰가가 아니라 보증금 수준을 기준으로 검토해야 합니다.
- 소형 다세대 환금성. 제이팰리스(101,102동)는 총 23세대이며 최근 거래는 1건으로 환금성 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·임차권등기 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수 여부가 먼저다”
이 물건은 숫자만 보면 감정가 1.49억에서 최저가 1.043억으로 내려온 매력적인 다세대처럼 보입니다. 하지만 법원경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종 부담액입니다. 대항력 있는 임차권등기가 존재하는 만큼 확약으로 해소되는지 확인하기 전에는 저가 매수로 단정하기 어렵습니다. 확약이 명확하면 기회, 확약 밖 인수 위험이 남으면 보수적 접근이 필요한 물건입니다.
