인천지방법원 2025타경35462. 부천시 원미구 약대동 창성아이빌 5층 501호, 전용 46.8㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 윤다영으로 2022.09.30. 매매를 원인으로 2022.10.14. 소유권을 이전받았고 거래가액은 230,000,000원입니다. 과거 농협은행 근저당권 78,000,000원은 2022.07.18. 이미 말소됐습니다. 현 경매의 말소기준은 2024.12.31. 부천시 압류이고, 그보다 앞선 이예림의 주택임차권등기가 핵심입니다.
이예림은 임대차계약일 2022.06.02., 확정일자 2022.06.16., 전입·점유개시 2022.07.18.이며 보증금은 220,000,000원입니다. 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권이므로 원칙적인 배당모형에서는 매각대금으로 회수하지 못한 금액이 매수인에게 남는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 이예림 임차권에 한해서는 본 분석 규칙상 실질 인수 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35462 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 약대동 85-3 5층501호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 평천로700번길 9-4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 46.8㎡ · 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 5층 501호 |
| 사용승인 | 2012.05.29 |
| 소유자 | 윤다영 (2022.09.30. 매매 · 거래가액 230,000,000원 · 2022.10.14. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 66,199,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.12.31. 부천시 압류 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약서가 핵심
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이예림 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.18 확정일자 2022.06.16 | 220,000,000원 | 有 | 有 배당요구 2024.01.26 | 없음 |
| 조규중 현황조사·매각물건명세서 | 2025.10.23 확정일자 미상 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없어 실제 임차인은 2명입니다. 확약의 효력은 이예림 임차권에만 적용됩니다. 조규중은 별도 검토 대상이지만 전입일 2025.10.23.은 말소기준 2024.12.31. 이후이므로 현 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 입찰 전 최신 매각물건명세서와 현황을 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 115,000,000원보다 낮지만 추세는 -50.0%
창성아이빌은 총 8세대, 사용승인 2012.05.29.이며 비교 면적은 본건과 같은 46.8㎡입니다. 확인된 동일면적 실거래는 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 46.8㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2022.09 | 46.8㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | 46.8㎡ | 2건 | 172,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.8㎡ | 1건 | 115,000,000원 |
가격 판단은 과거 230,000,000원 거래가 섞인 전체 평균 172,500,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 115,000,000원을 우선해야 합니다. 확약을 반영한 현재 실질취득 66,199,000원은 최근 12개월 평균의 57.6%입니다. 다만 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세가 -50.0%로 크게 내려왔고, 최근 12개월 평균도 1건에 불과해 단순히 “42.4% 싸다”는 식으로 해석하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,199,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,591,582원 |
| 1. 임차인 이예림 보증금 | 220,000,000원 | 64,607,418원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 이예림의 미배당액은 155,392,582원으로 계산됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이예림 임차권에 대한 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 확약은 이예림에게만 적용되며 다른 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 배당모형상 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 66,199,000원 | 155,392,582원 |
| 4회 유찰 시 | 46,339,300원 | 174,894,807원 |
| 5회 유찰 시 | 32,437,509원 | 188,546,366원 |
이 표는 대항력 인수형의 성격을 잘 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당 인수액이 커져, 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 실질 취득비용이 함께 내려가는 구조가 아닙니다. 이번 사건은 말소동의 확약서가 있어 그 주된 인수 위험이 해소된 점이 결정적으로 다릅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 총 8세대 규모의 창성아이빌입니다.
- 입지. 부천초등학교 동측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 도로·토지. 북측 약 8미터 포장도로에 접하고, 토지는 평지의 가로장방형입니다. 공시지가는 2,133,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역에 포함되고 소로2류에 접합니다. 감정평가 기재상 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 건물상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 4층 옥상부분에 판넬조 판넬지붕 단층 보일러실 등 약 10.7㎥의 제시외건물이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 동일면적 실거래는 2건이고 최신 거래는 2024.08의 115,000,000원입니다. 전체 평균보다 최신 가격이 크게 낮아진 하락 흐름을 우선해서 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이예림 임차권의 말소 조건과 적용 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 조규중 점유 확인. 전입 2025.10.23.으로 말소기준 이후라 현 자료상 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 최신 매각물건명세서와 현황을 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 실질취득. 확약 반영 시 실질취득은 66,199,000원입니다. 선순위 임차권의 원칙상 인수액 155,392,582원을 그대로 더해 시세 비교하지도, 반대로 확약 확인 없이 최저가만 보고 판단하지도 않아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래 115,000,000원은 이전 230,000,000원보다 크게 낮고 추세 지표도 -50.0%입니다. 과거 전체 평균 172,500,000원만 기준으로 가격 메리트를 판단하면 왜곡될 수 있습니다.
- 환금성 점검. 총 8세대, 동일면적 실거래 2건, 단지 경매 평균 유찰 3.0회입니다. 낙찰 후 매도기간과 매수층을 보수적으로 가정할 필요가 있습니다.
- 제시외건물 확인. 4층 옥상부분의 판넬조 보일러실 등 약 10.7㎥가 감정평가에 기재돼 있으므로 현황과 이용관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 위험은 확약서가 낮추지만, 환금성까지 해결해 주지는 않는다
이 물건은 표면적으로는 220,000,000원 선순위 임차권 때문에 위험도가 매우 높아 보입니다. 실제 배당모형도 현재 최저가에서 155,392,582원의 미배당 인수를 계산합니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이예림 임차권의 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 그 결과 현재 실질취득 기준은 66,199,000원이며, 최신 거래·최근 12개월 평균 115,000,000원의 57.6%입니다.
다만 가격만 보면 끝나는 사건은 아닙니다. 최신 거래가 이전 거래보다 크게 낮아져 추세가 -50.0%이고, 총 8세대·실거래 2건·평균 유찰 3.0회의 소규모 다세대입니다. 또 확약은 이예림에게만 적용되며 조규중의 보증금 등 점유관계는 별도 확인이 필요합니다. 주된 권리 리스크는 확약으로 완화됐지만, 하락 추세와 낮은 거래량 때문에 환금성 검증이 핵심인 물건입니다.
