75,950,000원
인천지방법원 2025타경35466. 김포시 통진읍 서암리 온누리씨티 101동 1층101호로, 용도는 다세대이며 감정평가 이용상태는 단지형연립주택입니다. 감정가 155,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 75,950,000원입니다. 권리의 기준점은 2017.12.15 설정된 주식회사신한은행 근저당 156,000,000원입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 고정진의 전입신고는 2023.11.23으로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 2026.01.20 배당요구가 접수돼 있어, 배당순위와 최우선변제 여부는 원본 명세서에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35466 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 서암리 886-9 온누리씨티 101동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형연립주택 · 4층 건물 중 1층101호 |
| 실거래 비교 면적 | 67.72㎡ |
| 사용승인일 | 2017.10.19 |
| 소유자 | 김승애 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 75,950,000원 (2회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 유아이제사십차유동화전문유한회사 / 122,589,536원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.12.15 주식회사신한은행 근저당권 156,000,000원입니다. 2018.10.23 한국캐피탈주식회사 근저당권 45,600,000원은 2022.01.17 이미 말소됐습니다. 2024.08.21 경기신용보증재단 가압류 11,654,985원과 2025.12.24 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고정진 | 2023.11.23 | 미상 | 미상 | 2026.01.20 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 하락 추세
온누리씨티101동102동의 비교 면적 67.72㎡ 실거래는 총 8건입니다. 최근 12개월 거래는 5건, 평균은 132,800,000원이며 최신 거래는 2025.12 136,000,000원입니다. 현재 최저매각가 75,950,000원은 최근 12개월 평균의 57.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 67.72㎡ | 2 | 136,000,000원 |
| 2025.09 | 67.72㎡ | 3 | 127,000,000원 |
| 2025.08 | 67.72㎡ | 2 | 144,000,000원 |
| 2025.04 | 67.72㎡ | -1 | 100,000,000원 |
| 2025.03 | 67.72㎡ | 3 | 157,000,000원 |
| 2024.04 | 67.72㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2023.03 | 67.72㎡ | -1 | 110,000,000원 |
| 2022.05 | 67.72㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.72㎡ | 5건 | 132,800,000원 |
전체 8건 평균은 136,750,000원이지만 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 132,800,000원이고 최신 거래는 136,000,000원입니다. 특히 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -7.3%로 하락하고 있습니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 상당히 낮지만, 하락 추세와 1층 물건이라는 점, 위반건축물 문제까지 함께 반영해야 합니다.
④ 위반건축물 — 가격 할인보다 먼저 볼 위험
감정평가서상 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있지만, 별도로 건축물대장에는 위반건축물 표기가 확인됩니다. 따라서 응찰 전 위반 부분의 현재 상태와 원상복구 이행 여부를 직접 확인하는 것이 핵심입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 75,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,767,100원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 156,000,000원 | 74,182,900원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 11,654,985원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 167,654,985원 중 예상 배당액은 74,182,900원, 미배당액은 93,472,085원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통진초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕(징크판넬)지붕 4층 건물 중 1층101호이며 사용승인일은 2017.10.19입니다.
- 단지 규모. 온누리씨티101동102동은 40세대이며 비교 면적은 67.72㎡입니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 공시지가는 362,900원/㎡, 토지면적은 3,172.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 현황. 무단증축 16.2㎡가 현재도 존재하는지, 원상복구명령 이행 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 고정진의 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이므로 매각물건명세서에서 배당 관련 내용을 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 132,800,000원이나 최근 거래 추세는 -7.3%입니다. 전체 평균 136,750,000원만으로 가격을 판단하면 안 됩니다.
- 1층·환금성 점검. 본건은 1층101호이고 단지는 40세대입니다. 실제 매도 시 수요와 거래기간을 함께 확인해야 합니다.
- 회차별 자금 계획. 현재 최저가는 75,950,000원이며 3회 유찰 시 53,165,000원, 4회 유찰 시 37,215,500원 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 위반건축물이 변수다
이 물건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2017.12.15 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 고정진도 전입일이 2023.11.23으로 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 감정가 155,000,000원에서 2회 유찰돼 75,950,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 132,800,000원의 57.2% 수준입니다. 그러나 시장 자체가 -7.3% 하락 추세이고, 건축물대장에는 무단증축 16.2㎡·원상복구명령이 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 권리 인수보다 위반건축물의 실제 부담과 하락 중인 시장에서의 환금성입니다. 권리는 통과할 수 있지만, 할인폭 전체를 수익으로 계산해서는 안 되는 물건입니다.
