서울남부지방법원 2025타경8550. 서울 강서구 화곡동 포엠빌 7층 704호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 소유자 고완석은 2021년 10월 15일 거래가액 278,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “2회 유찰되어 감정가의 64%”라는 가격표만 보면 안 됩니다. 임차인 유상호는 2021년 10월 15일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021년 9월 17일입니다. 말소기준권리인 2023년 1월 11일 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인입니다.

현재 최저매각가 171,520,000원에서 집행비용 3,201,280원을 제외한 168,318,720원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 잔액 109,681,280원이 남습니다. 포기 조건이 없다면 낙찰가와 인수액을 합친 룰상 총부담은 281,201,280원으로, 최저가가 더 내려가도 임차보증금 미배당액이 늘어 실질 부담이 약 2.8억원 수준에서 유지되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각조건에 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 그 임차인에 관한 실질 인수액은 0원*으로 정리됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 포기·말소 조건

말소기준권리는 2023년 1월 11일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 788,000,000원입니다. 이후 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기된 주택임차권은 2023년 10월 27일로 말소기준권리보다 늦지만, 임차인의 실제 전입·점유일은 2021년 10월 15일이므로 대항력 판단은 임차권등기일이 아니라 선행 전입·점유일을 기준으로 해야 합니다.

임차인 분석 (실제 임차인 1명)

실제 임차인은 유상호 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권승계인으로 기재된 것이므로 별도의 두 번째 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 이 사건에서 분석할 임차보증금은 유상호의 278,000,000원 한 건입니다.

② 가격 구조 — 감정가 64%가 곧 시세 64%는 아니다

감정가는 268,000,000원, 현재 최저매각가는 171,520,000원으로 감정가의 64%입니다. 다만 동일·인근 오피스텔 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 수는 없습니다. 오피스텔은 개별 호수의 면적·구조·임대수익·공실·관리비에 따라 가격 차이가 클 수 있으므로 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.

포기 조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져 총부담이 약 2.80억~2.81억원에서 크게 낮아지지 않습니다. 이것이 대항력 인수형 물건의 핵심입니다. 반대로 이 사건처럼 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 유효하게 적용되면, 실질취득은 낙찰가와 같아집니다. 따라서 입찰 전에는 할인율보다 먼저 포기·말소 조건의 원문과 적용 범위를 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 171,520,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차보증금에 배당됩니다. 보증금 미배당액은 룰상 109,681,280원이지만, 매각조건상 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세 등 실제 배당순위에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화곡1동주민센터 남서측 인근으로, 주위에 아파트·다세대주택 등 공동주택과 업무시설·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량통행이 용이하고 인근에 지하철 2호선·5호선 환승역인 까치산역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물의 7층 704호이며, 사용승인일은 2021.07.23입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방·주차장 설비가 갖춰진 것으로 추정됩니다.
• 도로. 북측 약 5m, 서측 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 토지 공시지가는 6,212,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 임대 현황은 미상입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 문구 원문 확인. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건의 적용 범위를 매각물건명세서 원문으로 확인하세요.
• 실제 임차인 수 확인. 보증금은 유상호의 278,000,000원 한 건입니다. 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 보거나 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
• 임차권등기 말소 절차. 매각대금 납부 이후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 법원 및 등기부 원문에서 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.11.01 접수된 민간임대주택등기의 매각 후 정리 여부를 등기부와 매각조건에서 확인하세요.
• 시세 별도 조사. 감정가 대비 64%만으로 저가 판단을 하지 말고, 포엠빌 및 인근 오피스텔의 최근 실거래가·면적·층·임대수익을 대조하세요.
• 점유·관리비 확인. 현재 점유 상태와 인도 가능 시기, 공용부분 관리비 체납 여부를 현장과 관리주체를 통해 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가보다 매각조건이 먼저다”

이 사건은 겉으로 보면 감정가 268,000,000원에서 두 차례 유찰되어 171,520,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 임차인 유상호의 전입·점유가 말소기준권리보다 빠르고 보증금이 278,000,000원이므로, 포기 조건이 없었다면 현재 회차에서도 109,681,280원을 추가로 인수해야 합니다.

결론을 바꾸는 것은 매각물건명세서의 문구입니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 그 조건이 원문대로 적용되면 실질 인수는 0원*이고 실질취득은 낙찰가와 같습니다. 다만 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가의 64%만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 시세 확인 후 결정. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 포기·말소 조건의 확실한 확인입니다.