인천지방법원 2025타경35469. 부천시 원미구 약대동 그랜드캐슬 에이동 302호 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2022년 4월 1일 설정된 주식회사 노블캐피탈대부 근저당권이며 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 을구 6번 주택임차권등기자인 임동인이 존재합니다. 전입일이 말소기준권리 이전이고 확정일자도 갖춘 상태라 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
이 물건의 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 낙찰가와 별도로 매수인이 부담할 수 있기 때문입니다. 현재 회차 기준으로 계산하면 낙찰가 220,500,000원에 임차인 부족분 146,387,000원이 더해져 실질취득은 약 366,887,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35469 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 약대동 149-2 그랜드캐슬 에이동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 |
| 소유자 | 신문기 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 220,500,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 363,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
임차인 임동인의 주택임차권등기는 2024.01.08 접수되었고, 임대차계약일 2021.11.19, 전입일 2021.12.23, 확정일자 2021.11.19입니다. 말소기준권리인 노블캐피탈대부 근저당(2022.04.01)보다 앞선 임차권으로 대항력 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수 가능성
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임동인 | 건물 전부 | 363,000,000원 | 有 | 有 | 가능 |
③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득을 봐야 한다
그랜드캐슬 동일권역 유사면적 최근 거래는 264,000,000원이며 최근 12개월 평균도 264,000,000원입니다. 과거 거래 평균은 323,800,000원이지만 최근 거래 흐름은 -22.1% 하락으로 최근 가격을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 53.11㎡ | 2 | 264,000,000원 |
| 2025.01 | 58.57㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 2022.11 | 59.67㎡ | 4 | 322,000,000원 |
| 2022.05 | 53.27㎡ | 5 | 375,000,000원 |
| 2022.01 | 57.89㎡ | 3 | 363,000,000원 |
④ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 대항력 있는 임차권등기 보증금 363,000,000원이 핵심입니다.
- 실질취득 기준 판단. 최저가 220,500,000원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 확약서 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서의 범위와 효력을 원본으로 확인해야 합니다.
- 환금성. 20세대 규모 다세대이며 최근 거래는 264,000,000원으로 확인됩니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 총취득비용을 보라”
이 물건은 근저당과 압류 정리는 가능하지만, 대항력 임차권이라는 큰 변수가 있습니다. 현재 회차에서는 낙찰가보다 임차보증금 인수 가능성을 포함한 실질취득금액이 중요합니다. 최근 거래 264,000,000원 대비 실질취득 약 366,887,000원은 부담이 큰 수준입니다. 핵심은 권리가 아니라 임차권 처리와 총투입금 관리입니다.
