인천지방법원 2025타경35476. 부천시 소사구 송내동 예일캐슬 5층 501호, 공동주택인 도시형생활주택-단지형다세대입니다. 사용승인일은 2021.03.12, 시세 매칭 면적은 51.04㎡이며 전체 12세대입니다. 현재 소유자는 문지우이고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 2023.03.09 국세 압류가 말소기준권리라는 점과, 그보다 앞선 2021.04.29 전입·점유를 가진 안성훈의 대항력 있는 319,000,000원 임차권입니다.
통상 이 구조만 보면 낙찰가가 내려갈수록 안성훈에게 배당되지 못하는 보증금이 늘어나 매수인의 실질취득비용이 약 319,000,000원 수준에 묶입니다. 실제 계산도 현재 회차 부족분 171,959,160원, 3회 유찰 시 216,311,412원, 4회 유찰 시 247,251,871원으로 커집니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 이 확약이 가격구조를 완전히 뒤집는 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35476 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 610-6 예일캐슬 5층 501호 · 도로명 경기도 부천시 소사구 성주로 135 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) · 시세 매칭 면적 51.04㎡ · 5층 건물 내 5층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2021.03.12 / 12세대 |
| 소유자 | 문지우 (2021.03.01 매매, 2021.06.04 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 149,940,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 319,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.09 갑구 3번 압류 · 국(영등포세무서장) |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 319,000,000원 임차권을 ‘확약’이 뒤집는다
안성훈은 2021.04.29 전입 및 점유를 시작했고, 2021.07.09 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2023.03.09 압류보다 앞서므로 대항력 있음, 배당요구도 있어 우선변제권 행사 가능으로 정리됩니다. 2023.05.09에는 보증금 319,000,000원 전부에 대한 주택임차권등기가 이루어졌습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 | 매수인 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 안성훈 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.29 2021.07.09 | 319,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 | 실질 인수 0원 임차권등기 말소동의 확약서 반영 |
| 장시원 | 2025.10.21 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 | 말소기준권리 이후 전입 보증금·계약관계 확인 필요 |
또 하나 확인할 등기는 2021.06.08의 민간임대주택등기입니다. 이 주택은 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택으로 등기되어 있습니다. 이 표시는 말소기준권리보다 앞선 시점에 기재되어 있으므로, 입찰 직전 원본에서 매각 후 말소 및 효력관계를 반드시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 47.0%지만, 비교거래는 2021.10 단 1건
예일캐슬의 매칭된 실거래 표본은 2021.10 거래 1건으로, 면적 52.96㎡·2층· 거래가 319,000,000원입니다. 비교 기준 금액도 319,000,000원이며, 현재 최저가 149,940,000원은 그 47.0%입니다. 확약 반영 후 실질취득도 149,940,000원이므로 단순 금액 차이는 큽니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 52.96㎡ | 2 | 319,000,000원 |
| 비교 기준 | 51.04㎡ | 1건 | 319,000,000원 |
다만 이 숫자를 그대로 현재 시세로 받아들이기에는 약점이 분명합니다. 확인되는 거래가 2021.10 단 1건이고, 예일캐슬 자체가 12세대에 불과합니다. 현재 물건도 이미 2회 유찰되어 감정가 306,000,000원에서 149,940,000원까지 내려왔습니다. 따라서 “319,000,000원의 47.0%니까 절반값”이라는 표현보다, 확약이 유지될 경우 가격 여유는 크지만 현재 환금가치를 확정할 실거래 근거가 매우 얕다고 해석하는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,899,160원 |
| 1. 임차인 안성훈 보증금(우선변제) | 319,000,000원 | 147,040,840원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 319,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 안성훈 보증금 부족분은 171,959,160원입니다. 그러나 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 149,940,000원 | 171,959,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 104,958,000원 | 216,311,412원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 73,470,600원 | 247,251,871원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심을 가장 선명하게 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 안성훈의 미배당 보증금 인수액이 커져 실질취득이 약 319,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다. 따라서 단순 유찰만으로 싸지는 물건이 아닙니다. 반대로 말소동의 확약이 유효하게 적용되면 그 인수가 0원이 되어 현재 실질취득은 최저매각가 149,940,000원으로 내려옵니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천남중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 5층 501호이며, 사용승인은 2021.03.12입니다. 위생·급배수·난방설비와 엘리베이터가 설치되어 있습니다.
- 도로. 필지 남측 약 12m 도로, 동측 약 3m 막다른 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등에 해당하며, 외국인 등의 단독·다가구·아파트·연립·다세대를 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 409.6㎡, 공시지가 2,338,000원/㎡이며 주거용 건부지로 이용됩니다.
- 환금성. 12세대의 소규모 다세대이고 확인되는 매칭 거래가 1건뿐입니다. 현재 경매도 2회 유찰되어, 가격 할인과 별개로 재매각 시 매수층의 두께를 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 물건의 실질취득비용을 319,000,000원 수준에서 149,940,000원 수준으로 바꾸는 핵심 문서입니다. 안성훈 임차권의 말소 범위와 적용 조건을 입찰 직전 반드시 확인해야 합니다.
- 장시원 점유관계 확인. 전입일은 2025.10.21로 말소기준 이후지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 임대차계약과 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.06.08 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 매각 후 말소·효력관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세는 보수적으로. 319,000,000원 비교가격은 2021.10 한 건입니다. 149,940,000원이 47.0%라는 수치만으로 현재 시장가 대비 절반값이라고 단정하면 안 됩니다.
- 환금성 점검. 12세대 소규모 다세대이고 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 낙찰 후 매도 또는 임대 시 실제 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 현장조사 한계 확인. 감정 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 현장조사와 공부를 근거로 작성됐고 자세한 임대관계는 미상으로 기록되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약이 있어야 싸지는 물건”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 306,000,000원에서 2회 유찰되어 149,940,000원까지 내려왔고, 비교거래 319,000,000원의 47.0%라 매우 저렴해 보입니다. 하지만 원래 권리구조는 정반대입니다. 대항력 있는 안성훈의 보증금이 319,000,000원이라, 확약이 없다면 현재 회차에서 171,959,160원, 추가 유찰 시 216,311,412원·247,251,871원으로 인수액이 늘어 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 319,000,000원 수준에 고정되는 전형적인 인수형입니다.
그 구조를 바꾸는 것이 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 이를 반영하면 안성훈 임차권의 실질 인수는 0원이어서 현재 실질취득은 149,940,000원입니다. 다만 확약은 안성훈 임차권에만 적용되고 장시원의 점유·계약관계 확인은 별도로 남습니다. 더구나 시세 근거가 2021.10 거래 1건뿐이고 12세대 다세대가 이미 2회 유찰된 상태라, 가격 매력만으로 높은 등급을 주기에는 환금성·시세 신뢰도가 부족합니다. 확약은 긍정, 가격은 매력적일 수 있으나 시세와 잔여 권리는 보수적으로 확인해야 하는 C등급 물건입니다.
