인천지방법원 2025타경35478. 부천 소사구 괴안동 제니스빌16차 403호 다세대주택입니다. 등기상 말소기준권리는 2021년 6월 2일 설정된 농업회사법인아람농산주식회사 근저당권입니다. 문제는 그 이전에 전입·확정일자를 갖춘 임차인 신지환의 임차권등기가 존재한다는 점입니다.
임차인 신지환은 2021년 4월 19일 전입 및 점유를 시작했고 2021년 3월 17일 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 판단됩니다. 현재 배당에서는 보증금 전액을 회수하지 못하며, 부족분은 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35478 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 100-51 제니스빌16차 제1동 4층 403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대주택 · 다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함) |
| 소유자 | 전승곤 |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 138,600,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.02 농업회사법인아람농산주식회사 근저당권 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차보증금이 핵심
후순위 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 을구 2번 주택임차권등기는 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차권으로, 일반적인 후순위 권리와 다르게 매수인 부담 가능성을 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권 있음
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신지환 | 260,000,000원 | 有 | 有 | 가능 |
③ 시세 비교 — 실질취득가 기준
제니스빌16차 최근 거래는 2024년 9월 320,000,000원, 2023년 10월 325,000,000원 등이며 최근 12개월 평균은 322,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 55.51㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2023.10 | 55.51㎡ | 5 | 325,000,000원 |
| 2023.09 | 54.16㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 최근 거래 평균 | - | 321,666,666원 |
최근 12개월 평균 322,500,000원 대비 실질취득 예상액 262,740,400원은 약 81.5% 수준입니다. 다만 확약 여부에 따라 결과가 크게 달라지므로 단순 저가 낙찰로 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,740,400원 |
| 임차인 신지환 보증금 | 260,000,000원 | 135,859,600원 |
| 근저당 농업회사법인아람농산 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 소유자 교부 | - | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 주의. 138,600,000원만 보고 저가 낙찰로 판단하지 말고 임차보증금 인수 가능액을 포함해 검토해야 합니다.
- 확약서 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서의 실제 효력 범위 확인이 핵심입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당 구조가 변동될 수 있습니다.
- 현장 확인. 폐문부재로 내부 확인이 제한되어 실제 상태 확인이 필요합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수 구조를 봐야 한다”
이 물건의 핵심은 1회 유찰된 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 260,000,000원이 존재하고, 현재 배당 구조에서는 124,140,400원의 인수 가능성이 발생합니다. 확약이 최종적으로 인정되면 위험은 달라질 수 있지만, 확인 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다. 가격은 좋아 보이지만 권리는 확인이 필요한 물건입니다.
