부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경35480 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트조 46.55㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

216,212,000원 2억 1,621만 감정가 283,000,000원

감정가의 76% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 198,100,000원 최저가 대비 +9%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,981만원

최저가의 10% · 19,810,000원

실거래 대비

▼ 44.0% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 3.86억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 인수 가능성이 핵심인 물건으로 보증금 부족분 94,473,400원 부담 위험이 있습니다.

가격 최저가 1.981억은 최근 거래 2.53억의 78.3% 수준이나, 임차권 인수 포함 실질취득은 약 2.93억 수준
자금 입찰보증금 약 1,981만원 · 임차보증금 부족분 94,473,400원 인수 가능
리스크 을구 1순위 주택임차권등기 매수인 인수 가능. 다만 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 확인

한 줄 평 최저가는 감정가 대비 낮아 보이지만, 핵심은 가격이 아니라 임차권등기 인수 가능성입니다. 임차인 우하경의 보증금 2.89억 중 배당 부족분 94,473,400원이 매수인에게 넘어갈 수 있어 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.

감정가 / 최저가

283,000,000원 / 198,100,000원

1회 유찰

실질취득 예상

292,573,400원

낙찰가+인수 가능액

매수인 인수

94,473,400원

임차보증금 부족분

핵심지표

C등급

권리 검토 필요

인천지방법원 2025타경35480. 경기도 부천시 원미동 청송평화헬스하우스 5층502호 다세대 물건입니다. 표면상 최저가는 1.981억으로 감정가 대비 조정됐지만, 등기부상 을구 1순위 주택임차권등기가 존재합니다. 이 물건의 핵심은 임차권 인수 여부 확인입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경35480
소재지	경기도 부천시 원미구 원미동 73-5 청송평화헬스하우스 5층502호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택
소유자	이천범
감정가 / 최저가	283,000,000원 / 198,100,000원
청구금액	289,000,000원
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

을구 1순위 주택임차권등기 권리자는 우하경입니다. 임대차계약일 2020.06.08, 전입일 2020.06.29, 확정일자 2020.06.08로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 배당 과정에서 보증금 전액 회수가 되지 않을 경우 부족분은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	위험
우하경	289,000,000원	有	有	부족분 94,473,400원 인수 가능

⚠️ 확약 확인 필요 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 표시됩니다. 확약 내용과 효력 범위를 원본 서류에서 반드시 확인해야 하며, 확약 적용 범위를 벗어난 인수 위험은 별도로 검토해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득 기준 확인

최근 거래 기준으로는 2026.03 거래 253,000,000원이며 최근 12개월 평균도 253,000,000원입니다. 최저매각가는 최근 거래 대비 78.3% 수준입니다. 다만 임차권 인수 가능액을 포함하면 실질취득 예상액은 약 292,573,400원으로 최근 거래보다 높아집니다.

최근 거래	2026.03 · 253,000,000원
최근 12개월 평균	253,000,000원
전체 평균	324,333,333원
실질취득 예상	292,573,400원

배당 분배

최저가 vs 실질취득 vs 거래

임차권 인수 포함 시 실질취득은 최근 거래 수준을 초과할 수 있습니다.

④ 배당 구조

항목	금액
집행비용	3,573,400원
임차인 우하경 우선변제	194,526,600원
미배당 보증금	94,473,400원
잔여 소유자 교부	0원

⛔ 입찰 핵심 낙찰가 1.981억만 보면 저렴해 보이지만 임차권 인수 가능액을 포함하면 비용 구조가 달라집니다. 입찰 전 말소동의 확약서와 임차권 처리 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 을구 1순위 주택임차권등기 권리자 우하경의 인수 여부 확인.
확약서 검토. 주택도시보증공사 말소동의 확약서의 범위와 조건 확인.
실질취득 계산. 낙찰가가 아니라 인수 가능액 포함 비용으로 판단.
세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 관련 당해세 여부 확인.

맺으며 — “최저가보다 인수가 중요하다”

이 물건은 가격만 보면 감정가 대비 할인폭이 있는 다세대입니다. 하지만 주택임차권등기 보증금 부족분 인수 가능성이 존재해 단순 할인매수로 보기 어렵습니다. 확약 범위가 명확히 해소된다면 검토 여지가 있지만, 현재 기준에서는 최저가가 아니라 실질취득가 기준으로 접근해야 하는 물건입니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차권 인수가 승부처 — 부천 청송평화헬스하우스 502호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득 기준 확인

④ 배당 구조

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 인수가 중요하다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (8장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-27	유찰	2억 8,300만원
2	2026-07-08	대기	1억 9,810만원