인천지방법원 2025타경35482. 부천시 원미구 약대동 ‘어반스테이’ 5층 501호의 다세대주택입니다. 이 사건은 단순히 “2회 유찰돼 102,900,000원까지 내려왔다”만 보고 접근하면 안 됩니다. 핵심은 2021.11.24 전입·점유한 김준우 임차인입니다. 보증금이 240,000,000원이고 확정일자는 2021.10.06이며, 말소기준으로 선언된 2023.05.25 압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있는 선순위 임차인에 해당합니다.
현재 매각가 102,900,000원을 기계적으로 배당하면 집행비용 2,240,600원 이후 임차인에게 100,659,400원이 배당되고, 보증금 중 139,340,600원이 남습니다. 통상 구조라면 최저가가 떨어져도 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총부담이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차인에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 확인된 실제 임차인은 김준우 1명으로, 확약 밖의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35482 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 약대동 53-4 어반스테이 5층501호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 약대로19번길 6-11 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 |
| 대상 면적 | 49.72㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건내 5층 501호 · 2019.03.29 사용승인 |
| 소유자 | 이진재 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 102,900,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 중요한 ‘확약’
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김준우 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.24 | 2021.10.06 | 240,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
김준우는 2021.10.05 임대차계약, 2021.10.06 확정일자, 2021.11.24 주민등록·점유개시로 기재돼 있으며 2023.11.30 주택임차권등기가 접수됐습니다. 배당요구도 2023.11.30 접수돼 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
대항력 임차인이 있는 사건은 원칙적으로 최저가만 시세와 비교하면 안 됩니다. 확약이 없다면 최저가가 떨어지는 만큼 미배당 보증금이 늘기 때문입니다. 그러나 이 사건은 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차인 인수를 실질 0원으로 반영하므로 현재 실질취득 기준은 102,900,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 53.87㎡ | 5 | 232,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 232,000,000원 |
어반스테이의 제공 시세는 거래 1건으로, 2024.04 5층 53.87㎡가 232,000,000원에 거래됐습니다. 최근12개월 평균과 최신 거래도 232,000,000원으로 기재돼 있으며, 현재 실질취득 102,900,000원은 이 기준의 44.4%입니다. 가격 차이는 크지만 거래 표본이 1건뿐이므로 다세대의 개별 호수 상태와 면적 차이를 함께 점검해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 1. 임차인 김준우 보증금 | 240,000,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,011,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 139,340,600원입니다. 이는 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액이며, 말소동의 확약서 반영 후 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감이 생길 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 내려갈수록 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 102,900,000원 | 139,340,600원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 72,030,000원 | 169,666,540원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 50,421,000원 | 190,886,578원 |
이 표가 대항력 인수형의 핵심입니다. 확약을 제외한 계산에서는 낙찰가가 102,900,000원에서 72,030,000원, 50,421,000원으로 내려갈수록 미배당 보증금 인수액은 139,340,600원, 169,666,540원, 190,886,578원으로 커집니다. 따라서 “더 유찰되면 무조건 싸진다”는 판단은 금물입니다. 다만 이 사건은 말소동의 확약서가 있어 실제 판단에서는 해당 임차인 인수를 0원으로 반영합니다.
⑥ 압류·세금 리스크
- 2023.05.25. 국 명의 압류가 말소기준으로 선언돼 있습니다. 처분청은 부평세무서장입니다.
- 2023.05.26. 주택도시보증공사 가압류 1,011,000,000원이 존재하며 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다.
- 2024.01.31. 서울특별시 압류가 있습니다.
- 2025.09.29. 부천시 압류가 있습니다.
- 2026.01.07. 국민건강보험공단 압류가 있습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감돼 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천초등학교 남동측 인근으로 다세대주택과 단독주택 등이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 2019.03.29 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·상하수도·개별난방·가스·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 건물이 소재한 부지는 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 상대보호구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있습니다.
- 토지거래허가구역. 외국인 등 대상 단독·다가구·아파트·연립·다세대에 대해 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있어 적용 범위를 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 표본. 어반스테이는 11세대이며 제공 실거래 표본은 1건입니다. 가격 비교는 참고치로 보고 개별 호수 상태를 함께 확인하는 것이 필요합니다.
- 경매 통계. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 본건도 현재 2회 유찰 상태입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 만드는 가장 중요한 서류입니다. 대상 임차권·말소 조건·적용 범위를 원문과 대조해야 합니다.
- 선순위 임차인 확인. 김준우는 전입·점유가 2021.11.24로 말소기준 2023.05.25보다 빠르고 보증금은 240,000,000원입니다.
- 룰상 부족액 구분. 현재 회차 배당 부족분 139,340,600원과 확약 반영 실질 인수 0원을 혼동하지 않아야 합니다.
- 세금 관계 확인. 국세·지방세 압류가 당해세인지 확인해 실제 배당순위와 금액 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 제공 시세는 232,000,000원 1건이므로 동일 건물·인근 다세대의 추가 거래와 현재 매물 수준을 함께 대조하는 것이 필요합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.06 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 이용제한의 적용 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.029억짜리 물건”이 아니라 “확약서를 확인해야 1.029억인 물건”
현재 최저매각가는 102,900,000원으로 감정가 210,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 시세 기준 232,000,000원과 비교하면 44.4%입니다. 숫자만 보면 가격 메리트가 큽니다. 그러나 그 판단이 성립하는 이유는 단순한 2회 유찰이 아닙니다.
김준우의 보증금은 240,000,000원이고 전입·점유는 말소기준보다 빠릅니다. 배당 시뮬레이션만 보면 139,340,600원이 남아 매수인이 인수할 수 있는 전형적인 선순위 임차인 사건입니다. 이 부담을 실질 0원으로 바꾸는 것이 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확인된 실제 임차인은 1명이고 확약 밖의 별도 임차인은 확인되지 않습니다.
결론은 명확합니다. 확약서 반영 시 가격은 매력적이고, 확약서를 제외하면 성격이 완전히 달라집니다. 여기에 국세·지방세 압류와 1건뿐인 실거래 표본까지 감안하면, 이 사건의 최종 승부처는 낮은 최저가 자체가 아니라 확약서 원문·세금관계·시세 원본을 입찰 전에 얼마나 정확히 대조하느냐입니다.
