부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경35490 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 49.83㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

164,260,000원 1억 6,426만 감정가 215,000,000원

감정가의 76% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 150,500,000원 최저가 대비 +9%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,505만원

최저가의 10% · 15,050,000원

실거래 대비

▲ 25.4% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 3건 평균 1.31억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차권등기 보증금 1.96억이 핵심. 확약서로 인수 위험 해소 여부를 확인해야 하는 물건.

가격 최저가 150,500,000원이나 실질취득은 임차보증금 인수 여부에 따라 달라짐
자금 최저가 기준 미배당 임차보증금 48,407,000원 인수 가능성
리스크 HUG 말소동의 확약서 제출로 임차권 인수 해소 여부 확인 필요

한 줄 평 권리 핵심은 임차권입니다. 대항력 있는 임차인 유성란의 보증금 1.96억이 존재해 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 현재 배당 기준 미배당액은 48,407,000원으로 매수인 인수 가능성이 있으며, 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 인수 해소 범위에 적용되는지 확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

215,000,000원 / 150,500,000원

1회 유찰

실질취득 기준

198,907,000원

최저가 + 미배당 48,407,000원

매수인 인수

48,407,000원

확약 적용 전 기준

핵심지표

임차권 리스크

대항력·우선변제 있음

인천지방법원 2025타경35490. 부천시 소사구 송내동 아이팰리스 202호 다세대주택입니다. 감정가는 2.15억, 현재 최저가는 1.505억으로 한 차례 유찰됐습니다. 겉으로는 할인폭이 있어 보이지만, 이 물건의 본질은 가격이 아니라 임차보증금 처리입니다.

임차인 유성란은 임차보증금 196,000,000원, 전입일 2021.10.29, 확정일자 2021.09.09로 대항력과 우선변제권을 갖춘 주택임차권자입니다. 배당요구를 했지만 최저매각가 기준 전액 배당이 되지 않아 부족분이 발생합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경35490 (강제경매)
소재지	경기도 부천시 소사구 송내동 596-11 아이팰리스 2층202호
물건종류 / 전용	다세대 · 49.83㎡
소유자	박금순
감정가 / 최저가	215,000,000원 / 150,500,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 196,000,000원
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

⚠️ 말소기준 이후 압류는 소멸, 하지만 임차권은 별도 검토 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 을구 1번 주택임차권은 대항력 있는 권리로 배당 부족분 인수 가능성이 핵심입니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
유성란	196,000,000원	有	有	검토

배당표 기준 최저가 150,500,000원에서는 집행비용 2,907,000원을 제외한 147,593,000원이 임차인에게 배당되고, 48,407,000원 부족분이 발생합니다.

③ 예상배당표 (최저매각가 150,500,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,907,000원
임차인 유성란 보증금	196,000,000원	147,593,000원
주택도시보증공사	196,000,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득

실질취득은 임차보증금 부족분 인수 가능성을 반영한 값입니다.

✅ 확약 관련 확인 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있습니다. 해당 확약이 임차권 말소와 인수 해소에 적용된다면 유성란 임차권 인수 부담은 실질 0원으로 볼 수 있습니다. 다만 확약 범위와 원본 확인이 필요합니다.

⛔ 입찰 전 핵심 확약 적용 여부를 확인하지 않은 상태에서는 최저가 1.505억만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 확약이 적용되지 않는다면 실질취득은 약 1.989억 수준으로 올라가며, 임차보증금 리스크가 남습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 부천남중학교 북측 인근 주택지대로 다세대·연립·아파트 등이 혼재합니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 정류장과 수도권1호선 부천역 접근성이 있습니다.
건물. 2015.12.23 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다.
거래성. 아이팰리스 8세대, 최근 거래 1건 기준 196,000,000원입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 유성란 임차권의 대항력과 우선변제권을 반드시 확인하세요.
확약서 원본 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서의 적용 범위를 확인해야 합니다.
인수금액 계산. 최저가 기준 부족분 48,407,000원을 반영해 판단해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.

맺으며 — “최저가보다 임차권이 먼저다”

이 물건은 1회 유찰로 최저가가 낮아졌지만, 핵심 변수는 임차보증금입니다. 대항력 있는 임차권의 부족분 인수 가능성이 존재하기 때문에 단순 낙찰가 비교는 위험합니다. 제출된 확약서가 실제로 인수를 해소하는지 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 물건입니다.

부동산강제경매

임차보증금이 승부처다 — 부천 아이팰리스 202호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (최저매각가 150,500,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 임차권이 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-27	유찰	2억 1,500만원
2	2026-07-08	대기	1억 5,050만원