인천지방법원 2025타경35492. 부천시 원미구 도당동 더로즈빌 제2동 6층 601호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 표면 가격만 보면 감정가 253,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 123,970,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 임차권자 김다혜는 2022년 1월 20일 주민등록과 점유를 시작했고 확정일자는 2022년 1월 6일입니다. 데이터상 말소기준인 2025년 12월 26일 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당으로 보증금을 전부 돌려받지 못하면 그 부족분이 매수인에게 남습니다.
현재 회차 매각가를 123,970,000원으로 가정한 배당표에서는 집행비용 2,535,580원을 제외한 121,434,420원이 김다혜에게 배당되고, 보증금 잔액 222,565,580원이 미배당으로 남습니다. 결국 낙찰자가 실제로 투입하게 되는 경제적 취득금액은 346,535,580원입니다. 최저가가 더 떨어져도 보증금 미배당액이 그만큼 커지는 구조라, 유찰 자체가 가격 메리트로 직결되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35492 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 118-11 더로즈빌 2동 6층601호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 삼작로280번길 9-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 지상6층 철근콘크리트구조 |
| 실거래 비교면적 | 45.6㎡ · 면적 일치 |
| 소유자 | 고나예 (2022.02.07 매매 · 거래가액 344,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 123,970,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 344,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 대항력 임차인
과거 성곡새마을금고의 근저당권 2건은 2019년 7월 31일 이미 말소됐고, 2019년 수협은행 신탁도 같은 날 종료됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2025.12.26 강제경매개시결정입니다. 그런데 김다혜의 주민등록·점유일은 2022.01.20, 확정일자는 2022.01.06으로 그보다 훨씬 앞섭니다. 2024년 1월 30일에는 보증금 344,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 데이터상 김다혜는 대항력 有 · 우선변제권 有인 실제 임차인 1명입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김다혜 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 344,000,000원 | 2022.01.20 | 2022.01.06 | 2024.01.30 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
더로즈빌의 실거래는 총 8건이 확인됩니다. 전체 평균은 273,375,000원이지만 과거 344,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 판단에서는 최근 지표가 더 중요합니다. 최근 12개월 평균은 243,333,333원, 최신 거래는 2025년 9월 230,000,000원이며, 최근 구간의 가격 추세는 과거보다 -16.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 46.46㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2025.04 | 48.09㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2024.11 | 45.6㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2024.06 | 48.09㎡ | 5 | 251,000,000원 |
| 2024.06 | 48.09㎡ | 5 | 251,000,000원 |
| 2022.02 | 45.6㎡ | 6 | 344,000,000원 |
| 2021.12 | 48.37㎡ | 5 | 267,000,000원 |
| 2021.10 | 45.6㎡ | 6 | 344,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 243,333,333원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 273,375,000원 |
최저가 123,970,000원 자체는 최근 12개월 평균의 50.9%에 불과합니다. 그러나 이 숫자만 보면 안 됩니다. 미배당 임차보증금 222,565,580원을 더하면 실질취득은 346,535,580원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균 243,333,333원의 142.4%, 최신 거래 230,000,000원의 150.7% 수준입니다. 감정가 253,000,000원보다도 높습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 123,970,000원 | 222,565,580원 | 346,535,580원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 86,779,000원 | 259,183,022원 | 345,962,022원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 60,745,299원 | 284,748,116원 | 345,493,415원 |
③ 예상배당표 (매각가 123,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,535,580원 |
| 1. 임차인 김다혜 보증금 | 344,000,000원 | 121,434,420원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 344,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김다혜의 보증금 344,000,000원 중 121,434,420원이 배당되고, 부족분 222,565,580원이 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사에는 현재 가정에서 배당액이 없습니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도당초등학교 동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독(다가구)주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상6층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 4필 일단의 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북측과 남측으로 폭 약 8미터 및 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,046,000원/㎡, 토지면적은 231.9㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역은 2025.08.26~2026.08.25로 표시돼 있습니다.
- 환금성. 더로즈빌은 24세대, 사용승인일은 2018.11.28이며 실거래 8건이 확인됩니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.5회이고 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 김다혜 임차권에 적용되는지, 대항력 포기까지 포함하는지 확인해야 합니다.
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차는 123,970,000원이 아니라 인수액을 포함한 346,535,580원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 실질취득 345,962,022원, 4회 유찰 시 345,493,415원으로 낙찰가 하락에도 총부담은 거의 고정됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 273,375,000원보다 최근 12개월 평균 243,333,333원과 최신 거래 230,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다. 최근 추세는 -16.5%입니다.
- 현재 점유상태 확인. 김다혜는 2022.01.20 점유를 시작하고 2024.01.30 임차권등기를 마쳤으므로 현재 실제 점유 여부와 인도 조건을 확인해야 합니다.
- 토지거래 관련 규제 확인. 매각기일 2026.08.19는 표시된 토지거래계약에관한허가구역 기간 2025.08.26~2026.08.25 안에 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 49%”보다 중요한 344,000,000원 보증금
이 사건의 숫자만 보면 253,000,000원짜리 다세대주택이 두 번 유찰돼 123,970,000원까지 내려온 매력적인 경매처럼 보입니다. 그러나 김다혜의 344,000,000원 대항력 보증금을 함께 보면 그림이 완전히 달라집니다. 현재 회차의 미배당 인수액은 222,565,580원이고, 실질취득은 346,535,580원입니다. 최근 12개월 평균 243,333,333원보다 높고, 최신 실거래 230,000,000원보다도 높으며 시장 추세는 -16.5%입니다.
따라서 현재 확인된 권리구조 그대로라면 최저가 할인은 실질 할인으로 이어지지 않습니다. 3회·4회 유찰에서도 매수인 인수액이 늘어 실질취득은 344,000,000원 부근에 머뭅니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점이 가장 중요한 변수이지만, 대항력 포기까지 확인되지 않은 상태에서 이를 인수 0원으로 선반영해서는 안 됩니다. 이 물건은 입찰가를 고민하기 전에 확약서의 효력 범위를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
