인천지방법원 2025타경35493. 부천시 원미구 약대동 중앙그린빌 5층 502호 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 171,000,000원에서 3회 유찰된 58,653,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 34%대로 내려온 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 함상원의 대항력 있는 180,000,000원 임차보증금입니다.
함상원은 2022.07.15. 확정일자를 받고 2022.08.08. 전입했으며, 말소기준권리인 2023.03.13. 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 배당요구도 했지만 현재 최저가를 전제로 하면 집행비용 1,455,754원을 제외한 57,197,246원만 배당되고, 122,802,754원이 남습니다. 이 잔액은 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 낙찰가 58,653,000원에 인수액을 더한 실질취득은 181,455,754원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35493 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 약대동 164-10 중앙그린빌 5층 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 49.23㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물의 제5층 제502호 |
| 사용승인 | 2002.11.18 |
| 소유자 | 주식회사제이하우징 · 2020.10.20. 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 58,653,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 202,622,421원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 임차권등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다
말소기준은 2023.03.13. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 국세 압류, 부천시 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 2024.08.20. 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 소멸합니다. 그러나 함상원의 대항력은 임차권등기일이 아니라 그보다 앞선 2022.08.08. 전입을 기초로 하므로, 임차권등기가 지워진다는 사실과 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 문제는 별개입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 함상원 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.08 / 2022.07.15 | 180,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 잔액 승계 122,802,754원 |
| 문명룡 | 2025.06.10 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
문명룡의 전입일 2025.06.10.은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 임차조건 자체는 매각물건명세서 원본과 점유관계를 다시 확인할 필요가 있습니다. 이 사건에서 매수인 인수액을 결정하는 핵심 임차인은 함상원입니다.
② 시세 비교 — 최저가 42.2%가 아니라 실질취득 130.5%를 봐야 한다
중앙그린빌의 최근 12개월 실거래 평균은 139,000,000원, 최신 거래는 2026.01. 128,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 1.6% 높은 수준으로 집계됐습니다. 전체 7건 평균은 137,428,571원이지만, 가격 판단에서는 더 최근의 139,000,000원과 최신 128,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 52.6㎡ | 4 | 128,000,000원 |
| 2025.11 | 44.56㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2024.11 | 49.23㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2024.10 | 49.23㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2024.01 | 44.56㎡ | 3 | 124,000,000원 |
| 2022.03 | 52.6㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2021.07 | 44.56㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 139,000,000원 |
표면 최저가는 최근 12개월 평균의 42.2%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 이 사건에서는 투자 판단 지표가 될 수 없습니다. 현재 회차 실질취득 181,455,754원은 최근 12개월 평균 139,000,000원의 130.5%, 최신 거래 128,000,000원의 141.8%입니다. 전체 실거래 표본의 최고가 180,000,000원보다도 실질취득이 높습니다.
| 시나리오 | 최저가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 58,653,000원 | 122,802,754원 | 181,455,754원 |
| 4회 유찰 시 | 41,057,100원 | 140,081,928원 | 181,139,028원 |
| 5회 유찰 시 | 28,739,970원 | 152,177,349원 | 180,917,319원 |
③ 예상배당표 (매각가 58,653,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,455,754원 |
| 1. 임차인 함상원 보증금 | 180,000,000원 | 57,197,246원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 827,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 202,622,421원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 소진됩니다. 함상원에게 배당되지 못하는 122,802,754원은 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 배당 순서와 실제 임차인 배당액은 달라질 수 있어 인수액이 더 커질 가능성도 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 중앙그린빌은 12세대 규모입니다.
- 입지. 약대초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 서측과 북서측으로 폭 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물. 2002.11.18. 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대이고 해당 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.0회로, 가격과 권리조건을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득을 기준으로 판단. 현재 최저가 58,653,000원에 함상원 보증금 잔액 122,802,754원을 더하면 실질취득은 181,455,754원입니다.
- 유찰 추가 진행의 착시. 4회·5회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득은 약 180,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 함상원 배당액 재확인. 당해세가 선순위로 배당되면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 커질 수 있습니다.
- 문명룡 점유관계 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 임차권등기 소멸과 보증금 인수를 구분. 을구 7번 임차권등기는 매각으로 소멸하지만 함상원의 선행 대항력에 따른 미배당 보증금은 인수됩니다.
- 시세 원본 대조. 최근 12개월 평균 139,000,000원과 최신 거래 128,000,000원에 비해 실질취득이 높은 구조임을 기준으로 응찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “유찰이 깊다 ≠ 싸다”
이 사건은 최저가만 보면 171,000,000원에서 58,653,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 함상원의 대항력 있는 보증금 180,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다. 현재 회차의 실질취득은 181,455,754원으로 최근 12개월 평균 139,000,000원의 130.5%입니다.
4회·5회 유찰까지 가도 실질취득은 각각 181,139,028원, 180,917,319원으로 거의 변하지 않습니다. 여기에 국세·지방세의 선순위 배당 가능성까지 고려하면 실제 인수 위험은 더 커질 수 있습니다. 표면 최저가는 낮지만 경제적 취득가격은 시세보다 높습니다. 이 물건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”가 아니라 “보증금 인수를 포함해 총 얼마를 부담하느냐”입니다.
