인천지방법원 2025타경35493. 부천시 원미구 약대동 중앙그린빌 5층 502호, 전용 49.23㎡ 다세대주택입니다. 감정가 171,000,000원에서 네 차례 유찰되면서 최저매각가는 41,057,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 약 24%에 입찰할 수 있는 물건이지만, 이 할인율만 보고 응찰하면 위험합니다. 2022년에 전입한 임차인이 2023년 말소기준권리보다 앞서 대항력을 확보했고, 보증금 180,000,000원에 대한 임차권등기까지 마쳤기 때문입니다.
이 사건의 핵심은 가압류나 압류가 몇 건 있느냐가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인의 보증금 미회수액을 낙찰자가 떠안는 구조입니다. 경매로 등기상 후순위 권리가 정리되더라도 임차보증금 채무가 함께 사라지는 것은 아닙니다. 현재 최저가에 낙찰받더라도 사실상 보증금 180,000,000원 수준의 취득원가가 형성됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35493 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 약대동 164-10 중앙그린빌 5층 502호 도로명: 경기도 부천시 원미구 중동로364번길 36-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 49.23㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 건물 현황 | 2002.11.18 사용승인 · 철근콘크리트조 · 총 12세대 |
| 소유자 | 주식회사제이하우징 (2020.10.20 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 | 171,000,000원 |
| 최저매각가 | 41,057,000원 (4회 유찰 · 감정가 약 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 202,622,421원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.13 주택도시보증공사 가압류 (827,500,000원) |
| 임차보증금 | 함상원 180,000,000원 · 대항력 있음 |
| 예상 매수인 인수 | 140,082,026원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 가압류보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기상 말소기준권리는 2023.03.13 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그 이후 발생한 국세·지방세 압류와 강제경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 임차인 함상원은 2022.08.05 점유를 시작하고 2022.08.08 주민등록을 마쳐 말소기준권리 이전에 대항요건을 갖춘 상태입니다. 확정일자도 2022.07.15로 확인됩니다.
후순위로 등기된 임차권의 말소 여부와 별개로, 선행 대항력을 가진 임차인의 미반환 보증금 채무는 낙찰자가 부담하는 구조입니다. 따라서 인수금액을 제외한 최저매각가만으로 가격을 판단할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.8억이 사실상 취득원가
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 인수 |
|---|---|---|---|
| 함상원 건물 전부 · 주거 임차권등기 |
2022.08.08 2022.07.15 |
180,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
| 문명룡 점유·계약 내용 확인 필요 |
2025.06.10 확정일자 미상 |
미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 추가 확인 |
임차인 함상원의 계약일자는 2022.07.02, 점유개시일은 2022.08.05입니다. 주민등록과 확정일자를 갖추고 있으며 2024.08.20 임차권등기가 이루어졌습니다. 배당요구도 확인됩니다. 임차보증금은 180,000,000원으로, 현재 최저매각가보다 훨씬 큽니다.
보증금 180,000,000원 − 예상배당 39,917,974원 = 미배당 보증금 140,082,026원.
따라서 최저가 낙찰 기준 실질취득액은 41,057,000원 + 140,082,026원 = 181,139,026원입니다. 집행비용 상당액 때문에 이 합계는 보증금 180,000,000원보다 소폭 높습니다. 실제 배당액은 집행비용·세금 등 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
문명룡은 2025.06.10 전입자로, 말소기준권리 이후 전입한 것으로 확인됩니다. 기재된 전입일 기준으로는 함상원과 같은 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자·실제 점유 및 임대차관계가 확인되지 않아 별도 인수금액은 산정하지 않았으며, 현장 점유와 계약관계는 추가 확인이 필요합니다. 주민등록에 나타나는 사람과 실제 점유·인도 상대방이 일치하는지도 점검해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 29.5%가 아닌 실질취득 130.3%
중앙그린빌은 총 12세대의 소규모 다세대주택입니다. 실거래 7건의 전체 평균은 137,428,571원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균인 139,000,000원(2건)을 우선 적용합니다. 가장 최근 거래는 2026.01의 128,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 52.60㎡ | 4 | 128,000,000원 |
| 2025.11 | 44.56㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2024.11 | 49.23㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2024.10 | 49.23㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2024.01 | 44.56㎡ | 3 | 124,000,000원 |
| 2022.03 | 52.60㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2021.07 | 44.56㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 139,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 137,428,571원 |
최저가 41,057,000원은 최근 12개월 평균의 29.5%에 불과합니다. 그러나 이 비율에는 임차보증금 인수액이 포함되지 않았습니다. 이를 합산한 실질취득액 181,139,026원은 최근 평균 139,000,000원의 약 130.3%, 최신 거래 128,000,000원의 약 141.5%입니다. 최근 거래 평균보다 약 42,139,026원 높고, 최신 거래보다도 53,139,026원 높습니다.
최근 거래의 과거 거래 대비 추세는 +1.6%로 나타나지만, 최근 표본은 2건으로 제한적입니다. 과거 180,000,000원의 고가 거래를 기준으로 현재 실질취득액을 정당화해서는 안 됩니다. 면적이 서로 다른 거래가 포함되어 있고, 해당 호수는 5층이므로 개별 층·향·건물 상태에 따른 차이도 고려해야 합니다. 그럼에도 현재 인수조건에서는 시세 대비 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,057,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,139,026원 |
| 1. 임차인 함상원(우선변제) | 180,000,000원 | 39,917,974원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 827,500,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 202,622,421원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 함상원 보증금 잔액 | 180,000,000원 | 140,082,026원 |
현재 최저가 기준 추정배당입니다. 집행비용 1,139,026원과 임차인 배당 39,917,974원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 주택도시보증공사와 한국주택금융공사의 예상배당은 각각 0원입니다. 임차보증금의 미배당 잔액은 매각대금에서 지급되는 배당금이 아니라 매수인이 별도로 부담할 금액입니다. 당해세 및 최우선변제에 따른 배당순위 조정은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 비슷하다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수보증금 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 41,057,000원 | 140,082,026원 | 181,139,026원 |
| 5회 유찰 가정 | 28,739,900원 | 152,177,418원 | 180,917,318원 |
| 6회 유찰 가정 | 20,117,930원 | 160,644,193원 | 180,762,123원 |
4회 유찰 상태에서 낙찰가를 41,057,000원으로 가정하면 실질취득액은 181,139,026원입니다. 5회 유찰 시에는 낙찰가가 28,739,900원까지 떨어지지만 인수액이 152,177,418원으로 늘어 실질취득액은 180,917,318원입니다. 6회 유찰 시에도 실질취득액은 180,762,123원 수준입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 약대동 약대초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로, 주위 여건은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다. 서측 및 북서측으로 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2002.11.18 사용승인된 철근콘크리트조 5층 다세대주택입니다. 외벽은 드라이비트 마감이며 위생·급배수·난방·도시가스 설비를 갖추고 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 상대보호구역 및 토지거래계약 허가구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 매각 시점의 적용 여부를 재확인해야 합니다. 공시지가 기준은 2,188,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대주택으로, 대단지 공동주택에 비해 거래 표본이 제한적입니다. 최근 거래는 128,000,000원과 150,000,000원이며, 동일 전용 49.23㎡ 거래도 100,000,000원과 140,000,000원으로 편차가 확인됩니다. 매도 시 개별 물건 상태와 매수 수요에 따른 가격 불확실성이 있습니다.
- 내부 확인. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인 부재로 임대관계가 명확히 확인되지 않았으며, 내부 상태는 탐문 및 건축물현황도 등을 참고했습니다. 실제 내부 상태와 수리 필요성은 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수부터 확인. 함상원 보증금 180,000,000원 중 예상 미배당액 140,082,026원의 인수 조건을 반드시 확인해야 합니다. 예상배당액은 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
- 낙찰가 아닌 실질취득액 비교. 현재 최저가가 최근 시세의 29.5%라는 수치로 투자성을 판단하면 안 됩니다. 실질취득액 181,139,026원을 기준으로 최근 평균 139,000,000원과 비교해야 합니다.
- 추가 유찰의 효과 검증. 5회·6회 유찰 시에도 인수보증금이 증가합니다. 실질취득액은 약 1.8억원 수준이므로 유찰만으로 가격 문제가 해결되지 않습니다.
- 문명룡의 실제 점유관계 확인. 2025.06.10 전입 사실 외에 보증금·확정일자 등 계약관계가 명확하지 않습니다. 명도 상대방, 점유권원, 선행 점유관계 여부 등을 조사해야 합니다.
- 당해세 및 배당순위 점검. 국세·지방세 압류 이력이 존재합니다. 당해세 또는 우선변제되는 조세채권이 확인되면 임차인 배당액이 줄고 낙찰자의 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 임차권등기 말소·인도 조건 확인. 보증금 잔액 반환 문제와 임차권등기 정리, 부동산 인도 시점을 함께 검토해야 합니다. 등기상 매각 소멸 표기만으로 보증금 반환의무가 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
- 소규모 다세대 환금성. 중앙그린빌은 12세대 규모이고 최근 실거래 표본도 적습니다. 감정가나 과거 고가 거래보다 최근의 비교 가능한 거래를 중심으로 실제 매도 가능 가격을 점검해야 합니다.
- 관리비·체납금 확인. 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 실제 체납 내역을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 임차권등기 내역을 매각기일 기준으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “4,105만원에 낙찰받아도 4,105만원짜리 집이 아니다”
이 물건은 경매에서 가장 경계해야 할 낮은 최저가와 높은 실질취득원가가 공존하는 사례입니다. 감정가 171,000,000원에서 최저가가 41,057,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 140,082,026원을 인수하면 실제 취득원가는 181,139,026원입니다.
최근 12개월 평균 거래가가 139,000,000원, 최신 거래가가 128,000,000원이라는 점을 고려하면 현재 실질취득원가는 최근 시세를 크게 웃돕니다. 5회, 6회로 추가 유찰되어도 인수보증금이 증가해 총취득원가는 사실상 비슷하게 유지됩니다. 여기에 소규모 다세대주택의 제한적인 거래 표본, 세금 배당 불확실성, 점유관계 확인 부담까지 존재합니다.
결론은 입찰 보류입니다. 매수인이 부담하는 임차보증금의 실질적인 해소가 확인되지 않는 한, 최저가 하락만을 근거로 접근해서는 안 됩니다. 이 사건에서 중요한 것은 낙찰가가 얼마나 낮아졌는지가 아니라, 보증금을 포함해 최종적으로 얼마를 부담해야 하는지입니다.
