최저가 70%보다 먼저 볼 것은 ‘선순위 점유자 2명의 미상 보증금’ — 부천 소사동 4층 주택·토지

인천지방법원 2025타경35495. 부천시 원미구 소사동 36-6 토지 113.3㎡와 지상 4층 주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층부터 4층까지 모두 주택으로 이용 중이며, 소유자는 김성오입니다. 신한카드의 2025.10.23. 가압류 63,694,157원이 현재 등기부상 가장 앞선 유효 권리이자 말소기준권리입니다. 그 뒤 신한카드가 2025.12.26. 이 사건 강제경매를 개시했고, 우리카드도 2026.01.09. 별도 강제경매개시결정을 등기했습니다.

중요한 점은 청구금액을 서로 섞지 않는 것입니다. 신한카드 가압류액은 63,694,157원이고, 배당 가정에 반영된 우리카드 청구액은 65,687,295원입니다. 과거 옹진수산업협동조합 근저당, 배명수 임차권, 김미경 전세권, 이진옥 가압류는 모두 현재 경매가 시작되기 전에 말소되었습니다. 따라서 등기부상 선순위 권리보다 더 큰 변수는 현재 점유자의 주택임대차 대항력입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 등기권리는 말소, 현재 기준은 신한카드 가압류

2001년 옹진수산업협동조합 근저당은 2009.10.20. 말소되었고, 배명수의 임차권등기는 2006.09.01., 김미경의 전세권은 2008.10.22., 이진옥의 가압류는 2009.10.28. 각각 말소되었습니다. 따라서 이들 과거 등기가 현재 경매에서 그 자체로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

현재 말소기준권리는 2025.10.23. 접수된 신한카드 가압류입니다. 이후의 신한카드 강제경매개시결정과 우리카드 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기부의 순위와 주택임차인의 대항력은 별도로 판단해야 하므로, 2020년과 2023년에 전입한 점유자들의 실제 임대차관계가 핵심입니다.

② 임차인·점유자 분석 — 실제 인원 3명, 보증기관 중복 없음

김재봉과 박태석은 전입일이 말소기준일인 2025.10.23.보다 빠릅니다. 그러나 보증금, 확정일자, 임대차계약 내용과 현재 점유의 연속성이 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보아야 합니다. 두 사람 중 대항력을 갖춘 임차인이 실제로 존재하고 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면, 미배당 보증금은 매수인이 부담할 수 있습니다.

배명수는 보증금 16,000,000원, 전입 2002.12.27., 확정일자 2004.08.25.의 임차권등기가 있었으나 해당 등기는 2006.09.01. 해지로 말소되었습니다. 배당 가정에는 16,000,000원이 우선변제액으로 반영되어 있지만, 현재 등기 인수권리와 실제 배당 참가 여부는 구분하여 확인해야 합니다.

③ 가격·회차 분석 — 감정가 70%지만 실거래 검증은 불가능

현재 최저매각가는 477,760,000원으로 감정가 682,514,090원의 70%입니다. 그러나 같은 용도·입지의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아, ‘한 번 유찰됐으니 싸다’는 결론을 낼 근거가 없습니다. 특히 이 물건은 각 층이 주택으로 이용되는 4층 건물과 토지를 일괄매각하는 형태여서, 일반적인 공동주택 한 세대와 동일하게 단순 비교하기 어렵습니다.

배당 가정상 2회 유찰 가격까지는 기재 채권이 모두 배당되지만, 3회 유찰 가격에서는 51,356,486원의 미배당이 발생합니다. 이때 우리카드 배당 가정액 65,687,295원 중 14,330,809원만 배당되는 구조입니다. 다만 이 회차별 미배당은 채권자 배당 문제이고, 김재봉·박태석의 대항력 및 보증금 승계 문제와는 별개의 위험입니다.

④ 예상배당표 (매각가 477,760,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 기재 채권액 265,381,452원이 전액 배당되고 소유자에게 189,200,948원이 남습니다. 다만 옹진수산업협동조합 근저당, 배명수 임차권, 김미경 전세권, 이진옥 가압류는 등기상 이미 말소된 과거 권리이므로 실제 채권 존부와 배당 참가 여부는 배당요구서·채권계산서·매각물건명세서 원문으로 다시 대조해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천중앙교회 북동측 인근에 위치하며 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있고 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 토지. 대지 113.3㎡, 제2종일반주거지역, 완경사·정방형 토지이며 세로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1㎡당 1,974,000원입니다.
• 규제. 시가지경관지구, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 이용. 1층부터 4층까지 모두 주택으로 이용되며 위생설비, 급배수설비 및 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
• 구조 확인. 감정평가 항목에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있으나, 매각물건명세서 비고에는 4층 부분이 공부상 철근콘크리트조 경사슬래브지붕인 반면 현황은 대부분 경량철골조 판넬지붕이라고 적혀 있습니다. 현장과 건축물대장 대조가 필요합니다.
• 환금성. 단일 공동주택 한 세대가 아니라 4층 주택과 토지를 일괄 취득하는 구조이며 최근 비교 실거래가도 확인되지 않아, 매도 시 가격 산정과 매수층 확보가 단순하지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김재봉·박태석 임대차 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 전입세대열람, 실제 점유개시일과 현재 점유 여부를 확인하세요.
• 실질취득가 재산정. 낙찰가에 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금, 명도비용과 체납 공용비용을 더해 총투입액을 계산하세요.
• 배명수 권리 확인. 2006.09.01. 임차권등기 말소 이후 보증금 반환 및 채권 존부, 현재 배당 참가 여부를 원문으로 확인하세요.
• 말소된 과거 채권 대조. 옹진수산업협동조합, 이진옥, 김미경 관련 권리가 배당 가정에 반영된 근거와 실제 채권계산서 제출 여부를 확인하세요.
• 청구액 구분. 신한카드 가압류액은 63,694,157원이고, 우리카드 배당 가정 청구액은 65,687,295원입니다. 서로 합치거나 뒤바꾸지 마세요.
• 4층 구조 확인. 공부상 구조와 현황 지붕구조의 차이에 대해 건축물대장, 허가·신고 내역, 원상복구 또는 이행강제금 가능성을 확인하세요.
• 토지거래허가 검토. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함에 따른 적용 여부와 이용의무를 관할 기관에 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 수치만 보지 말고, 인근 유사 다가구·다세대 및 토지 포함 거래사례로 별도 시세조사를 진행하세요.

맺으며 — “등기는 단순하지만, 실질취득가는 아직 미정”

이 사건은 오래된 근저당·임차권·전세권·가압류가 모두 말소되어 등기부만 보면 비교적 정리된 물건입니다. 신한카드 가압류 63,694,157원이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

그러나 1층 김재봉과 2층 박태석의 전입일이 말소기준일보다 빠르면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 477,760,000원을 곧바로 실질취득가로 볼 수 없고, 미배당 보증금이 확인되면 그만큼 총취득비용이 증가할 수 있습니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

등기권리는 조건부 합격, 임차관계와 가격은 보류. 선순위 점유자 두 사람의 보증금·확정일자·배당요구·현재 점유를 확인하고, 4층 구조 차이와 인근 실거래까지 검증한 뒤에야 안전한 입찰 상한을 정할 수 있는 물건입니다.