인천지방법원 2025타경35503. 김포시 사우동 울루물루 타운하우스 301동 408호로, 공부상 용도는 공동주택(단지형 연립주택), 분석 분류는 다세대입니다. 현재 소유자는 김주연이며 2021.08.17 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 282,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 말소기준권리보다 앞선 서준호의 주택임차권입니다.
서준호는 2021.08.12 주민등록, 2021.07.23 확정일자, 2021.08.14 점유개시를 갖추고 보증금 282,000,000원 전액에 대해 2023.08.22 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리인 2025.12.29 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙상 매수인에게 승계되는 권리입니다. 그러나 매각물건명세서에는 바로 이 을구 순위 1번 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 임차인의 매수인 인수액은 실질 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35503 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 사우동 1309-9 울루물루 타운하우스 301동 4층408호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 공동주택(단지형 연립주택) · 56.4㎡ · 지상 4층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 김주연 (2021.08.17 소유권이전 · 거래가액 282,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 91,630,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 282,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약서
말소기준권리는 2025.12.29 강제경매개시결정입니다. 서준호의 주택임차권은 2023.08.22 등기돼 말소기준보다 앞서며, 전입 역시 2021.08.12로 더 빠릅니다. 따라서 확약서가 없다면 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 전형적인 선순위 임차권 사건입니다. 현재 회차 배당모형의 룰상 인수액은 192,419,340원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서준호 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 282,000,000원 | 2021.08.12 / 2021.07.23 | 2023.08.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 확약서를 반영하지 않은 현재 회차 배당모형의 룰상 미배당·인수액은 192,419,340원입니다. 본 분석의 실질 인수 0원 판단은 매각물건명세서에 기재된 해당 주택임차권 말소동의 확약서를 반영한 결과입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
이 사건은 확약서 반영 후 실질취득이 현재 최저가와 같은 91,630,000원입니다. 따라서 가격 판단도 이 금액을 최근 거래와 비교해야 합니다. 최근 12개월 평균은 162,000,000원, 최신 거래는 2026.05 169,000,000원이며, 실질취득가는 최근 12개월 평균의 56.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 58.26㎡ | 1 | 169,000,000원 |
| 2025.07 | 51.83㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2025.04 | 58.26㎡ | 3 | 158,000,000원 |
| 2024.11 | 56.4㎡ | 3 | 163,000,000원 |
| 2023.12 | 56.4㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2023.05 | 58.26㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2022.09 | 56.4㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 51.83㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2021.11 | 57.3㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.08 | 56.4㎡ | 4 | 282,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.4㎡ | 2건 | 162,000,000원 |
전체 거래 평균은 209,200,000원이지만, 2021년과 2022년의 240,000,000원·260,000,000원·282,000,000원·285,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 과거 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 실제로 최근 12개월 평균과 과거 구간의 추세 차이는 -26.7%입니다. 즉 현재 실질취득가가 최근 시세보다 낮은 것은 맞지만, 시장 자체는 뚜렷한 하락 흐름이라는 점을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,049,340원 |
| 1. 임차인 서준호 보증금 | 282,000,000원 | 89,580,660원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 282,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형 자체는 서준호에게 89,580,660원을 배당한 뒤 부족분 192,419,340원을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 매각물건명세서의 말소동의 확약서를 반영한 본 리포트의 실질 인수 판단은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당모형에 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없으면 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 91,630,000원 | 192,419,340원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 64,140,999원 | 219,413,539원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 44,898,699원 | 238,309,478원 | 실질 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심을 가장 선명하게 보여줍니다. 확약을 무시한 원칙적 계산에서는 매각가가 내려갈수록 서준호에게 배당되는 돈이 줄어 미배당 인수액이 오히려 커집니다. 반대로 매각물건명세서의 말소동의 확약서를 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 회차와 관계없이 0원으로 처리됩니다. 따라서 이 사건은 확약서의 존재 여부가 투자성 자체를 뒤집는 사건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시청 북서측 인근. 주변은 소규모 아파트단지와 다세대주택이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 사우역은 도보 약 15분 거리로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 4층 일부이며, 위생·급배수·엘리베이터·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 사다리형 공동주택 부지이며 남측 상향의 완경사지대입니다. 서측으로 폭 6미터 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제1종일반주거지역이며 재정비촉진지구·고도지구·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 울루물루타운하우스301동은 48세대, 사용승인 기준일은 2017.07.25입니다. 최근 거래는 이어지고 있으나 최근 가격 추세는 -26.7%로 하락 방향입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 을구 순위 1번 서준호 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에서 그대로 작동하는지 원문을 확인해야 합니다.
- 점유상태 재확인. 감정평가 당시 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 임대관계가 미상으로 조사됐습니다. 현재 실제 점유자를 반드시 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 209,200,000원보다 최근 12개월 평균 162,000,000원과 최신 거래 169,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 흐름이 -26.7%이므로 실질취득가가 최근 시세보다 낮더라도 추가 하락과 재매각 환금성을 함께 따져야 합니다.
- 다회 유찰 해석. 현재 2회 유찰 상태이고 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수도 2.0회입니다. 낮아진 최저가 자체보다 왜 시장에서 소화되지 않았는지 확인하는 절차가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약서가 이 사건의 가격을 바꾼다”
이 물건은 표면만 보면 가장 위험한 유형 중 하나입니다. 보증금 282,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 있고, 현재 회차 배당모형에서도 미배당 인수액이 192,419,340원으로 계산됩니다. 하지만 매각물건명세서에 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 규칙상 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 현재 실질취득은 91,630,000원으로 내려오며 최근 12개월 평균 162,000,000원의 56.6%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 시세보다 낮지만, 최근 추세가 -26.7%이고 이미 2회 유찰된 단지형 연립주택이라는 점은 분명한 감점 요소입니다. 따라서 결론은 “확약 확인 시 가격 메리트 존재, 확약 확인 전에는 고위험”입니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라, 확약서의 적용 범위와 현재 점유상태를 원본으로 확정하는 것입니다.
