부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경35507 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 49.3 ㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

179,152,600원 1억 7,915만 감정가 252,000,000원

감정가의 71% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 176,400,000원 최저가 대비 +1%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,764만원

최저가의 10% · 17,640,000원

실거래 대비

▼ 8.9% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.97억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 낮아 보이나 임차권등기 인수금액을 포함한 실질취득 검토가 필수인 물건입니다.

가격 최저가 176,400,000원이나 임차보증금 부족분 93,869,600원 인수 가능
자금 입찰보증금 약 17,640,000원 · 실질취득은 인수금 포함 검토 필요
리스크 임차권등기 한보람 보증금 267,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 존재

한 줄 평 임차권등기가 있는 다세대 물건입니다. 표면 최저가는 감정가 대비 70% 수준으로 낮지만, 대항력 있는 임차인 한보람의 보증금 267,000,000원 중 미배당 부족분 93,869,600원 인수 가능성이 있어 단순 최저가 기준 접근은 위험합니다.

감정가 / 최저가

252,000,000원 / 176,400,000원

1회 유찰

실질취득 검토

270,269,600원

최저가 + 인수 가능액

임차인 인수

93,869,600원

보증금 부족분

핵심지표

임차권등기

대항력·우선변제

인천지방법원 2025타경35507. 경기도 부천시 오정구 원종동 다하임에이동 202호 다세대 물건입니다. 권리 분석의 핵심은 일반적인 근저당 말소 여부가 아니라 말소기준권리 이전에 설정된 주택임차권입니다. 임차인 한보람은 보증금 267,000,000원으로 임차권등기를 완료했고, 전입·확정일자도 확인되어 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경35507 (강제경매)
소재지	경기도 부천시 오정구 원종동 296-6 다하임에이동 2층202호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대)
소유자	류상현
감정가 / 최저가	252,000,000원 / 176,400,000원
채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 인수 가능성 확인 필수

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
한보람	267,000,000원	有	有	가능성 있음

임차인은 2021.03.31 전입 및 점유개시, 2021.03.22 확정일자를 갖춘 것으로 확인됩니다. 임차권등기 순위는 을구 4번이며, 매각물건명세서에는 인수권리로 주택임차권등기가 기재되어 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 실제 인수 범위는 원본 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가만 보면 안 되는 물건

다하임 동일·유사 평형 실거래는 최근 거래 기준 207,900,000원이며, 전체 평균 거래가는 267,690,000원입니다. 최근 거래 추세는 과거 거래 대비 하락한 모습입니다.

구분	금액
최근 거래	207,900,000원
전체 평균 거래	267,690,000원
최저가	176,400,000원
실질취득 추정	270,269,600원

최저매각가는 최근 거래 대비 낮지만, 임차보증금 인수 가능액을 포함하면 실질취득은 최근 거래 수준을 넘어설 수 있습니다. 따라서 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

배당분배 (1.764억 기준)

가격 비교

실질취득 기준으로 가격 메리트를 다시 판단해야 합니다.

④ 예상배당표

배당 항목	금액
집행비용	3,269,600원
임차인 한보람 보증금	173,130,400원
미배당 부족분(인수 가능)	93,869,600원
소유자 교부	0원

⚠️ 핵심 위험 임차인 보증금은 267,000,000원이며 매각대금에서 일부만 배당됩니다. 부족분 93,869,600원은 매수인이 부담할 가능성이 있어 인수 여부 확인이 가장 중요합니다.

✅ 긍정 요소 2020년 준공 다세대이며 공부상 특이사항 없음. 교통 및 생활권은 무난한 편입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 주택임차권 말소동의 확약서와 실제 인수 범위를 반드시 확인.
실질취득 계산. 최저가 176,400,000원에 인수 가능액 93,869,600원을 더해 판단.
시세 비교. 최근 거래 207,900,000원 기준으로 실질취득 가격을 검토.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·배당요구 내역 확인 필요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 인수금이 중요하다”

이 물건은 감정가 대비 최저가가 크게 낮아 보이지만, 핵심은 임차권등기입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 부족분이 남는 구조라면 낙찰가는 곧 실제 취득가격이 아닙니다. 확약 내용과 인수 범위를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.

부동산강제경매

최저가는 낮지만, 임차권등기 인수가 승부처 — 부천 다하임 202호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 인수 가능성 확인 필수

③ 시세 비교 — 최저가만 보면 안 되는 물건

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낮은 최저가보다 인수금이 중요하다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-27	유찰	2억 5,200만원
2	2026-07-08	대기	1억 7,640만원