인천지방법원 2025타경35521. 부천시 오정구 고강동 에코빌 102동 203호로, 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)입니다. 감정가 272,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 133,280,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보이지만, 이 사건의 승부처는 단순한 유찰률이 아니라 선순위 임차권과 확약서입니다.
조성국은 2021.11.26. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.11.11., 보증금은 290,000,000원입니다. 말소기준권리인 2022.04.28. 엠메이드대부 유한회사 가압류보다 빠르므로 대항력이 있습니다. 현재 최저가 133,280,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용을 제외한 130,614,080원이 조성국에게 배당되고, 원칙적인 미회수 보증금은 159,385,920원입니다. 낙찰가만 보면 싸지만, 확약이 없다면 낙찰가와 인수액을 합친 경제적 취득비용은 사실상 보증금 규모로 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35521 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 361-14 에코빌 102동 2층203호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) · 전용 46.64㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 박의식 (2022.11.03. 거래가 290,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 133,280,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있었지만 확약이 핵심
말소기준권리는 2022.04.28. 엠메이드대부 유한회사 가압류 50,824,074원입니다. 이후 국세 압류, 부천시 압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 조성국은 말소기준보다 앞선 2021.11.26. 전입·점유를 갖춰 대항력이 있고, 2023.12.11. 보증금 290,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
다만 이 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 매수인 인수 판단은 일반적인 대항력 임차권 사건과 달라집니다. 확약이 유효하게 적용되는 전제에서는 조성국 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 확약은 조성국 임차권에 대한 것이므로 다른 점유관계는 별도로 살펴야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조성국 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.26 2021.11.11 | 290,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.12.11 | 실질 인수 0원 말소동의 확약 반영 |
| 유준우 | 2024.12.23 확정일자 없음 | 보증금 미상 월 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
유준우는 2024.12.23. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았고 월 차임은 700,000원입니다. 따라서 조성국에 대한 확약 밖에 별도의 대항력 인수형 보증금이 겹쳐 있는 구조로 보이지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 시장은 하락 추세
에코빌 전용 46.64㎡ 안팎의 거래는 총 6건이며 전체 평균은 284,583,333원입니다. 그러나 전체 평균은 과거 350,000,000원 거래까지 포함되어 있어 가격 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다. 최근 흐름을 우선하면 최근 12개월 평균 252,500,000원, 최신 거래는 2023.07. 215,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 16.0% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 44.68㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.11 | 46.64㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2022.03 | 44.68㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2022.03 | 44.68㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2021.12 | 46.64㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2021.09 | 46.64㎡ | 5 | 262,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 252,500,000원 |
현재 최저가 133,280,000원은 최근 12개월 평균의 52.8%이며, 최신 거래 215,000,000원보다도 낮습니다. 확약이 유효해 실질 인수가 0원이라면 최저가 자체가 실질취득의 핵심 기준이 되므로 가격 할인폭은 분명히 존재합니다. 다만 거래 추세가 -16.0%인 하락 국면이고, 거래 표본 자체가 많지 않아 과거 평균 284,583,333원을 그대로 현재 시세로 보는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,665,920원 |
| 1. 임차인 조성국 보증금 | 290,000,000원 | 130,614,080원 |
| 2. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 50,824,074원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식만 보면 조성국 보증금 중 159,385,920원이 미회수되어 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약 유무에 따라 결론이 완전히 달라진다
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 133,280,000원 | 159,385,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 93,296,000원 | 198,783,328원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 65,307,199원 | 226,268,331원 | 0원 |
확약을 무시하면 유찰이 거듭될수록 낙찰가는 내려가지만 조성국의 미회수 보증금이 커집니다. 따라서 단순히 133,280,000원, 93,296,000원, 65,307,199원이라는 최저가만 보고 “더 싸진다”고 평가할 수 없습니다. 반대로 확약이 실제로 적용되어 임차권이 말소되고 대항력 인수도 제거된다면 각 회차에서 매수인의 실질 인수는 0원이므로 유찰에 따른 가격 하락이 그대로 매수인에게 가격 메리트로 연결됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고강초등학교 북측 인근이며 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 203호이며 위생설비·난방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 포장도로에 접하고, 토지는 4필지 일단의 장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소음대책지역 제3종구역 다지구, 항공표면 진입표면구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,711,000원/㎡, 토지면적 182.1㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 에코빌은 24세대이고 2018.01.30. 준공됐습니다. 거래 표본은 6건이며 최근 거래 추세는 -16.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 조성국 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약에 달려 있습니다. 매각물건명세서와 확약서 원문을 반드시 함께 대조해야 합니다.
- 선순위 임차권 구조 재확인. 조성국은 전입 2021.11.26., 확정일자 2021.11.11., 보증금 290,000,000원으로 말소기준 2022.04.28.보다 앞섭니다.
- 유준우 점유 확인. 2024.12.23. 전입, 월 700,000원이며 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 현황과 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·부천시·국민건강보험공단 압류가 있으므로 당해세 해당 여부와 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 하락장 보정. 전체 거래 평균 284,583,333원보다 최근 12개월 평균 252,500,000원과 최신 거래 215,000,000원을 우선 참고해야 합니다. 최근 거래 추세는 -16.0%입니다.
- 환금성 보수적으로. 24세대 다세대이고 거래 건수가 6건이므로 과거 고가 거래만으로 현재 환금성을 과대평가하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸게 보이는 이유를 권리에서 먼저 풀어야 한다”
현재 최저가 133,280,000원은 감정가 272,000,000원의 49%, 최근 12개월 평균 252,500,000원의 52.8%입니다. 최신 거래 215,000,000원보다도 낮아, 확약이 확실하다면 가격 측면의 매력은 분명합니다. 동시에 최근 거래 추세는 -16.0%로 하락하고 있어 과거 290,000,000원·350,000,000원 거래를 현재 가치로 그대로 받아들이는 것은 위험합니다.
권리의 핵심은 하나입니다. 조성국은 본래 보증금 290,000,000원의 선순위 대항력 임차인이고, 확약을 빼면 현재 회차에서도 159,385,920원의 미회수액이 남습니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 그 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단됩니다. 따라서 이 물건은 “확약 확인 전에는 인수형, 확약 확인 후에는 가격 할인형”으로 성격이 갈립니다. 입찰 전 확인해야 할 문서는 많지 않지만, 그 한 장의 효력이 결론 전체를 바꿉니다.
