인천지방법원 2025타경35528. 부천시 원미구 심곡동 늘푸른그린빌 2층 204호, 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 157,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저가가 76,930,000원까지 떨어진 물건입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 핵심이 아닙니다. 임차인 이수정은 2021년 4월 전입·점유를 갖췄고 확정일자는 2021년 3월 29일입니다. 말소기준권리인 2023년 4월 3일 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다.
이수정의 보증금은 170,000,000원입니다. 현재 최저가 76,930,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,784,740원을 제외한 75,145,260원이 임차인에게 배당되고, 남는 94,854,740원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 경매장에서 지불하는 금액만 보면 7,693만원이지만, 인수까지 합친 실질취득액은 171,784,740원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35528 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 298-23 늘푸른그린빌 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 전용면적 | 36.92㎡ |
| 소유자 | 백상훈 (2020.09.25. 매매, 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 76,930,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이수정 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
말소기준은 2023.04.03. 갑구 9번 압류입니다. 이 압류와 이후의 부천시 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 등기의 소멸과 임차보증금 채권의 전액 소멸은 별개입니다. 이수정의 전입일 2021.04.26.과 점유개시일 2021.04.24.가 말소기준일보다 빠르므로, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 그 부족분은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수정 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.26 | 2021.03.29 | 170,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
이수정은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 그러나 배당요구를 했다고 해서 대항력에 따른 인수 가능성이 없어지는 것은 아닙니다. 보증금 170,000,000원 중 배당으로 회수하지 못하는 부분이 남으면 그 부분이 매수인 부담으로 이어집니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
늘푸른그린빌은 16세대 규모이고 2002.06.04. 준공됐습니다. 비교자료에서 확인되는 실거래는 5건이며 전체 평균은 152,000,000원입니다. 그러나 과거 195,000,000원·205,000,000원 거래가 포함되어 전체 평균만 보면 현재 가격대를 과대평가할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 39.55㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2023.11 | 39.55㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2023.10 | 36.92㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2023.08 | 39.8㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2022.08 | 39.8㎡ | 2 | 205,000,000원 |
가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 평균은 138,750,000원, 최신 거래는 115,000,000원입니다. 최근 거래가 이전 거래 대비 -32.3% 하락한 추세도 확인됩니다. 그런데 현재 회차의 실질취득은 171,784,740원입니다. 이는 감정가 157,000,000원보다도 높고, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 모두 크게 웃돕니다.
④ 유찰돼도 총부담은 약 1.7억원대
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 76,930,000원 | 75,145,260원 | 94,854,740원 | 171,784,740원 |
| 3회 유찰 시 | 53,851,000원 | 52,481,682원 | 117,518,318원 | 171,369,318원 |
| 4회 유찰 시 | 37,695,700원 | 36,617,177원 | 133,382,823원 | 171,078,523원 |
낙찰가가 내려가면 임차인이 배당받는 금액이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 커집니다. 그래서 3회·4회 유찰까지 가도 총부담은 각각 171,369,318원, 171,078,523원으로 여전히 약 1.7억원대입니다. 즉 이 사건은 유찰이 가격 메리트를 만들어주는 일반적인 경매 구조가 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 76,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,784,740원 |
| 1. 임차인 이수정 보증금 | 170,000,000원 | 75,145,260원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 이수정 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차보증금 미배당액 94,854,740원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당순서와 임차인 배당액은 달라질 수 있으며, 그 경우 임차인의 미배당 인수액도 변동할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물의 2층 204호입니다.
- 입지. 심곡초등학교 동측 인근으로 다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 부천역이 있습니다.
- 도로. 남측 장말로를 통해 인근 지역과 연계됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 3,101,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 16세대 규모 다세대이고 최근 거래 표본이 5건으로 많지 않습니다. 최근 가격 추세가 -32.3%인 점도 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 판단. 현재 회차 76,930,000원에 94,854,740원의 인수가 붙어 총 171,784,740원입니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 3회 유찰 시 171,369,318원, 4회 유찰 시 171,078,523원으로 총부담이 약 1.7억원대에 머뭅니다.
- 임차인 원본 검증. 임대차계약, 보증금 지급, 전입·점유 유지, 배당요구 및 임차권등기 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 동일인. 이수정이 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 나타나므로 관계와 채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 실제 당해세인지 확인해야 임차인의 예상배당과 매수인 인수액을 정확히 계산할 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 138,750,000원, 최신 거래 115,000,000원, 최근 대비 이전 거래 추세 -32.3%를 응찰 판단에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 “1.7억 보증금 구조”를 보라
이 물건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 157,000,000원이 두 번 유찰돼 76,930,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 가격만 보고 싸다고 판단하면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 이수정의 보증금이 170,000,000원이고, 현재 예상배당 후 부족분 94,854,740원을 매수인이 인수하기 때문입니다.
결국 현재 실질취득은 171,784,740원. 최근 12개월 실거래 평균 138,750,000원뿐 아니라 최신 거래 115,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세 또한 -32.3%입니다. 더 유찰돼도 낮아진 낙찰가만큼 임차인 미배당 인수가 늘어 총부담은 계속 약 1.7억원대입니다. 권리상 인수위험이 크고, 가격도 최근 시세보다 높은 구조. 이 사건은 낮은 최저가보다 선순위 임차보증금의 실질 부담을 먼저 보는 것이 핵심입니다.
